Des travaux irréguliers affectant les parties communes de l’immeuble ou la défaillance d’une toilette sont des sinistres fréquents en copropriété divise. Ces événements peuvent causer des dommages matériels parfois très importants aux parties privatives et communes. Lorsqu’ils ne résultent pas directement du non-respect de la déclaration de copropriété, la responsabilité du copropriétaire relève du régime extracontractuel prévu aux articles 1457 et 1465 du Code civil du Québec, lequel repose pour l’essentiel sur la faute personnelle ou sur le fait d’un bien placé sous sa garde.
La nature extracontractuelle de la responsabilité du copropriétaire
La responsabilité d’un copropriétaire à la suite d’un sinistre peut relever du régime extracontractuel prévu à l’article 1457 du Code civil du Québec. Elle ne découle alors pas d’un contrat — tel que la déclaration de copropriété —, mais plutôt du fait de causer un dommage à autrui, qu’il s’agisse du syndicat ou d’un autre copropriétaire.
Article 1457 C.c.Q. — Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.
Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.
Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde.
Ce texte consacre le devoir général de prudence et de diligence, qui impose à toute personne d’adopter un comportement raisonnable et prévisible afin d’éviter de causer un préjudice à autrui. En matière de copropriété, un copropriétaire peut donc être tenu responsable lorsqu’un sinistre résulte soit de sa propre faute, soit du fait d’un bien dont il a la garde, par exemple les composantes de sa partie privative, comme le chauffe-eau, la tuyauterie ou les appareils sanitaires.
La jurisprudence illustre bien cette obligation de prudence. Dans l’affaire Syndicat des copropriétaires Place Sorbier/Mont-Bleu “A” c. Camara, une copropriétaire avait laissé s’accumuler plusieurs pieds de neige sur son balcon, contrevenant ainsi à son obligation d’entretien. Cette négligence avait entraîné une infiltration d’eau dans l’unité inférieure. Le tribunal a rappelé que le comportement attendu d’un copropriétaire est celui d’une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances, selon la norme dégagée par la Cour d’appel dans Reindler c. Dumas. Malgré les circonstances personnelles de la défenderesse, son inaction a été jugée fautive.
Ainsi, la faute du copropriétaire n’exige pas une intention de nuire : une simple négligence ou un manquement à son devoir d’entretien peut suffire à engager sa responsabilité. Cette responsabilité s’apprécie selon les principes généraux de la faute civile, indépendamment des obligations issues de la déclaration de copropriété.
L’évolution législative : la réforme de 2020
Avant 2020, le syndicat devait établir la faute d’un copropriétaire pour obtenir le remboursement de la franchise ou des réparations. La première version de l’article 1074.2 du Code civil du Québec imposait cette démonstration, ce qui rendait les recours difficiles.
L’entrée en vigueur du projet de loi 41, le 17 mars 2020, est venue corriger cette situation. Depuis cette réforme, l’article 1074.2 C.c.Q. permet au syndicat de réclamer les sommes engagées à la suite d’un sinistre causé par le fait ou la faute d’une autre personne, ou encore par le bien dont un copropriétaire a la garde. Dans ce dernier cas — lorsque le sinistre découle d’un bien relevant généralement de la partie privative —, le syndicat n’a plus à prouver la faute : il lui suffit de démontrer que l’origine du dommage se trouve dans un bien sous la garde du copropriétaire concerné.
La réforme a ainsi rétabli l’application de l’article 1465 du Code civil du Québec, en matière de copropriété divise, simplifiant les recours du syndicat lorsque la responsabilité découle de situations où un bien privatif est en cause. Cette évolution conduit naturellement à examiner la présomption de faute du gardien du bien.
La présomption de faute du gardien du bien
Lorsqu’un sinistre trouve son origine dans un bien appartenant à un copropriétaire — par exemple un chauffe-eau —, le régime de responsabilité applicable repose sur la garde du bien. Le législateur considère que celui qui exerce le contrôle, l’usage et la direction d’un bien doit en assumer les risques. C’est dans cette perspective que le Code civil du Québec consacre une présomption de faute.
Article 1465 C.c.Q. — Le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute. »
Cette règle rend le copropriétaire gardien responsable des dommages causés par le bien sous son contrôle. Ainsi, si un chauffe-eau cause un dégât d’eau, il est présumé fautif sans qu’il soit nécessaire de prouver une négligence. La jurisprudence l’illustre : lorsqu’un sinistre découle d’un appareil domestique défectueux (ex. lave-vaisselle), le copropriétaire demeure présumé responsable, sauf s’il démontre avoir agi avec prudence et diligence. Cette présomption n’entraîne pas une responsabilité automatique, mais inverse le fardeau de la preuve : le syndicat doit établir l’origine du sinistre, et le copropriétaire doit prouver qu’il n’a commis aucune faute.
Renverser la présomption de faute
Le copropriétaire visé peut repousser la présomption de faute en démontrant qu’il a agi avec prudence et diligence. À titre d’exemples, il pourra établir :
Ces éléments de preuve permettent au copropriétaire de renverser la présomption et d’écarter sa responsabilité. En somme, le régime légal combine un principe de prudence et une présomption de faute réfragable, afin d’assurer une répartition équitable des risques en copropriété tout en protégeant le syndicat et les autres copropriétaires contre les dommages provenant des parties privatives. Il peut aussi invoquer des causes exonératoires, comme la force majeure, le vice de construction ou le fait d’un tiers. Enfin, lorsqu’une franchise d’assurance est réclamée, le copropriétaire peut faire valoir qu’elle ne devrait pas lui être imputée si son montant est déraisonnable.
Les recours du syndicat
Lorsqu’un sinistre survient, le syndicat peut :
De plus, selon l’article 2501 Code civil du Québec, le syndicat peut exercer un recours direct contre l’assureur du copropriétaire fautif, puisque le tiers lésé peut agir contre l’assuré ou contre son assureur.
BON À SAVOIR ! En pratique, la prévention demeure la meilleure défense : entretenir ses installations, vérifier périodiquement les sources de risque (chauffe-eau, plomberie, joints d’étanchéité) et respecter les obligations de la déclaration de copropriété permettent d’éviter bien des désagréments.
À RETENIR: Le syndicat peut réclamer au copropriétaire fautif le montant de la franchise ou les dommages non couverts par son assurance. Le copropriétaire peut toutefois se défendre en démontrant qu’il a agi avec prudence et diligence ou que le sinistre provient d’une cause extérieure.
ATTENTION ! Un copropriétaire négligent dans l’entretien de ses installations (chauffe-eau, robinetterie, joints, etc.) risque d’avoir à rembourser le syndicat pour les coûts du sinistre. Un entretien préventif rigoureux demeure la meilleure protection contre la responsabilité civile.
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