Les règles de vote en assemblée de copropriétaires varient en fonction de l'importance de la décision à prendre. Elles requièrent un calcul complexe, afin de déterminer si une majorité requise a été atteinte. Pour bien faire les choses, il faut tout d’abord s’assurer que le registre des copropriétaires est à jour, et que la compilation des votes soit faite en fonction de la valeur relative propre à chaque fraction. On évite, ainsi, les risques de contestation d'une résolution adoptée. Cela dit, certaines décisions ont des conséquences extrêmement importantes pour l'ensemble des copropriétaires. Les exigences en termes de majorités sont donc plus élevées. Pour cette raison, la loi impose pour l'essentiel trois catégories de majorité, à savoir absolue, renforcée et double.
MAJORITÉ ABSOLUE
Ce type de majorité concerne les décisions courantes de la copropriété qui ne relèvent pas de la compétence du conseil d’administration. Elle s’applique chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre majorité, et est notamment requise pour les décisions concernant :
Une décision adoptée à la majorité absolue, à ne pas confondre avec la majorité simple, est une décision qui a recueilli la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés le jour de l’assemblée. Cette majorité n’est obtenue que si le total des voix « en faveur » d’une résolution est supérieur au total des voix « contre », ainsi que des voix qui se sont abstenues ou qui n’ont pas pris part au vote. Pour cette raison, il faut retenir que les votes blancs, les votes nuls et les abstentions produisent l’effet de votes « contre ».
Lors d’un vote par lequel 80 % des voix des copropriétaires (présents ou représentés) sont exprimés, 38% des voix votent « pour », 22% des voix votent « contre », tandis que les 20% des voix restantes s’abstiennent. La résolution sera ainsi rejetée, car seulement 38% des votes sont favorables, alors qu’il en aurait fallu 40%+1.
Avant qu’un vote ne puisse être pris, il est requis de vérifier le pourcentage des voix des copropriétaires présents ou représentés, afin d'établir le nombre de voix requis pour prendre une décision. Être attentif aux arrivées et départs des copropriétaires en cours d’assemblée est une autre donnée importante, afin d’éviter qu’une erreur se produise dans le calcul des voix. À plus forte raison si un vote s’annonce serré.
Selon l’article 1084 du Code civil du Québec, le mode de nomination et de remplacement des administrateurs est fixé par le règlement de l’immeuble. Cette disposition laisse donc une grande latitude pour choisir la manière de procéder qui convient le mieux à une copropriété en particulier. Les copropriétaires pourraient donc choisir un mode de nomination des administrateurs qui n’exige pas que l’élection de chaque administrateur fasse l’objet d’un vote à majorité absolue. Par exemple, s’il y a trois postes d’administrateurs à pourvoir et qu’il y a cinq candidats, le règlement de l’immeuble pourrait déterminer que les trois candidats ayant obtenus le plus de votes sont élus. Dans un tel cas les administrateurs seraient élus à la majorité simple.
Toutefois, les déclarations de copropriété prévoient, généralement, que les administrateurs sont nommés aux termes d’une élection, mais sans donner de détails quant à la façon de tenir cette élection. Dans un tel contexte, lorsque le nombre de candidats est supérieur au nombre de postes d’administrateurs à combler, le déroulement du scrutin s’avère nettement plus complexe que pour celui du vote relatif à une résolution. Il ne s’agit pas d’attribuer la charge d’administrateur à ceux qui ont obtenu le plus de voix. L’élection d’un administrateur est conditionnée par l’obtention d’une majorité absolue. À défaut d’atteindre ce seuil, il faut parfois procéder à plus d’un tour de scrutin pour élire les administrateurs.
MAJORITÉ RENFORCÉE
Certaines décisions de l'assemblée ont une plus grosse incidence sur la collectivité des copropriétaires ou sur leurs droits individuels. C'est pourquoi l'article 1097 du Code civil du Québec exige l’atteinte d’une majorité renforcée plus exigeante que la majorité absolue énoncée à l'article 1096 du Code civil du Québec. Ces décisions concernent :
Une décision adoptée à la majorité renforcée est une décision qui a recueilli des trois quarts des voix « en faveur » des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. Cette majorité est issue de la réforme législative sur la copropriété, qui est entrée en vigueur le 10 janvier 2020. Pour pallier à un taux d’absentéisme élevé lors des assemblées de copropriétaires, le législateur y a rendu plus facile la prise des décisions énoncées à l'article 1097 du Code civil du Québec. On a ainsi remplacé une majorité double par une majorité renforcée. Toutefois, lors d'une assemblée de rattrapage, l'article 1089 al.2 du Code civil du Québec précise que les décisions visées à l’article 1097 du Code civil du Québec ne peuvent être prises à cette nouvelle assemblée que si les copropriétaires (présents ou représentés) représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires.
MAJORITÉ DOUBLE
Difficile à obtenir, la majorité double n’est utilisée que dans des cas très spécifiques. Elle est requise pour les décisions qui concernent :
Cette majorité est encadrée par les articles 1098 et 1108 du Code civil du Québec. On parle de majorité double, car elle nécessite de recueillir l’accord, à la fois :
Pour qu’une décision soit adoptée à une majorité double, elle doit être validée par la majorité des copropriétaires présents, représentés ou absents. Il est dès lors important que les absents prennent le soin de se faire représenter à l'assemblée, c’est-à-dire qu’ils accordent une procuration à un mandataire.
Prenons l’exemple d’une copropriété qui réunit 12 copropriétaires, représentant 1000 voix. Pour valider une décision avec la majorité double, le vote nécessite alors le consentement d’au moins 9 copropriétaires, qui détiennent 900 voix ou plus.
CONSENTEMENTS INDIVIDUELS
Aux termes de l’article 1102 du Code civil du Québec, l’assemblée ne peut, sans le consentement du copropriétaire affecté, adopter une résolution qui aurait comme conséquence de modifier la valeur relative de sa fraction ou la destination de sa partie privative. Le consentement dudit copropriétaire peut être exprimé par son vote favorable, ou par une intervention qu'il pourrait faire à l’acte notarié, en vue de modifier la déclaration de copropriété. Il ne saurait être ainsi question de quelque majorité que ce soit.
BON À SAVOIR ! Si les copropriétaires ne peuvent, en cas d’empêchement ou par suite de l’opposition systématique de certains d’entre eux, agir à la majorité ou selon la proportion prévue, le tribunal peut, à la demande d’un copropriétaire, rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances.
À RETENIR: La déclaration de copropriété ne peut pas modifier le régime des majorités, tel qu’il est défini par le Code civil du Québec. Non seulement ce régime ne peut pas établir de règles plus souples, il ne peut pas, non plus, être plus exigeant que la loi. Les majorités légales sont impératives, il est impossible d'y déroger. Ainsi, est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre.
ATTENTION ! Certaines déclarations de copropriété antérieures au 1er janvier 1994 prévoient un vote à l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble. En vertu de l’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil, cette unanimité subsiste par exception.
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