En copropriété divise, la responsabilité contractuelle d’un copropriétaire découle directement de la déclaration de copropriété, laquelle constitue le véritable contrat qui régit les rapports entre le syndicat et l’ensemble des copropriétaires. En vertu de l’article 1062 du Code civil du Québec, ce document « lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l’ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription. ». La déclaration fixe ainsi les droits et obligations de chacun, notamment celles visant la conservation de l’immeuble et la prévention des sinistres.
Lorsqu’un copropriétaire manque à ses obligations — par négligence, omission ou usage non conforme de sa partie privative — et qu’un sinistre en résulte, il peut être tenu responsable contractuellement envers le syndicat des copropriétaires.
Responsabilité contractuelle du copropriétaire
L’article 1458 du Code civil du Québec énonce :
« Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés. Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice corporel, moral ou matériel qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice ; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. »
En copropriété, cette disposition encadre les obligations issues de la déclaration de copropriété, liant le copropriétaire au syndicat et aux autres copropriétaires. Celui qui omet d’entretenir ses installations (canalisations, joints d’étanchéité, appareils de plomberie, etc.) peut commettre une inexécution contractuelle engageant sa responsabilité.
L’article 1074.2 du Code civil du Québec : la fin de la responsabilité automatique
Adopté en 2018 et modifié en 2020, l’article 1074.2 du Code civil du Québec prévoit :
« Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.
Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »
Cette réforme a supprimé les clauses imposant le remboursement automatique de la franchise d’assurance ou des dommages sans preuve de faute. Désormais, le syndicat doit démontrer une faute ou une inexécution contractuelle avant de réclamer les coûts d’un sinistre au copropriétaire concerné. Toutefois, les obligations d’entretien et de vigilance prévues à la déclaration conservent toute leur force.
La jurisprudence : entre contrat et responsabilité civile
Le jugement Syndicat des copropriétaires 575, Lucien-L'Allier c. Grondin, 2025 QCCQ 4738 illustre bien cette évolution. Dans son jugement, la Cour supérieure confirme que les obligations figurant dans la déclaration de copropriété sont déterminantes pour établir la responsabilité du copropriétaire. S’appuyant notamment sur la doctrine des auteurs Me Yves Joli-Coeur et Me Charlotte Fortier (La mise en œuvre de la deuxième mouture de l’article 1074.2 C.c.Q., Développements récents en droit de la copropriété divise, 2023), elle rappelle que le défaut d’entretien des installations privatives peut constituer une faute contractuelle engageant la responsabilité d'un copropriétaire.
Cette décision traduit une tendance jurisprudentielle : la dimension contractuelle demeure pertinente, mais son champ d’application est restreint.
De la clause imposée à la faute prouvée
À cet égard, un jugement rendu par la Cour du Québec (Division des petites créances) illustre bien cette évolution. Une copropriétaire avait laissé s’accumuler près de cinq pieds de neige sur son balcon, une partie commune à usage restreint. La déclaration de copropriété imposait expressément à chaque copropriétaire l’obligation de déneiger cette surface. Le tribunal a conclu que la faute résultait du non-respect d’une obligation contractuelle prévue à la déclaration, et non d’une présomption automatique de faute.
Conséquences pratiques pour les syndicats
Les syndicats doivent s’assurer que leur déclaration de copropriété comporte des clauses claires encadrant l’entretien et la vérification des composantes situées dans les parties privatives (chauffe-eau, joints de céramique de la douche, tuyauterie). Même limitées par l’article 1074.2 C.c.Q., ces stipulations conservent une valeur probante : elles permettent de démontrer un manquement contractuel justifiant un recours. Par exemple, l’obligation de remplacer un chauffe-eau tous les huit ans peut servir de fondement à un recours si la négligence d’un copropriétaire entraîne un dégât d’eau.
De telles clauses servent à la fois d’outil de prévention des sinistres et de recours, renforçant la gestion du risque et la protection financière du syndicat.
Conséquences pratiques pour les copropriétaires
La responsabilité d’un copropriétaire peut découler du non-respect des obligations expressément énoncées dans la déclaration de copropriété, laquelle constitue un véritable contrat liant l’ensemble des copropriétaires au syndicat. Cette responsabilité contractuelle prend notamment forme lorsqu’un copropriétaire omet de collaborer aux mesures de gestion et de sécurité de l’immeuble, par exemple en refusant de remettre un double de ses clés au syndicat pour permettre une intervention urgente.
Dans l’affaire Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan (2025 QCCS 434), la Cour supérieure illustre avec rigueur cette exigence de coopération. Le copropriétaire y a été condamné à verser 50 000 $ en dommages-intérêts au syndicat pour avoir entravé une intervention rapide visant à limiter les conséquences d’un dégât d’eau. Le juge précise en effet :
« Le Tribunal est d’avis que ces engagements et obligations au terme de la DDC ne sont pas neutralisés par l’article 1074.2 C.c.Q. et demeurent applicables aux fins de déterminer si le Défendeur a été fautif, justifiant ainsi le Syndicat à poursuivre pour le paiement de la Franchise en lien avec le Sinistre.»
Cette décision illustre clairement que le non-respect des obligations issues de la déclaration de copropriété n’est pas atténué par le régime de responsabilité instauré par l’article 1074.2 C.c.Q.. Le copropriétaire demeure responsable de ses fautes et de leurs conséquences, ce qui peut entraîner des sanctions financières considérables, comme en témoigne cette affaire.
BON À SAVOIR ! La déclaration de copropriété demeure le contrat régissant les relations entre un syndicat et les copropriétaires et tout manquement d’un copropriétaire par rapport à ses obligations y contenues peuvent être constitutifs d’une faute au sens de l’article 1074.2 C.c.Q permettant à un syndicat de poursuivre le copropriétaire pour le paiement de la franchise d’assurance assumée en relation avec un sinistre qui relève de sa conduite fautive
À RETENIR: Depuis l’adoption de l’article 1074.2 du Code civil du Québec, les clauses imposant automatiquement le remboursement de la franchise d’assurance ou des dommages, sans preuve de faute, sont réputées non écrites. Toutefois, les obligations d’entretien prévues par ces déclarations conservent toute leur force contractuelle.
ATTENTION ! Même si la responsabilité contractuelle peut être invoquée, le syndicat doit consigner et prouver les manquements précis à la déclaration de copropriété pour espérer faire valoir son recours avec succès.
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