Une municipalité entreprend un projet d’infrastructure publique : élargissement d’une voie routière, ajout d’un trottoir, implantation d’un réseau technique. Pour ce faire, elle procède à l’expropriation d’une portion d’un immeuble détenu en copropriété. La partie visée correspond à une partie commune — parfois même à une partie commune à usage restreint, utilisée de manière exclusive par certains copropriétaires depuis de nombreuses années.
Rapidement, une question s’impose : à qui doit être versée l’indemnité d’expropriation ? Au syndicat de copropriété, aux copropriétaires ou aux deux ?
Le point de départ : le pouvoir exclusif du syndicat
En droit québécois, le point de départ est clair et largement consensuel. Le syndicat de copropriété est seul titulaire du pouvoir d’acquérir ou d’aliéner les parties communes (à l’exclusion du copropriétaire et de la quote-part des parties communes faisant partie de sa fraction).
L’article 1076 du Code civil du Québec prévoit expressément que :
« Le syndicat peut, s’il y est autorisé, acquérir ou aliéner des fractions, des parties communes ou d’autres droits réels. »
Aliénation volontaire et expropriation : une distinction incontournable
Cela étant, il est essentiel de distinguer l’aliénation immobilière (volontaire) visée par l’article 1076 C.c.Q. de l’aliénation résultant d’un mécanisme d’expropriation.
À cet égard, il est éclairant de rappeler que, dans ses commentaires de 1993, le ministre de la Justice précisait que l’article 1076 C.c.Q. « reprend en substance les articles 441w et 441x du Code civil du Bas-Canada, relatifs aux actes d’acquisition des fractions par les administrateurs ».
Cette genèse législative révèle que le législateur avait en tête des actes volontaires posés par le syndicat dans l’exercice de ses pouvoirs, et non une dépossession imposée par l’État dans le cadre d’un régime d’expropriation.
Le silence de la Loi concernant l’expropriation
Contrairement à l’article 1050 Code civil du Québec, qui prévoit expressément que le syndicat doit être mis en cause lorsqu’un copropriétaire conteste une évaluation foncière, la Loi concernant l’expropriation ne précise pas le rôle du syndicat dans un tel contexte.
Ce silence législatif ne signifie toutefois pas que le syndicat serait exclu de la procédure ni qu’il serait le seul titulaire d’un droit à indemnisation.
La notion de « partie dessaisie » : une conception large
L’article 2 de la Loi concernant l’expropriation définit la « partie dessaisie » comme « le locataire, l’occupant de bonne foi ou l’exproprié qui est titulaire d’un droit portant sur l’immeuble exproprié ».
Cette définition est fondamentale. Elle adopte une conception large de la partie dessaisie, qui ne se limite pas au propriétaire exproprié au sens strict, mais vise toute personne titulaire d’un droit, qu’il s’agisse d’un droit de propriété, d’un démembrement ou de tout autre droit portant sur l’immeuble.
Droits respectifs du syndicat et des copropriétaires
Dans ce contexte, il est tout à fait concevable que soient considérés comme une partie dessaisie le syndicat, notamment pour les préjudices qu’il subit (par exemple, les honoraires professionnels générés par les modifications requises à la déclaration de copropriété), ainsi que les copropriétaires qui détiennent un droit de propriété indivis dans les parties communes.
Mode de versement de l’indemnité
Lorsque l’indemnité doit être versée à un grand nombre d’intervenants (p. ex. à de nombreux copropriétaires), l’opération peut devenir laborieuse. Toutefois, l’article 133 de la Loi concernant l’expropriation prévoit expressément que l’indemnité peut être déposée au greffe de la Cour supérieure, afin d’en permettre la remise individuelle par la Cour aux parties concernées. À cet égard, il est reconnu que cette méthode est utilisée de façon systématique en pratique, notamment afin de faciliter la distribution de l’indemnité et de s’assurer qu’aucune créance grevant l’immeuble ne demeure impayée.
Cas particulier de l’expropriation de parties communes à usage restreint
Le cas de l’expropriation des parties communes à usage restreint s’inscrit dans le même cadre procédural que celui des parties communes générales. Toutefois, s’il subsiste un doute quant au bénéficiaire de l’indemnité (copropriétaires concernés plutôt que le seul syndicat), l’expropriation de parties communes comportant des parties communes à usage restreint apporte un éclairage supplémentaire.
En effet, la participation individuelle des copropriétaires concernés permet de faire reconnaître la perte de jouissance spécifique qu’ils subissent lors de l’expropriation d’une partie commune à usage restreint sur laquelle ils disposent d’un droit de jouissance exclusif.
Cette participation permet de compenser adéquatement la privation d’un droit d’usage exclusif, notamment lorsqu’il s’agit d’un espace de stationnement, d’une cour ou de toute autre composante conférant un avantage distinct à la fraction.
Droit comparé : doctrine et jurisprudence françaises
Cette lecture trouve un écho particulièrement éclairant en droit français.
L’ouvrage La copropriété, 10e édition, 2021-2022, Éditions Dalloz, énonce clairement que :
« L’indemnisation du syndicat des copropriétaires pour l’expropriation de parties communes n’exclut pas nécessairement celle de chaque copropriétaire pour la dévalorisation de la partie privative de son lot.
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires (…) proportionnellement à la quotité afférente à chaque lot. »
Cette approche a été confirmée par un arrêt récent de la Cour de cassation (3e chambre civile, 16 mars 2023, n° 22-11.429). La Cour y rappelle notamment que :
Conclusion
En somme, l’expropriation d’une partie commune en copropriété ne peut pas être envisagée uniquement du point de vue du syndicat. Si le syndicat peut sembler l’interlocuteur naturel de l’autorité expropriante, cette réalité ne doit pas occulter la nature profonde des droits atteints. L’expropriation porte bien sur des droits réels des copropriétaires.
Yves Joli-Coeur, Ad. E.
Avocat
Dunton Rainville
3055 Boulevard Saint-Martin O
Bureau 610
Laval, QC H7T 0J3
Tél. : (450) 686-8683
Courriel : [email protected]
Les chroniques expriment l’opinion personnelle de leurs auteurs et n’engagent absolument pas la responsabilité de l’éditeur du site, CondoLegal.com Inc. Le contenu et les avis émis dans une chronique n’engagent que leur auteur.
