Les charges communes doivent être payées par tout copropriétaire. S'il ne paie pas, il est considéré « en défaut de paiement ». La gestion des charges communes impayées en copropriété est un sujet complexe, souvent source de préoccupations tant pour les syndicats que pour acheteurs. En effet, ces derniers peuvent se retrouver responsables des charges communes impayées par le copropriétaire précédent. L'article 1069 du Code civil du Québec joue un rôle clé en définissant la responsabilité du nouveau copropriétaire vis-à-vis des arriérés de charges communes.
Conditions de mise en œuvre
L’article 1069 du Code civil du Québec. rend, à certaines conditions, l’acquéreur d’une fraction, y compris celui qui acquiert à la suite de l’exercice d’un recours relatif à l'exercice d’un droit hypothécaire, responsable des arrérages de charges communes du copropriétaire antérieur ainsi que des intérêts.
Un potentiel acquéreur d'une fraction de copropriété a ainsi le droit de solliciter, auprès du syndicat de copropriétaires, un relevé des charges communes impayées concernant cette fraction. En réponse, le syndicat est habilité à lui remettre ce document, à condition d'en informer préalablement le propriétaire de la fraction ou ses représentants légaux. L’état des charges communes impayés fourni par le syndicat est ajusté selon le dernier budget annuel.
Le futur acquéreur est alors responsable du règlement de ces charges communes uniquement si le syndicat lui fournit ledit état dans un délai de 15 jours suivant sa demande.
Responsabilité du vendeur
Lorsqu'une unité est vendue, le vendeur cesse d'être responsable des charges communes dues postérieurement à la vente, la responsabilité incombant au nouveau copropriétaire. Toutefois, il reste toujours responsable des charges communes impayées alors qu’il était propriétaire.
Responsabilité de l’acquéreur
L'article 1069 du Code civil du Québec énonce que l'acheteur d'une unité de copropriété est responsable, y compris des intérêts, de toutes les charges communes dues au moment de l'acquisition. Ce recours ne crée ni un droit réel ni un droit de suite sur la fraction de copropriété.
Conséquences pour l’acquéreur
La créance pour arrérages impayés subsiste et peut être réclamée du nouvel acquéreur. De plus, le nouveau copropriétaire pourrait voir son vote suspendu, en vertu de l’article 1094 du Code civil du Québec, si le défaut de paiement du copropriétaire antérieur n'a pas été remédié.
Responsabilité du créancier hypothécaire
Un créancier devenant copropriétaire par suite d’un recours relatif à l'exercice d’un droit hypothécaire doit acquitter les charges communes liées à l'unité.
Conséquences pour le créancier hypothécaire
Lorsqu'un copropriétaire manque à son obligation de payer les charges communes, cela entraîne la suspension de ses droits de vote ainsi que ceux de son créancier hypothécaire, dans le cas où il aurait cédé son droit de vote à ce dernier. En effet, un créancier ne peut bénéficier de davantage de droits que le copropriétaire en défaut. Pour cette raison, la majorité des déclarations de copropriété imposent au syndicat l'obligation de notifier tout retard de paiement au créancier hypothécaire concerné.
Responsabilités des héritiers
Après le décès d’un copropriétaire, les biens du défunt sont la propriété indivise de ses héritiers. Ce sont donc eux qui, en principe doivent régler les charges communes afférentes aux fractions qui étaient la propriété du défunt. L'héritier d'une fraction est tenu personnellement au paiement des charges communes impayées par le défunt, à condition d'accepter le legs.
Hypothèque légale du syndicat
L'article 1069 du Code civil du Québec ne confère pas de priorité à l'hypothèque légale du syndicat ni ne lui octroie un avantage dans l’ordre de collocation pour le partage du produit de la vente, lorsque le syndicat met en œuvre son droit hypothécaire pour vendre la propriété sous contrôle de justice. Cependant, si la propriété est vendue par suite d’un recours hypothécaire, le syndicat a la possibilité d'émettre un nouvel avis d'hypothèque afin de garantir le paiement des charges communes impayées, donnant naissance à une nouvelle hypothèque.
BON À SAVOIR! L’article 1069 du Code civil du Québec définit clairement la responsabilité de l’acheteur envers le syndicat quant aux arrérages de charges communes, à certaines conditions. Cet article offre un recours personnel au syndicat contre l’acquéreur de la fraction, mais ne crée ni un droit réel ni un droit de suite sur la fraction.
À RETENIR: L'article 1069 du Code civil du Québec n'accorde pas de priorité à l'hypothèque légale du syndicat dans l'ordre de collocation du prix de vente lors d'une vente sous contrôle de justice. Toutefois, la créance du syndicat pour arrérages impayés subsiste et peut être réclamée du nouvel acquéreur.
ATTENTION! Avant de finaliser une vente, il est essentiel pour un promettant-acheteur de vérifier l'état de compte pour une répartition adéquate des charges communes impayées entre le vendeur et l’acheteur.
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