Les modifications législatives introduites par le Projet de loi 16, tel que modifié par le Projet de loi 31, ont profondément transformé le régime applicable au fonds de prévoyance, notamment quant à sa planification et à sa capitalisation. Ces changements renforcent la rigueur budgétaire des syndicats et leur transparence financière. Depuis l’entrée en vigueur, le 14 août 2025, du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, il est désormais obligatoire pour tout syndicat de copropriétaires de faire réaliser périodiquement une étude du fonds de prévoyance.
Cette exigence s’inscrit dans une logique de saine gestion, visant à assurer la pérennité de l’immeuble et à garantir que le fonds de prévoyance remplisse adéquatement sa fonction, soit le financement des réparations majeures et du remplacement des parties communes.
Mesures transitoires pour la réalisation de l’étude de fonds de prévoyance
Afin de permettre une mise en œuvre progressive de cette nouvelle obligation, le législateur a prévu des mesures transitoires aux articles 149 à 157 du Projet de loi 16.
Règles relatives à la capitalisation du fonds de prévoyance
Dans l’intervalle précédant l’obtention de la première étude, une règle minimale de capitalisation s’applique : les contributions au fonds de prévoyance doivent représenter au moins 5 % des charges communes.
Une fois l’étude obtenue, le conseil d’administration doit ajuster les contributions des copropriétaires en fonction de ses conclusions. Cette révision doit intervenir dans les 30 jours suivant la première assemblée annuelle qui suit la réception de l’étude (art. 153 PL 16).
Si l’étude révèle une insuffisance du fonds, le conseil d’administration a l’obligation d’augmenter les contributions de manière à combler ce déficit dans un délai maximal de dix ans à compter de l’obtention de la première étude (art. 154 PL 16). Cette obligation traduit clairement l’intention du législateur d’assurer une capitalisation adéquate et progressive du fonds.
Mise à jour périodique de l’étude
L’étude du fonds de prévoyance ne constitue pas un exercice ponctuel. Elle doit être actualisée régulièrement afin de refléter l’évolution de l’état de l’immeuble et des conditions économiques.
Des facteurs imprévisibles – tels qu’une dégradation prématurée des composantes, un sinistre ou encore une hausse marquée des coûts de construction – peuvent en effet compromettre la fiabilité des données initiales.
Ainsi, en vertu de l’article 1071 du Code civil du Québec tel que modifié, le syndicat doit faire réaliser une nouvelle étude au moins tous les cinq ans. Cette mise à jour constitue une révision de l’étude initiale et permet d’assurer une planification financière réaliste et adaptée.
BON À SAVOIR ! Le PL 16 prévoit une reconnaissance d’équivalence pour les carnets d’entretien et les études de fonds de prévoyance obtenus dans les deux années précédant l’adoption du règlement. Il est possible que les études du fonds de prévoyance produites par un ingénieur, un architecte ou un technologue professionnel obtiennent une reconnaissance d’équivalence, mais seul le règlement à être publié pourra fournir une certitude à cet égard (art. 151, al. 2 du PL 16).
À RETENIR : Les copropriétés, ayant eu leur assemblée extraordinaire de transition avant les 30 jours précédents l’entrée en vigueur du règlement (soit la très grande majorité du Québec), auront un délai de 3 ans pour obtenir l’étude de fonds de prévoyance et le carnet d’entretien.
ATTENTION ! Rien n'est prévu dans le PL 16 pour les copropriétés qui n'ont pas de promoteur où celles dont le promoteur conserve le contrôle du syndicat pendant une très longue période de temps. Rappelons que dans ces cas particuliers, il n'y a pas d'assemblée extraordinaire de transition ou encore, dans le deuxième cas d’espèce, celle-ci peut être tenue qu'après quelques années.
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