Le 8 janvier 2026, la Cour supérieure du Québec a rendu un jugement particulièrement instructif en matière de copropriété divise dans l’affaire Martin c. Syndicat des copropriétaires Somerset 2060. Cette décision aborde plusieurs enjeux sensibles et fréquemment rencontrés en copropriété : l’occupation prolongée d’une partie commun, la validité des modifications au règlement d’immeuble, l’imposition de pénalités et la révision d’un loyer de stationnement. Elle illustre également les limites de la tolérance en copropriété, tout en rappelant les exigences de proportionnalité et de bonne foi.
Le contexte du litige
Mme Brigitte Martin occupait, depuis le début des années 1990, une case de rangement additionnelle dans l’immeuble, en plus de celui auquel chaque copropriétaire avait droit selon la déclaration de copropriété. Cette occupation avait initialement été tolérée — voire autorisée verbalement — par le promoteur, alors majoritaire au sein du syndicat.
Aucun écrit formel, aucune résolution du conseil d’administration ni aucune disposition de la déclaration de copropriété ne confirmaient toutefois l’attribution de ce casier supplémentaire. Malgré cela, Mme Martin en a fait un usage exclusif pendant plus de 30 ans, à la connaissance du syndicat.
À partir de 2017, le syndicat a tenté de mettre fin à cette situation, notamment en modifiant le règlement de l’immeuble pour interdire l’utilisation de plus d’un casier de rangement, imposer une pénalité quotidienne en cas d’infraction et facturer des frais administratifs pour le paiement des charges communes par chèque.
Mme Martin a contesté ces décisions, alléguant qu’elles visaient spécifiquement sa situation et portaient atteinte à ses droits.
L’espace de rangement : pas de droit acquis sans attribution valide
La Cour rappelle un principe fondamental : les cases de rangement sont des parties communes, pouvant être attribuées en usage exclusif uniquement par le conseil d’administration, dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires.
Ni le promoteur, une fois ses fonctions d’administrateur terminées, ni la tolérance prolongée du syndicat ne peuvent créer un droit d’usage opposable. Même un usage continu pendant plusieurs décennies ne suffit pas à pallier l’absence d’un acte d’attribution valide.
La Cour rejette également l’argument du prêt à usage. En l’absence de preuve écrite ou de décision formelle des administrateurs, Mme Martin ne pouvait se prévaloir d’un tel droit. Elle est donc tenue de libérer le casier de rangement.
Des règlements jugés partiellement abusifs
La Cour s’est toutefois montrée très critique à l’égard de certaines décisions du syndicat.
D’une part, l’imposition d’une pénalité de 50 $ par jour pour une infraction continue a été jugée disproportionnée et déraisonnable, compte tenu du contexte. La Cour souligne l’importance de distinguer entre une infraction ponctuelle et une situation continue, et rappelle que les pénalités doivent demeurer raisonnables et proportionnelles.
D’autre part, la modification visant à imposer des frais administratifs pour le paiement par chèque a été déclarée inopposable à Mme Martin, puisqu’elle contrevenait à une transaction conclue antérieurement entre les parties.
Résultat : ces modifications réglementaires sont maintenues en général, mais inopposables à Mme Martin.
Le stationnement : la bonne foi contractuelle remise à l’avant-plan
Le dossier portait également sur un stationnement extérieur loué à Mme Martin depuis 1999 pour un loyer mensuel de 50 $, confirmé par un jugement antérieur. Le bail prévoyait un loyer « révisable annuellement sur entente mutuelle ».
La Cour constate que Mme Martin a refusé toute renégociation pendant plus de 25 ans, ce qui contrevient aux exigences de la bonne foi contractuelle. Sans modifier l’esprit du bail initial, la Cour ajuste le loyer à 100 $ par mois à compter de 2018, jugeant ce montant raisonnable selon la preuve.
Elle précise également qu’à l’avenir, les parties devront négocier annuellement de bonne foi, à défaut de quoi l’indexation selon l’IPC s’appliquera.
Une décision équilibrée
En définitive, la Cour retient une approche nuancée. Mme Martin est privée du droit d’utiliser le casier de rangement. Certaines décisions du syndicat sont déclarées inopposables. Aucun dommage n’est accordé. Chaque partie assume ses propres frais.
Pour consulter le jugement en intégralité, rendez-vous sur le lien suivant : Martin c. Syndicat des copropriétaires Somerset 2060, 2026 QCCS 34 (CanLII)
BON À SAVOIR ! Un usage prolongé d’une partie commune, même pendant plusieurs décennies, ne crée pas un droit acquis en l’absence d’une attribution valide par le conseil d’administration.
À RETENIR : Les pénalités prévues à la déclaration de copropriété doivent être raisonnables, proportionnelles et adaptées au type d’infraction. Une pénalité quotidienne excessive pour une situation continue risque d’être invalidée.
ATTENTION ! Modifier la déclaration de copropriété pour régler un conflit individuel, sans égard aux ententes antérieures ou à la bonne foi, peut mener à des décisions inopposables et fragiliser la position du syndicat.
