Un syndicat est susceptible d'engager sa responsabilité civile envers les copropriétaires, mais aussi envers les tiers; cette responsabilité peut se traduire par la contribution financière des copropriétaires, car en cas de jugement condamnant le syndicat à payer une somme d'argent, cette condamnation sera exécutoire contre lui et les copropriétaires qui l’étaient au moment où la cause d'action a pris naissance. C’est pourquoi la loi oblige tout syndicat de copropriétaires à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile.
Objet de la couverture
L'assurance responsabilité civile du syndicat est essentielle et ce, tant pour la copropriété que pour les copropriétaires eux-mêmes; elle offre une protection à l'ensemble de ces derniers lorsque leur responsabilité se trouve engagée collectivement à l’égard des tiers, mais aussi à l'encontre des copropriétaires ou des occupants de l’immeuble.
L'assurance souscrite par le syndicat couvre les risques liés aux parties communes du bâtiment (exemples: trottoir mal déneigé, escalier glissant, etc.) ou aux dommages causés par ses préposés (exemples: concierge et gestionnaire) dans l'exercice de leurs fonctions. De plus, advenant qu’une poursuite en responsabilité civile soit intentée contre lui, l'assureur pourrait être appelé à assumer la défense du syndicat; cette couverture sert à payer les honoraires professionnels d’avocats et les divers autres déboursés judiciaires, mais comme toute police d’assurance, des exclusions de garantie existent.
Montant de la couverture
Dans la police d’assurance responsabilité civile du syndicat, l’assureur doit indiquer le montant de la couverture d’assurance; en effet, il se pourrait que la déclaration de copropriété impose une somme d’argent minimale de couverture.
Exclusions
En plus des exclusions habituelles, l'assurance responsabilité civile du syndicat exclut généralement tout dommage résultant d’une couverture d’assurance insuffisante dans le contrat d'assurance; à titre d'illustration, il peut s’agir d’une insuffisance d’assurance occasionnée par une valeur déclarée qui ne correspond pas à la valeur de reconstruction du bâtiment. Dans ce cas, pour reconstruire l’immeuble en tout ou en partie à la suite d'un sinistre, il faudrait que tous les copropriétaires contribuent financièrement pour combler la différence entre l’indemnité versée par l’assureur et les coûts de reconstruction.
Omission d’assurer le syndicat en responsabilité civile
Le défaut de souscrire une couverture d'assurance responsabilité civile pourrait être lourd de conséquences pour le syndicat, les copropriétaires pris individuellement ainsi que les membres du conseil d'administration. Tout d'abord, si le syndicat est poursuivi et doit ultimement indemniser la personne ayant subi un préjudice, il devra assumer seul les frais d’avocat et les autres frais du tribunal. Ensuite, bien qu’un syndicat ait son propre patrimoine financier, la loi prévoit que lorsqu’un jugement est rendu contre lui, la responsabilité financière des copropriétaires est pour partie engagée; il faut savoir que celui qui a eu gain de cause contre le syndicat peut réclamer les sommes d’argent contre chacune des personnes qui étaient propriétaires d'une partie privative au moment où la cause d'action a pris naissance et ce, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction. Finalement, tout administrateur engage sa responsabilité personnelle s’il n’observe pas un devoir de prudence et de diligence dans l’exécution de son mandat.
BON À SAVOIR! Avoir une piscine dans l’immeuble fait augmenter le risque en ce qui concerne la responsabilité civile du syndicat; en toutes circonstances, cette couverture d'assurance devrait être d’au moins deux millions de dollars.
À RETENIR: Dans tous les cas, le conseil d’administration devrait être assisté par un professionnel de l’assurance qui suggérera un montant adéquat de couverture au regard des risques.
ATTENTION! La couverture d’assurance du syndicat de copropriétaires pour sa responsabilité civile est distincte de celle des administrateurs.
CONSULTEZ L'OUVRAGE: L'assurance condo, Tout ce qu'il faut savoir.
