Le syndicat de copropriétaires doit, pour faire face aux dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, recueillir de ses membres les sommes nécessaires. Il est donc essentiel que les copropriétaires s'acquittent ponctuellement de leurs obligations financières. Or, le défaut de paiement des charges communes générales ou particulières est un des différends les plus courants à survenir en copropriété. Le rôle du conseil d'administration en la matière est primordial, c'est à lui qu'il incombe de recouvrer les créances du syndicat. À moins que cette tâche soit déléguée au gestionnaire de la copropriété.
Le syndicat doit ainsi engager les démarches nécessaires pour percevoir les sommes impayées. Portrait des options possibles en cette matière.
Envoi d’une mise en demeure
Ce document prend la forme d’une lettre signée par un avocat. Il sera généralement envoyé au copropriétaire délinquant par courrier recommandé, ou par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Cela permettra d’avoir une preuve qu’il a bel et bien été reçu par son destinataire. Cette mise en demeure exigera le paiement des sommes dues. Mais advenant qu'elle ne donne aucun résultat, des intérêts de retard peuvent courir à compter de la date de signification de la mise en demeure. Quant aux frais, si la déclaration de copropriété le permet (clause pénale), les honoraires professionnels de l'avocat pourront aussi être réclamés au copropriétaire fautif en plus des charges communes dues. Par ailleurs, le syndicat n’est pas tenu d’en faire parvenir une copie au créancier hypothécaire du copropriétaire, sauf si la déclaration de copropriété le prévoit.
Recours en justice
Si l’envoi d’une mise en demeure ne suffit pas à forcer la main du copropriétaire délinquant, le syndicat pourra intenter un recours judiciaire contre lui. Ce recours pourrait être entrepris devant la Cour du Québec ou la Cour supérieure du Québec. Tout dépendra du montant réclamé. Cela dit, si la somme demandée n’excède pas 15 000 $ (sans tenir compte des intérêts), le syndicat pourra s’adresser à la Cour du Québec – Division des petites créances. À la condition qu’il n’ait pas embauché plus de 10 personnes, qui sont sous sa direction ou son contrôle, pendant les 12 derniers mois précédant la date de réclamation. Dans ce dernier cas, il pourra le faire par l’entremise de son gestionnaire (en autant que celui-ci soit un salarié du syndicat) ou d’un dirigeant, par exemple un administrateur (qui ne doit pas être avocat). Une procédure entreprise à la Division des petites créances comporte des particularités. Les parties ne peuvent pas être représentées par un avocat, sauf sur permission spéciale, lorsque le litige soulève des questions de droit complexes. Néanmoins, il peut l’assister dans ses démarches judiciaires, en préparant les documents et en lui indiquant comment articuler sa preuve lors de l’audience. Enfin, il faut savoir qu'un jugement rendu est définitif et sans appel.
Hypothèque légale
Une autre arme dissuasive à la portée du syndicat pour se faire payer, soit l’hypothèque légale, peut parfois être très efficace. Et pour cause, puisqu’elle grève la fraction du copropriétaire récalcitrant, dans le cas où il serait en défaut d’acquitter ses paiements depuis plus de 30 jours. En plus de couvrir les sommes exigibles au jour de l’inscription de l’avis, elle couvre les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent. Précisons que les hypothèques conventionnelles, par exemple celles publiées par une banque, prennent rang avant celle d’un syndicat. Advenant que ces hypothèques aient été publiées en premier, elles auront priorité sur la seconde. Cela dit, s’il faut vendre l’unité du copropriétaire fautif, l’hypothèque légale garantira le paiement des sommes dues au syndicat. Pourvu qu’il reste suffisamment d’équité. Le syndicat qui fait appel à une hypothèque légale doit:
Préavis d’exercice et recours hypothécaire
Si le défaut de paiement n’est toujours pas résolu, malgré l’avis d’hypothèque légale publiée sur le titre de la propriété visée, le syndicat pourra faire publier et signifier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. À l’expiration du délai de 60 jours suivant la publication de ce préavis, il pourrait également – si le paiement n'a toujours pas été reçu – instituer un recours hypothécaire. Celui-ci permettra, notamment, la vente sous contrôle de justice ou la prise en paiement de la partie privative du copropriétaire en défaut. Cette prise en paiement est sujette à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires, au moyen d’un vote pris à la majorité renforcée. Cette majorité exige l’obtention du vote favorable d’au moins trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée.
Conservation de l'hypothèque légale
L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires sur la fraction d’un copropriétaire s’éteint trois ans après son inscription, à moins que le syndicat, afin de la conserver, ne publie une action contre le copropriétaire en défaut ou n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.
Recours en injonction
Les tribunaux ont reconnu, dans certaines circonstances exceptionnelles, le droit pour un syndicat de requérir (par voie d’ordonnance de sauvegarde) un jugement visant à forcer un copropriétaire récalcitrant à acquitter immédiatement les sommes (partielles ou totales) qu’il doit. Cette ordonnance n’est pas le moyen idéal pour faire plier un copropriétaire, néanmoins, elle représente un mécanisme parfois judicieux pour maintenir la stabilité financière du syndicat.
Faire appel à un avocat compétent
Lorsqu’un copropriétaire fait défaut d’acquitter ses charges communes, le syndicat ne devrait pas tarder à réagir pour les percevoir, ce qui contribuera à préserver la saine gestion de la copropriété. Il est donc nécessaire de bien connaître les recours dont il dispose, afin d’user de moyens coercitifs pour forcer un copropriétaire à payer sa dette. Pour ce faire, il est fortement recommandé, au syndicat, de requérir les services d’un avocat expérimenté en droit de la copropriété. Ce dernier pourra le conseiller adéquatement sur les options possibles, afin qu’il puisse faire valoir ses droits.
BON À SAVOIR ! Advenant que les contributions d’un copropriétaire soient en souffrance depuis plus de trois mois, la loi prévoit, d’office, qu’il perde automatiquement son droit de vote aux assemblées de copropriétaires. Il s’expose également à des recours, afin que le syndicat puisse récupérer les sommes qui lui sont dues.
À RETENIR : Un syndicat peut réduire le montant de sa réclamation (en autant que le tout apparaisse dans sa demande) afin que sa cause puisse être entendue à la Cour du Québec – Division des petites créances. Cette réduction ne doit cependant pas être le résultat de la division d'une créance supérieure à 15 000,00 $ en autant de créances n'excédant pas ce montant. Le cas d'obligations à exécution successive n'est pas considéré comme une réduction de la créance. À titre d'exemple, une cotisation spéciale de 30 000,00 $, payable en deux versements à raison de 15 000,00 chacun, ne serait pas considérée comme une division de la créance originale et n'invalidera pas la réclamation.
ATTENTION ! La publication d’un avis d’hypothèque légale, par le syndicat, pourrait s’avérer être un moyen de pression suffisant pour forcer un copropriétaire à payer ses charges communes (frais de condo) en souffrance. Mais plus important encore, cet avis représente la première étape indispensable à la vente possible de son unité, dont les recettes serviront à payer les sommes dues au syndicat.
