Au même titre que toute autre personne physique ou morale, un syndicat de copropriétaires est susceptible d'engager sa responsabilité civile envers des tiers, incluant les copropriétaires. La responsabilité est la contrepartie du pouvoir: là où est l'autorité, là est la responsabilité. Cette responsabilité peut se traduire par la contribution financière des copropriétaires, puisqu’en cas de jugement condamnant le syndicat à payer une somme d'argent, cette condamnation sera exécutoire contre lui et les copropriétaires qui l’étaient au moment où la cause d'action a pris naissance. C’est pourquoi, la loi oblige tout syndicat de copropriétaires à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile envers les tiers.
Objet de la couverture
Cette assurance est cruciale, tant pour la copropriété que pour les copropriétaires eux-mêmes. Elle offre une protection à l'ensemble des copropriétaires lorsque leur responsabilité se trouve engagée collectivement - à l’égard des tiers - incluant les copropriétaires ou les occupants de l’immeuble.
L'assurance souscrite par le syndicat couvre les risques liés aux parties communes de l’immeuble (ex. : trottoir mal déneigé et escalier glissant) ou aux dommages causés par ses préposés (ex. : concierge et gestionnaire) dans l'exercice de leurs fonctions. Elle protège ledit syndicat s’il est tenu responsable d’avoir causé un préjudice à un tiers, par exemple des dommages corporels ou matériels. De plus, l’assureur pourrait être appelé à assumer la défense du syndicat, moyennant certaines conditions, advenant qu’une poursuite en responsabilité civile soit intentée contre ce dernier. Cette couverture sert à payer les honoraires d’avocats et les divers autres déboursés judiciaires. Mais comme toute police d’assurance, des exclusions existent.
Montant de la couverture
Dans la police d’assurance responsabilité civile, l’assureur doit indiquer le montant de la couverture d’assurance. Il se pourrait que la déclaration de copropriété impose une somme d’argent minimale de couverture, encore que celle-ci puisse être obsolète si la déclaration de copropriété date d’un certain temps.
Exclusions
En plus des exclusions habituelles, cette assurance responsabilité civile exclut (généralement) tout dommage résultant d’une couverture d’assurance insuffisante dans la police d’assurance du syndicat. Il peut s’agir, à titre d’exemple, d’une insuffisance d’assurance occasionnée par une valeur déclarée qui ne correspond pas au coût de reconstruction du bâtiment. Dans ce cas, pour reconstruire l’immeuble en tout ou en partie à la suite d'un sinistre, il faudrait que tous les copropriétaires contribuent, financièrement, pour combler la différence entre l’indemnité versée par l’assureur et les coûts de reconstruction.
Omission d’assurer le syndicat en responsabilité civile
Le défaut de souscrire une couverture d'assurance responsabilité pourrait être lourd de conséquences pour le syndicat, les copropriétaires pris individuellement et les membres du conseil d'administration du syndicat.
S’il est poursuivi et doit ultimement indemniser la personne qui a subi le préjudice, un syndicat devra dès lors assumer, seul, ses frais d’avocat et les autres frais de cour.
Bien qu’un syndicat de copropriétaires ait son propre patrimoine financier, la loi prévoit que lorsqu’un jugement est rendu contre ce dernier, la responsabilité financière des copropriétaires est pour partie engagée. Il faut savoir que celui qui a eu gain de cause contre le syndicat peut réclamer les sommes d’argent contre chacune des personnes qui étaient propriétaires d'une partie privative, au moment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction.
Tout administrateur engage sa responsabilité personnelle s’il n’observe pas un devoir de prudence et de diligence dans l’exécution de son mandat. Le défaut du syndicat de souscrire une assurance responsabilité civile peut ainsi engager la responsabilité personnelle des membres du conseil d'administration.
BON À SAVOIR ! Avoir une piscine dans l’immeuble fait augmenter le risque en ce qui concerne la responsabilité civile du syndicat. C’est pourquoi votre syndicat a tout intérêt à passer en revue la limite de sa couverture en responsabilité civile, afin de vérifier s’il bénéficie d’une protection adéquate. En toutes circonstances, cette couverture devrait être d’au moins deux millions de dollars.
À RETENIR: Dans tous les cas, le conseil d’administration devrait être assisté par un professionnel de l’assurance. Ce dernier suggérera un montant adéquat au regard des risques assurés.
ATTENTION ! La couverture d’assurance du syndicat de copropriétaires – pour sa responsabilité civile — est distincte de celle des administrateurs. Ces derniers ne doivent pas confondre les deux, et surtout, ne pas s’imaginer que si leur responsabilité civile était engagée, ils seraient couverts. À défaut de souscrire une couverture propre aux administrateurs, ces derniers ne seront pas protégés.
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