Au moment de conclure l’offre d’achat, il est d’usage que soit versé par le promettant acheteur un acompte ou dépôt de garantie d’un montant variable. La somme ainsi versée viendra en déduction du montant à payer si la vente est conclue et sera remise au vendeur. Bien que sur le plan légal, un acheteur ne soit pas tenu de verser un acompte, cette pratique offre au vendeur une garantie supplémentaire quant à son intention véritable d'acheter et son apparente solvabilité. Somme toute, cet effort financier fourni par l’acheteur est destiné à le dissuader de renoncer à son projet de manière irrégulière.
Qu’est-ce que l’acompte?
Le Code civil du Québec prévoit que « toute somme versée à l’occasion d’une promesse d’achat ou de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n'en dispose autrement ». L’acompte représente, en fait, le premier montant versé par l'acheteur au vendeur qui sera déduit ultimement du prix d’achat de l’appartement. Il constitue ainsi une partie du prix de vente et implique un engagement ferme des deux parties. Pour l'acheteur, cela confirme son intention d'acheter et pour le vendeur, celle de livrer l’immeuble.
Versement des acomptes avant la signature de l’acte de vente.
L’acompte ne doit pas être versé directement au vendeur. Il pourrait être difficile de le récupérer si, pour une raison ou une autre, la transaction achoppait. Il est recommandé de verser cet acompte par virement électronique, par chèque certifié ou par traite bancaire libellé au nom du notaire de l’acheteur ou d'une agence immobilière, en fidéicommis. L'un ou l'autre déposera ce chèque dans son compte en fidéicommis sur acceptation de l’offre par le vendeur et conservera l’acompte jusqu’à ce que l'acte de vente soit publié de manière à assurer la protection des droits de l’acheteur. Il s’agit de l’endroit le plus sûr pour placer les sommes versées en acompte. En général, les formulaires de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) indiquent à la clause fiduciaire que l’acompte (dépôt) est remis lors de la rédaction de la promesse d’achat et qu’il sera déposé dans le compte en fidéicommis dès l’acceptation. Cependant, il sera également possible de le déposer dès que l’ensemble des conditions relatives à l’offre d’achat ont été rencontrées, en autant que la clause fiduciaire soit rédigée comme telle.
Régime particulier pour la copropriété divise neuve
Dans le contexte de l’achat d’une fraction de copropriété divise auprès d’un constructeur ou promoteur, des règles spécifiques s’appliquent.
Selon l’article 1791.1 du Code civil du Québec, tout acompte versé dans le cadre d’un contrat préliminaire doit être protégé intégralement par l’un ou l’autre des moyens suivants :
Ordres professionnels autorisés
Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise précise à son article 11 que seuls les membres des ordres suivants peuvent détenir en fidéicommis un acompte visé à l’article 1791.1 C.c.Q. :
Mandat du professionnel
Le constructeur ou le promoteur doit mandater un membre de l’un de ces ordres pour recevoir l’acompte en fidéicommis (article 12 du règlement). L’acheteur doit verser directement cet acompte au professionnel désigné. Il est interdit au promoteur de le faire à la place de l’acheteur.
Délai de délivrance et remboursement
Dans le cas d’une copropriété neuve, l’article 1791.1 C.c.Q. prévoit que si la fraction de copropriété n’est pas délivrée à la date convenue au contrat préliminaire, l’acheteur a droit au remboursement intégral de l’acompte. Ce remboursement doit être effectué conformément aux conditions et modalités prévues par règlement gouvernemental. Cela vise à protéger l’acheteur en cas de retard ou de défaut de livraison de l’immeuble par le promoteur.
Il est toutefois possible, par entente écrite entre les parties, de modifier la date de délivrance prévue au contrat préliminaire. Pour que cette modification soit valide, la nouvelle date doit être consignée au contrat et signée par les deux parties (article 13 du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise).
Dans le cas d’une copropriété existante, c’est-à-dire un immeuble déjà construit, l’acheteur peut, dans certaines circonstances, se rétracter de son offre d’achat sans pénalité. Cette faculté de rétractation est généralement prévue à titre de condition suspensive, par exemple l’obtention d’un financement hypothécaire ou d’une inspection satisfaisante. Ainsi, si la vente n’est pas conclue en raison :
l’acheteur a droit au remboursement intégral de l’acompte qu’il a versé. Ce remboursement suppose toutefois que l’acheteur a respecté les délais et modalités fixés dans l’offre d’achat pour invoquer valablement sa rétractation.
Litige quant au remboursement
Il arrive que les parties soient en désaccord sur les raisons ayant conduit à l’échec de la transaction. L’acheteur peut alors revendiquer le remboursement de l’acompte, tandis que le vendeur soutient que ce désistement est injustifié.
Dans un tel contexte, ni le notaire ni l’agence immobilière détenant les sommes en fidéicommis n’ont le pouvoir de déterminer à qui revient l’acompte. Ils doivent donc le conserver jusqu’à ce qu’une entente écrite intervienne entre les parties ou qu’un jugement soit rendu par un tribunal compétent.
Cette règle s’applique tant aux promesses d’achat relatives à des immeubles existants qu’aux contrats préliminaires portant sur des copropriétés neuves, sauf disposition contraire expressément prévue à l’offre d’achat ou au contrat.
BON À SAVOIR ! Si vous soumettez une offre d’achat par l’intermédiaire d’un courtier immobilier, mieux vaut lui remettre votre acompte. Une section est prévue à cette fin dans le formulaire intitulé Promesse d’achat, lequel est fourni par l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).
À RETENIR : Dès que la vente est conclue, les sommes versées à titre d'acompte sont appliquées sur le prix de vente. Si l’offre d’achat se voit refusée ou avorte, tout acompte devrait obligatoirement vous être remboursé.
ATTENTION ! Ne versez jamais le moindre dollar avant d’avoir pris une décision définitive. Certains contrats prévoient que si l’acheteur renonce à la vente, le montant de l'acompte restera acquis au vendeur. Demandez un reçu du paiement que vous avez fait, surtout si vous avez payé en argent comptant.
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