Le propre de la copropriété divise est de diviser l’immeuble en divers lots qui seront la propriété exclusive des copropriétaires (parties privatives), et pour d'autres qui seront la propriété de l'ensemble des copropriétaires (parties communes). Ces lots sont identifiés par un numéro individuel, lequel a été attribué lors de l’opération cadastrale. Chacun des lots privatifs de copropriété ainsi constitué devient un bien immobilier unique. La distinction entre les parties communes et privatives est essentielle notamment du point de vue de l’entretien qui relève du syndicat des copropriétaires pour les parties communes et des copropriétaires pour ce qui concerne les parties privatives.
Parties privatives
Les parties privatives sont les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d’un copropriétaire déterminé et dont il a l’usage exclusif. Elles sont décrites dans la partie de la déclaration de copropriété consacrée à l’état descriptif des fractions. Ces parties sont matériellement identifiables. Il peut s’agir d’une unité d'habitation, d’une case de stationnement ou encore d’une partie de terrain dans le cas des maisons jumelées (dites "town house"). Chaque partie privative possède sa propre désignation cadastrale.
Parties communes
Les parties communes sont la raison d'être de la copropriété. Elles sont la propriété de tous les copropriétaires et servent à leur usage commun. En achetant un appartement dans une copropriété divise, l'acheteur acquiert une partie privative ainsi qu'une quote-part (droit de propriété indivis) dans les parties communes, le tout formant une fraction de copropriété. Bien qu'il n'en soit pas le propriétaire, le syndicat des copropriétaires a pour mission d’en assurer l'entretien et la conservation.
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains qui ne sont pas des parties privatives. Elles sont identifiées, quant à leur désignation cadastrale, dans l'état descriptif des fractions et sont généralement décrites dans l'acte constitutif de copropriété. Les parties communes n'appartiennent pas, contrairement à ce qu’on croit souvent, au syndicat des copropriétaires.
Enfin, dans certaines circonstances, lorsque la déclaration de copropriété manque de clarté, c’est la loi qui présume « communes » certaines parties de la copropriété. Il en est ainsi pour : le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les sous-sols, le gros œuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations. Tous ces éléments peuvent être qualifiés de parties communes, y compris lorsqu’ils traversent des parties privatives. Toutefois, cette présomption n’est pas absolue. Elle peut être réfutée par le plan cadastral qui pourvoit à l’immatriculation des parties privatives et des parties communes de la copropriété, ou encore par la déclaration de copropriété lorsqu’elle décrit en détail leur composition et leurs limites respectives.
Parties communes à usage restreint (PCUR)
Parmi les parties communes, certaines sont à usage restreint. Le Code civil du Québec prévoit des règles spécifiques pour ces parties communes, notamment quant à la répartition des charges qui y sont liées. Celles-ci sont, soit par leur nature, soit par leur situation, destinées à l’usage exclusif de certains copropriétaires ou parfois d’un seul. L'utilisation d'une partie commune à usage restreint n'est pas un droit de propriété. Il s'agit d'un simple droit d'usage qui peut être temporaire ou permanent. Pour certains, ces distinctions peuvent paraître simples, a priori, encore que plusieurs syndicats de copropriétaires ne parviennent pas toujours à les départager dans leur immeuble.
Les parties communes à usage restreint sont généralement définies dans la déclaration de copropriété. À titre d’exemple, les balcons, les toits-terrasses et la fenestration sont fréquemment désignés comme des parties communes à usage restreint, en vertu de la déclaration de copropriété. Par ailleurs, elles ne sont pas toujours contiguës à l’unité d’habitation (ex.: les cases de rangement situées au sous-sol de l’immeuble). Ces parties font généralement l’objet d’attributions par le promoteur-vendeur agissant par l'intermédiaire de l'administrateur transitoire ou par le conseil d’administration, aux termes d'une disposition de la déclaration de copropriété qui les autorise à le faire.
Ce type de parties communes est parfois illustré sur un plan d'attribution des parties communes à usage restreint (p. ex. pour les cases de stationnement ou de rangement). Déposé au registre de la copropriété, ce plan a pour principale utilité d’informer le conseil d’administration, et par extension les copropriétaires, quant aux droits de jouissance exclusifs que détiennent les copropriétaires dans les parties communes. Le plan d’attribution rend également possible le repérage des parties communes à usage restreint qui ne sont pas contiguës à une partie privative. Il les délimite par rapport aux autres parties communes, et les identifie habituellement à l’aide d’un numéro. Ce document fait partie du registre de la copropriété et doit être tenu à la disposition de tout copropriétaire qui en fait la demande.
Certaines parties communes sont à usage restreint du seul fait de leur configuration ou de leur utilité, et ce sans que la déclaration de copropriété ait à les mentionner ou les décrire. Il peut en être ainsi pour les balcons, les conduits de ventilation ou de sécheuse, une porte donnant accès à un logement, les fenêtres. Dans une copropriété horizontale, un trottoir qui dessert uniquement une maison de ville pourra être ainsi qualifié de partie commune à usage restreint.
En principe, le droit d’usage exclusif d’une PCUR ne peut être aliéné séparément de la fraction lorsque ce droit est accessoire à la partie privative et compose la fraction de copropriété. Toutefois, lorsque le copropriétaire s'est vu attribuer exclusivement une PCUR, par exemple par le promoteur, ce droit d'usage est par la suite cessible et transmissible au bénéfice d'un autre copropriétaire de l'immeuble. Il est généralement prévu dans la déclaration de copropriété qu'une telle cession doit être:
BON À SAVOIR ! La frontière entre les parties communes et privatives (les bornes) reste parfois difficile à déterminer, malgré les indications figurant dans la déclaration de copropriété. Le plan cadastral ou encore mieux, le certificat de localisation, permet de fixer avec précision la limite physique entre les parties privatives et les parties communes.
À RETENIR: Habituellement, les copropriétaires qui ont l’usage exclusif de certaines parties communes doivent défrayer seuls les coûts d’entretien en résultant, alors que les charges générées par le coût de leur remplacement sont payées par l'ensemble des copropriétaires à hauteur de leur quote-part, à moins qu’il ne soit stipulé autrement à la déclaration de copropriété
ATTENTION ! Nul ne peut détenir un tel droit de jouissance dans les parties communes d'une copropriété divise (p. ex. pour les cases de stationnement ou de rangement) s'il n'est pas copropriétaire, c'est-à-dire propriétaire d'une fraction.
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