L’attrait pour la location d’une unité d’habitation en copropriété divise a beaucoup augmenté ces dernières années. Cependant, ce ne sont pas tous les copropriétaires qui voient d’un bon œil la location d’une unité au sein de leur immeuble, notamment parce que plusieurs croient que la présence de locataires pourrait brimer leur quiétude.
Puisque la copropriété divise implique qu'un bâtiment soit divisé en unités distinctes appartenant à des propriétaires différents, lesquels partagent toutefois certaines parties communes, la location d’une unité dans un tel contexte soulève donc plusieurs questions juridiques et pratiques, notamment en ce qui concerne les droits et les obligations du copropriétaire, ceux du locataire, et même ceux du syndicat de copropriété.
Droits et obligations du copropriétaire
L’article 1063 prévoit que le copropriétaire peut disposer de son unité et d’user et de jouir librement de son unité et des parties communes, à condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. En d’autres termes, le propriétaire d’une unité peut louer son bien, mais il doit respecter les règles prévues dans la déclaration de copropriété, ce qui peut inclure des restrictions sur la location à court terme, par exemple.
L'article 1065 C.c.Q., quant à lui, prévoit que le copropriétaire qui loue son unité d’habitation doit, dans un délai de quinze (15) jours, en aviser le syndicat. Il en est de même lorsque l’unité est autrement occupée, c’est-à-dire lorsque, par exemple, le copropriétaire prête son unité à un tiers. Dans cet avis, le copropriétaire doit indiquer le nom du locataire, la durée du bail ainsi que la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement de l’immeuble. En effet, le copropriétaire doit s’assurer de remettre une copie du règlement de l’immeuble et de ses modifications au locataire puisque ce n’est qu’à ce moment que ces règlements lui seront opposables.
Il est à noter que le copropriétaire demeure responsable des agissements de son locataire et du respect des règlements de la copropriété par ce dernier. En cas de défaut du locataire, c’est la responsabilité du copropriétaire qui sera engagée. Il pourrait alors être tenu responsable des sanctions monétaires que pourrait imposer le syndicat de copropriété dans une telle situation, si la déclaration de copropriété prévoit de telles sanctions.
Il est à noter également que le copropriétaire demeure aussi responsable des charges communes, et ce, même s’il s’est entendu avec le locataire afin que ce dernier les acquitte auprès du syndicat de copropriété. Le copropriétaire doit donc s'assurer que ces charges communes sont à jour s’il veut éviter des litiges avec le syndicat de copropriétaires. Il en est de même des assurances du copropriétaire qu’il est tenu de souscrire.
La location à court terme : une situation particulière
La location à court terme, notamment par l'entremise de plateformes comme Airbnb, est devenue un phénomène courant, mais elle soulève plusieurs enjeux pour les copropriétés divises. En effet, la location à court terme est bien souvent perçue comme une activité commerciale et, si elle est effectuée au sein d’une copropriété à vocation résidentielle, elle peut rapidement perturber l’harmonie au sein de la copropriété.
La Cour d’appel a, par le passé, reconnu le droit d’un syndicat de copropriété d’adopter un règlement au sein de la copropriété afin d’interdire la location à court terme (moins de 12 mois) puisque cette interdiction était justifiée par la destination de l’immeuble qui était à vocation résidentielle. La Cour d’appel a alors considéré que ce type de location comportait des risques élevés de porter atteinte à la stabilité du cadre d’habitation, ainsi qu’à la tranquillité et à la sécurité des copropriétaires.
Par conséquent, de nombreuses déclarations de copropriété incluent des règles spécifiques concernant ce type de location et celles-ci peuvent restreindre fortement ce genre de location. Le copropriétaire qui souhaite louer son unité à court terme doit donc veiller à ce que cela soit fait conformément à la déclaration de copropriété.
Droits et obligations du locataire
Le locataire a plusieurs obligations envers le locateur et les autres copropriétaires. L’une des principales obligations du locataire est de ne pas contrevenir aux règlements de la copropriété, que ce soit concernant l'utilisation des parties communes (ascenseurs, corridors, jardins, etc.), la gestion des déchets ou les nuisances sonores. En effet, tel que mentionné précédemment, dès que le locataire reçoit une copie du règlement de l’immeuble, il est alors tenu de s’y conformer. En cas de violation de ces règles, le locateur et même le syndicat de copropriété pourraient entreprendre un recours contre le locataire.
Par ailleurs, le locataire doit prendre soin de l'unité qu'il loue et éviter d'y apporter des modifications sans le consentement écrit du locateur. En cas de dommages causés par un mauvais usage de l'unité ou par négligence, le locataire pourrait être tenu de payer pour les réparations.
Droits et obligations du syndicat de copropriétaires
Tel que mentionné précédemment, le syndicat de copropriété doit être avisé lorsqu’une unité est louée ou occupée par un tiers. En cas de défaut du locataire, le syndicat pourra s’adresser au copropriétaire-locateur afin que ce dernier pose les actions nécessaires pour que cesse le défaut. Le syndicat peut également s’adresser directement au locataire afin de faire respecter les règlements de l’immeuble ou afin de faire cesser toute situation problématique impliquant ce dernier. Si le défaut persiste, le syndicat de copropriété peut imposer au copropriétaire-locateur les sanctions applicables prévues au règlement de l’immeuble, le cas échéant, et/ou entreprendre un recours contre ce dernier. Le syndicat peut même entreprendre un recours directement contre le locataire. À cet effet, l’article 1079 du Code civil du Québec prévoit que le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble.
Conclusion
La location d’une copropriété divise est un processus qui peut paraître simple, mais qui, dans les faits, nécessite des vérifications rigoureuses et un accompagnement adéquat. À cet effet, RE/MAX est un réseau de courtiers immobiliers qualifiés dans la vente, l'achat et la location de copropriétés divises partout au Québec, lesquels sont en mesure d’obtenir et de prendre connaissance de toute la documentation pertinente afin de vous conseiller en conséquence. D’ailleurs, les courtiers Affiliés Coproprié-T RE/MAX ont accès à un programme de formation exclusif et spécialement conçu pour la copropriété, soit le programme Coproprié-T, lequel leur permet de maintenir de hauts standards de qualité de service lors de leurs transactions impliquant des copropriétés divises.
Bon à savoir ! Vous souhaitez être accompagné(e) d’un professionnel qualifié pour la location de votre copropriété ? Recherchez un courtier Affilié Coproprié-T sur le site de RE/MAX ! https://www.remax-quebec.com/fr/courtiers-immobiliers
Me Julie Smythe, MBA
Directrice Affaires juridiques
RE/MAX Québec
https://www.remax-quebec.com
Pour la liste de nos courtiers Affiliés Coproprié-T : https://www.remax-quebec.com/fr/courtiers-immobiliers?Copropriet=1
