Prime d'assurance

La prime d'assurance correspond à la somme que doit payer, mensuellement ou annuellement, l’assuré pour bénéficier des garanties prévues au contrat d’assurance, en cas de sinistre. Elle constitue une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration de l'immeuble. Bien que le syndicat de copropriétaires doive en assumer le coût, les frais qui en découlent sont exigés aux copropriétaires à même leurs charges communes (frais de condos).

Or, depuis quelques années, on constate une hausse du montant des primes d’assurance de la plupart des syndicats. En cause, deux facteurs principaux : le vieillissement général de ce parc de logements collectifs et l’accroissement des sinistres causés par le défaut à réaliser les travaux d’entretien de l’immeuble. Mais la complexité du régime assurantiel a aussi sa part de responsabilité.

Comment calcule-t-on la prime?

Le contrat d’assurance est un pari sur l’avenir et une prise de risque  évaluée par l’assureur. Le montant de votre prime d’assurance est, avant toute chose, tributaire du risque couvert. Pour établir ce montant, l’assureur considère différents facteurs : 

• La nature du risque couvert;
• L’endroit où est situé votre immeuble;
• Le taux de criminalité dans votre quartier;
• La distance entre l’immeuble, un poste d’incendie et une borne fontaine;
• La présence, à proximité de l'immeuble, de certains types de commerces, par exemple un bar;
• La destination  de l’immeuble (résidentielle, commerciale ou mixte);
• La valeur de remplacement de l’immeuble et des biens mobiliers, ainsi que l’entretien qui y a été fait;
• Le nombre et l’étendue des garanties;
• La probabilité que survienne un dommage et les coûts qui en résulteraient;
• La présence ou non de systèmes de surveillance (ex. : système d’alarme et détecteur d’incendie) ;
• L’historique des réclamations faites par votre syndicat à l’assureur;
• L’historique des réclamations faites par d’autres syndicats de copropriétaires ayant des caractéristiques comparables;
• Le montant de la franchise. Plus elle est élevée, plus la prime d’assurance sera basse;
• Les dépenses liées aux frais opérationnels de l’assureur;
• Le gain réalisé par l’assureur sur un contrat d’assurance.

D’autres facteurs feront fluctuer le montant de la prime, par exemple le pourcentage d’unités de logement mis en location dans votre immeuble, ainsi que la qualité de sa gestion.

Augmentation du coût des primes d’assurance

Une règle universelle encadre l’industrie de l’assurance, à savoir que les primes augmentent en fonction du taux de sinistralité. Plusieurs copropriétés québécoises ont dû faire face, aux cours des dernières années, à une augmentation considérable des primes d'assurances ou de leur franchise. Certains syndicats de copropriétaires ont même éprouvé des difficultés à s'assurer. Ils ont été contraints de s’adresser à des compagnies d’assurance spécialisées en risque élevé ou « sous-standard ». 

Cette réalité est le fruit des abondantes demandes d’indemnité présentées aux assureurs durant les dernières années, principalement en raison de dégâts d’eau. La situation est telle qu’en assemblée générale, un nombre élevé de copropriétaires exige que des mesures soient prises pour endiguer le problème.

Mise en place d’une gestion efficace

Pour contrer l’accroissement des primes d’assurance, et ultimement les faire baisser, le conseil d’administration doit mettre en place un programme d’entretien préventif de l’immeuble. Une fois fait, les administrateurs pourront affirmer aux assureurs que votre copropriété représente un risque circonscrit.

Mise en concurrence

Pour obtenir une prime d’assurance concurrentielle, le conseil d’administration doit adresser des demandes de devis rigoureusement identiques à plusieurs assureurs. Cela permet d’éviter de favoriser un assureur plutôt qu’un autre et de faire des choix "plus objectifs" pour la protection du patrimoine commun des copropriétaires.

Passer par un courtier d’assurance n’est pas une obligation. En revanche, passer par un courtier en assurance de dommages spécialisé en assurance de copropriété est recommandé. Ce dernier servira d’intermédiaire entre les différents assureurs et le syndicat. Son rôle consiste à trouver la police d’assurance dont le rapport qualité/prix est le plus avantageux pour votre copropriété. De leur côté, les administrateurs pourront comparer les primes exigées avec celles des assureurs directs.

BON À SAVOIR ! Une copropriété bien administrée, assortie d’un carnet d’entretien et d’un fonds de prévoyance suffisant,  représente la meilleure façon de réduire le prix que vous paierez pour vous assurer. Un courtier ou un agent en assurance de dommages vous énumérera les facteurs de risque qu’un assureur prend en compte pour permettre, le cas échéant, de réduire votre exposition à ces risques, et par le fait même à des primes d’assurance prohibitives.

À RETENIR :​ La couverture d’assurance d’une copropriété passe par un courtier ou un agent en assurance de dommages. En principe, ces derniers s’y connaissent dans ce domaine. Ils sauront trouver le produit qui conviendra le mieux à votre copropriété, tant du point de vue des garanties que des primes.

ATTENTION !​ Le coût des primes d’assurance pèse de plus en plus lourd dans le budget prévisionnel d’un syndicat de copropriétaires. Cette augmentation résulte du vieillissement des copropriétés, mais aussi du manque d’entretien constaté dans certains immeubles.

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Écoutez Me Yves Joli-Coeur en entrevue radiophonique à Radio-Canada -Économie et affaires