Copropriétés par phases

Les développements immobiliers d'envergure en copropriété divise sont souvent réalisés par étapes successives dont le nombre de bâtisses et la durée d'exécution des travaux sont fonction de la mise en marché et du financement intérimaire de construction. Certaines copropriétés comportent ainsi plus d'une construction qui ont en commun des espaces communautaires tels un stationnement, une piscine et des voies de circulation. Dans un tel contexte, il est alors question de " copropriété par phases". Ce type de copropriété permet au promoteur d’étaler la conception d’un projet immobilier sur plusieurs années, et de moduler le rythme des travaux de construction selon l’évolution des ventes d’unités. Or, il est d'usage d’annoncer dans le préambule de la déclaration de copropriété la structure juridique retenue pour ce type de copropriété.

Formule

Cette formule implique que le promoteur, plutôt que d’établir une fois pour toutes la copropriété qu’il veut créer, procède par étapes. La copropriété qu’il crée dans le cadre de son projet immobilier évolue, au cours de la réalisation du projet, avant d’atteindre sa forme définitive. En raison de la complexité inhérente à ce type de structure juridique, seuls des juristes maîtrisant parfaitement les règles applicables dans le domaine peuvent agir. La copropriété par phases est également avantageuse pour les consommateurs. Dès l’aménagement des premiers bâtiments, les acheteurs savent à quoi s’attendre quant à l’orientation que prendra le projet, son emplacement et la nature des bâtiments à venir. Cette protection est importante car si, à titre d’exemple, un promoteur devait connaître un revers de fortune, ses successeurs seraient tenus d’honorer les plans d’origine et de respecter ce qui a été représenté aux premiers acheteurs.

Méthodes

Deux méthodes sont plus particulièrement utilisées par les juristes pour réaliser un projet de copropriété par phases : la méthode dite « Landry » et la méthode des déclarations de copropriété concomitantes.  Examinons-les sommairement.

A) La méthode des modifications successives à la déclaration de copropriété (Méthode Landry)

Cette méthode consiste à annoncer, dans l’unique déclaration de copropriété, que des modifications futures y seront apportées pour assurer la construction des phases à venir du développement immobilier. Elle vise la constitution d’une seule et même copropriété.

La réalisation de cette méthode se déroule généralement comme suit :

1. Un premier bâtiment est construit sur une partie du terrain servant au développement immobilier;
2. Une déclaration de copropriété est ensuite publiée;
3. Cette déclaration de copropriété affecte non seulement le terrain où est situé le bâtiment construit, mais aussi les terrains où seront par la suite construits les autres bâtiments (on les appelle les « lots transitoires »). La déclaration de copropriété donne déjà une valeur relative à ces autres terrains;
4. Sur l’un des terrains identifiés dans la déclaration de copropriété comme étant un lot transitoire, le promoteur construit ensuite un autre bâtiment, constituant la deuxième phase du projet;
5. Après la construction de ce deuxième bâtiment, une opération cadastrale est réalisée et la déclaration de copropriété est modifiée pour remplacer la description de ce terrain par la description des parties privatives situées dans le bâtiment nouvellement construit, ainsi que la description des parties communes qui y sont afférentes;
6. Lors de ce remplacement, la valeur relative du terrain sur lequel a été construit le deuxième bâtiment est répartie entre les parties privatives qui le remplacent, de sorte que la valeur relative des parties privatives situées dans le premier bâtiment n’a pas à être modifiée;
7. Les étapes 4, 5 et 6 sont répétées pour toutes les autres phases du projet jusqu’à sa réalisation complète;
8. Une fois le projet complété, les bâtiments forment un tout réglementé par une seule déclaration de copropriété.

L’utilisation de cette méthode entraîne donc de multiples modifications à la déclaration de copropriété, tant et aussi longtemps que le projet n’est pas entièrement réalisé.

B) La méthode des déclarations de copropriété concomitantes

La méthode des déclarations de copropriété concomitantes consiste à assujettir une partie privative d’une copropriété déjà établie (connue comme étant la copropriété initiale) à une copropriété distincte, dite « concomitante», qui comporte à son tour des parties privatives et des parties communes. Tous ces lots privatifs et communs de la copropriété concomitante forment une seule partie privative de la copropriété initiale. La réalisation de cette méthode se déroule généralement comme suit :

1. Une déclaration de copropriété dite « initiale » est publiée sur un terrain, créant par le fait même un syndicat de copropriété;
2. Un ou plusieurs lots constituant les diverses parties privatives de cette copropriété font ensuite l’objet d’une opération cadastrale ayant pour but de les subdiviser et de créer, sur ces parties privatives, des copropriétés différentes de la copropriété initiale; ces autres copropriétés sont appelées « concomitantes »;
3. Bien que les copropriétés concomitantes soient différentes de la copropriété initiale, elles continuent d’en faire partie;
4. La création de copropriétés concomitantes sur les lots privatifs de la copropriété initiale n’exige pas la modification de la déclaration de copropriété initiale, mais seulement la publication d’une déclaration de copropriété concomitante sur la partie privative concernée;
5. La personne qui achète un lot dans l’une de ces parties privatives fait donc partie de deux copropriétés : la copropriété initiale, d’une part, et la copropriété concomitante où se trouve le lot qu’elle a acheté, d’autre part;
6. Un syndicat de copropriété est créé pour chaque copropriété concomitante, ce qui signifie qu’il existe deux niveaux de juridiction quant à la gestion : un syndicat pour l’ensemble de la copropriété initiale, doté de certains pouvoirs à l’égard de l’ensemble des copropriétaires, et un syndicat pour chacune des copropriétés concomitantes doté de certains pouvoirs, mais seulement à l’égard des copropriétaires en faisant partie.

C) L’application cumulative de ces deux méthodes

Il est aussi possible de recourir de façon cumulative aux deux méthodes dans un même projet. Dans le cadre d’une copropriété, certaines parties privatives sont désignées comme lots transitoires et feront l’objet d’une subdivision qui sera ensuite intégrée dans la copropriété, par la modification de la déclaration de copropriété établie à l’origine. D’autres parties privatives serviront à établir des copropriétés concomitantes qui, elles, ne feront pas l’objet d’une modification de la copropriété établie à l’origine.

BON À SAVOIR ! Le développement d'une copropriété par phases, étalé sur une période plus ou moins longue de construction, implique une réalisation par tranche où se côtoient bâtiment en voie d'achèvement et terrains attendant de recevoir le chantier. Pour ces derniers, la pratique notariale a instauré la technique des lots transitoires. Il s’agit de lots, constitués bien souvent de terrains nus et qualifiés de partie privative, qui seront remplacés par des lots définitifs une fois que la construction sera complétée.

À RETENIR:​ La copropriété par phases (établie selon la méthode des déclarations de copropriété concomitantes) est un régime juridique analogue aux copropriétés uniques, mais dont les constituantes s’imbriquent les unes aux autres à la manière d’un casse-tête. Au cœur du concept se trouvent plusieurs immeubles comportant, chacun, une déclaration de copropriété dite concomitantes, auxquels s’y greffe une autre de type de copropriété (dite initiale) régissant notamment les parties communes à tous les immeubles.

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