Le 30 juillet 2025, le Gouvernement du Québec a publié un règlement dans la Gazette officielle du Québec, mettant en œuvre des dispositions majeures issues des projets de loi 16 et 31. Ce règlement impose de nouvelles obligations aux syndicats de copropriétaires, notamment en matière de transparence, de gestion financière et d’entretien des immeubles.
Le nouveau règlement vient encadrer et préciser plusieurs aspects essentiels de la gestion des immeubles en copropriété divise. Il introduit l’obligation pour les syndicats de copropriétaires de remettre au copropriétaire vendeur qui en fait la demande une attestation, lors de la vente d’une fraction de copropriété. Il s’agit d’un document crucial pour garantir la transparence et la protection des acheteurs potentiels. Cette attestation fournit des informations essentielles sur l’état de l’immeuble et des finances du syndicat, notamment en regard des réparations majeures prévues, permettant ainsi aux acheteurs de prendre une décision plus éclairée. En plus de cette attestation, le règlement établit les modalités de confection et de tenue d’un carnet d’entretien, la gestion du fonds de prévoyance, et les modalités de dépôt des acomptes en fidéicommis lors de l’achat, le tout visant à protéger les intérêts des acheteurs et des copropriétaires et à préserver le patrimoine immobilier à long terme.
Carnet d'entretien
Le carnet d'entretien est un document central dans la gestion des parties communes d’un immeuble en copropriété. Le règlement exige que ce carnet soit établi par un professionnel qualifié, membre d'un des ordres professionnels suivants : l'Ordre des ingénieurs du Québec, l’Ordre des architectes du Québec, l’Ordre des technologues professionnels du Québec ou l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Leurs activités professionnelles doivent concerner principalement la gestion, la construction, la rénovation, l’évaluation ou l’inspection immobilière. De plus, ils ne doivent pas être membre du conseil d’administration, gérant, copropriétaire ou occupant de l’immeuble concerné, ni le conjoint d’une telle personne. De plus, ils ne peuvent être administrateur, dirigeant, actionnaire, ou employé d’une personne morale, société ou fiducie qui est copropriétaire dans l’immeuble, qui l’occupe ou en est gestionnaire, afin de garantir une gestion rigoureuse et impartiale.
Le carnet d'entretien doit comporter un inventaire détaillé et une description des parties communes, ainsi que des matériaux, appareils et équipements qui les composent. De plus, les équipements installés dans les parties privatives, mais dont l'entretien relève du syndicat, doivent aussi être inclus. Chaque élément doit être accompagné de la date d'installation, si connue, ainsi que des travaux d'entretien faits et ceux requis, et des contrats pertinents, rapports d’inspection ou manuel d’entretien du fabricant qui s’y rattachent. Le carnet d’entretien doit également inclure une évaluation de la durée de vie utile restante des matériaux, appareils et composants, ainsi qu'un plan des réparations à réaliser sur les 25 prochaines années.
Ce carnet est mis à jour annuellement par le conseil d’administration du syndicat, afin de refléter l'état actuel de l'immeuble et ses besoins. Si des travaux n'ont pas été réalisés, malgré leur mention dans le carnet, la mise à jour doit expliquer les raisons de cette omission.
De plus, le carnet d’entretien doit être révisé au moins tous les cinq ans par un professionnel qualifié d’un des ordres précédemment mentionnés. Cette révision permet de s'assurer que les informations contenues sont conformes et que les travaux nécessaires ont bien été effectués. À noter toutefois que pour les petits immeubles, comprenant un maximum de huit parties privatives ou de trois étages entièrement hors sol, une révision du carnet d’entretien à tous les dix ans suffira. Il en est de même pour les copropriétés horizontales, où la totalité de la bâtisse est privative. Dans ce cas, toutefois, il vaudrait mieux consulter un notaire ou un avocat, afin de s’assurer qu’il s’agit bel et bien d’une copropriété horizontale, car cela demande de l’expertise pour en être certain.
Étude du fonds de prévoyance
L’étude du fonds de prévoyance est essentielle pour anticiper les coûts des réparations majeures et du remplacement des parties communes dans un immeuble en copropriété. Cette étude doit être réalisée à tous les cinq ans, soit par un membre d’un des ordres professionnels mentionnés précédemment au sujet du carnet d’entretien, soit par un membre de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec. L’étude du fonds de prévoyance repose sur les informations du carnet d’entretien. Elle doit inclure une estimation du coût de chaque réparation majeure et chaque remplacement de parties communes prévus dans les 25 prochaines années, ainsi que des recommandations sur le montant devant être disponible dans le fonds de prévoyance au début de chaque année.
Cette étude doit également évaluer les sommes nécessaires à verser chaque année afin d’assurer que le fonds de prévoyance puisse couvrir toutes les dépenses à venir. Cela permet d’éviter une insuffisance de fonds qui pourrait nuire à la capacité du syndicat de réaliser les réparations.
À noter que l’étude doit aussi préciser la méthode qui a été suivie pour établir les montants estimés mentionnés ci-dessus.
Attestation du syndicat lors de la vente d'une fraction de copropriété
L’attestation délivrée par le syndicat, lors de la vente d’une fraction de copropriété permet aux acheteurs potentiels de connaître l'état de l’immeuble et des finances du syndicat, avant de prendre une décision. Elle doit inclure des informations telles que :
Le montant total du fonds de prévoyance et les recommandations de l’étude sur le montant minimum à y maintenir.
Les contributions des copropriétaires aux charges communes au cours des trois dernières années.
Le montant des liquidités disponibles pour couvrir les dépenses courantes de la copropriété.
Le surplus ou le déficit annuel des trois derniers états financiers.
Les sinistres ayant affecté la partie privative concernée, au cours des cinq dernières années.
Les réparations majeures réalisées ou à venir dans l’immeuble, ainsi que les inspections ou expertises effectuées.
Cette attestation vise à garantir la transparence lors de la vente d’une unité de copropriété. Elle assure à l’acheteur qu’il est bien informé des aspects financiers et structurels de l’immeuble.
Dépôt en fidéicommis de l'acompte
Le règlement encadre également le dépôt des acomptes versés auprès d’un professionnel, lors de l’achat d’une fraction de copropriété. Ces acomptes doivent être déposés dans un compte en fidéicommis, géré par un membre du Barreau du Québec, de la Chambre des notaires, de l’Ordre des administrateurs agréés du Québec ou de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec. Le promoteur ou le constructeur ne peut pas gérer directement ces fonds, offrant ainsi une protection financière accrue aux acheteurs. Le versement de cet acompte doit être fait par l’acheteur directement au professionnel mandaté, garantissant ainsi que les fonds soient protégés jusqu’à la livraison de la propriété.
Dispositions transitoires et entrée en vigueur
Les nouvelles dispositions prévoient enfin que les carnets d’entretien et les études de fonds de prévoyance réalisés dans les deux années précédant l’entrée en vigueur du règlement sont valides pour une période de cinq ans, en autant que les critères du règlement ont été suivis (document préparé par un professionnel qualifié, etc.). Les syndicats de copropriété qui n’ont pas encore de carnet d’entretien ou d’étude de fonds de prévoyance ont par ailleurs trois ans à compter de cette entrée en vigueur, afin de se conformer aux nouvelles exigences. Pour ceux-ci, la date-butoir sera le 14 août 2028.
Le règlement lui-même entre en vigueur, quinze jours après sa publication dans la Gazette officielle du Québec, soit le 14 août 2025. Cliquez ici pour consulter le règlement complet.
Webradio
Afin d’expliquer en détail les implications concrètes de cette réforme réglementaire, Condolegal animera une webradio spéciale le mercredi 20 août 2025, à 19h. Cette émission permettra aux copropriétaires, gestionnaires et professionnels du droit immobilier de poser leurs questions en direct à nos experts. Voici les détails de la webradio spéciale.
Apparitions médiatiques
Propriétaires de condos: des changements importants pour les copropriétés - Entrevue avec Me Yves Joli-Coeur sur LCN
Frais de copropriété: des changements importants à venir pour les propriétaires de condo - Reportage sur TVA Nouvelles
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