Toutes les copropriétés sont dotées de parties communes qui nécessitent d’être entretenues. Il peut notamment s’agir de couloirs, d’escaliers, de jardins et d’ascenseurs. Le syndicat a l’obligation d’assurer leur entretien, car la déclaration de copropriété prévoit, généralement, qu’il en est le principal responsable.
De plus, l’article 1039 du Code civil du Québec stipule que le syndicat doit veiller à leur bon état. Quant à l’entretien des parties communes à usage restreint, par exemple les balcons, il peut être confié (en partie) aux copropriétaires qui en ont la jouissance. Cela diminue les recours à des fournisseurs de services externes, réduisant ainsi le montant alloué aux charges communes (frais de condo).
Entretien des parties communes
Le syndicat assure l’entretien des parties communes par l’intermédiaire du conseil d’administration. Cette responsabilité inclut l’entretien des espaces et des équipements communs de l’immeuble. Pour assurer cette charge correctement, il doit notamment :
Entretien des parties communes à usage restreint
Le devoir d’entretien des parties communes du syndicat porte également sur les parties communes à usage restreint. La déclaration de copropriété peut toutefois déléguer cette charge, en tout ou en partie, à chacun des copropriétaires qui y bénéficient d’un droit de jouissance exclusif. Le copropriétaire concerné doit dès lors les maintenir propres et fonctionnelles. Il en est ainsi pour le lavage des fenêtres, l’entretien des cases de rangement et le déneigement des balcons, pour ne citer que ces exemples. Les coûts qu’engendreraient un défaut d’entretien seraient à la charge du copropriétaire fautif.
Sanctions pour défaut d’entretien par le syndicat
En cas de dommages causés par le défaut d’entretien d’une partie commune, le syndicat pourrait voir sa responsabilité engagée. L’article 1077 du Code civil du Québec prévoit que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d’entretien des parties communes ». Un défaut d’entretien engagerait donc sa responsabilité civile. L’indemnisation du dommage pourrait avoir des conséquences financières non négligeables sur le budget du syndicat.
Mieux vaut prendre au sérieux cette obligation d’entretien des parties communes. Et pour cause, puisque les copropriétaires n’hésiteraient pas à réclamer tout montant d’argent au syndicat, si ce dernier leur causait un préjudice par son défaut d’entretien. Les tribunaux ont déjà reconnu l’existence d’un préjudice moral subi par des copropriétaires, au regard des ennuis et des inconvénients que leur avait causés la négligence du syndicat à cet égard.
Il est donc crucial que tout syndicat fasse exécuter les travaux qui s’imposent, afin d’éviter la dégradation des parties communes de l’immeuble. Les coûts d’entretien pourraient être importants dans certains cas, mais ils le seront toujours moins, en comparaison d’une indemnisation liée à des dommages pour défaut d’entretien.Toutefois son obligation envers les copropriétaires est distincte de celle du vendeur, notamment au niveau de la garantie à l’encontre des vices cachés (article 1726 et suivants du Code civil du Québec).
Sanction du défaut d’entretien d'une partie commune à usage restreint
Le comportement inadéquat d’un copropriétaire quant au maintien en bon état des parties communes à usage restreint peut, dans certaines circonstances, engager sa responsabilité civile. Sur cette question, l’article 1458 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :
« Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés. Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. »
Ce comportement serait qualifié de fautif s’il n’était pas raisonnablement prudent et diligent, à la lumière des circonstances observées. La responsabilité civile d’une copropriétaire a d’ailleurs été retenue par la Cour du Québec – Division des petites créances en janvier 2019, pour avoir laissé s’accumuler une grande quantité de neige (environ 5 pieds à certains endroits) sur son balcon. Le tribunal a statué que la déclaration de copropriété prévoyait une obligation (pour tous les copropriétaires) d’assurer le déneigement de leur balcon, même si celui-ci était une partie commune à usage restreint.
Dépérissement de l’immeuble
Les bâtiments d’une copropriété doivent être maintenus en bon état, afin d’assurer la sécurité et le bien-être de ses occupants. Non seulement la négligence d’entretien des parties communes a un impact sur la responsabilité civile du syndicat, mais elle peut aussi miner la valeur du patrimoine immobilier. Cela conduirait l’immeuble vers un dépérissement accéléré.
Plusieurs copropriétés ont pris un important retard dans l’entretien et la réalisation des travaux à faire sur leur immeuble. Cette situation risque, éventuellement, de coûter cher au syndicat et aux copropriétaires concernés. À moins que des mesures draconiennes soient prises pour corriger la situation.
BON À SAVOIR ! L’article 1064 du Code civil du Québec énonce que les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. Les tribunaux se sont prononcés à quelques occasions sur l’interprétation à donner à l’expression « charge ». Ainsi, celle-ci ne comprend pas, sauf exception énoncée dans la déclaration de copropriété, les charges associées au coût relatif à la réparation majeure et de remplacement les parties communes à usage restreint.
À RETENIR : Les obligations d’entretien du syndicat concernent tant les parties communes que les parties communes à usage restreint, car la loi ne fait aucune distinction entre les deux.
ATTENTION ! Bien souvent, les administrateurs nouvellement élus ignorent tout sur l’état de leur copropriété, par exemple au regard des plans d’entretien en cours, des travaux réalisés dans le passé ou des parties communes nécessitant d’être remplacées. En se dotant d’une étude du fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien, ils pourront faire ces suivis et avoir une vision globale des choses faites et à faire dans leur immeuble.
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