Gouvernance en copropriété à deux fractions : quand l’informalité mène à l’impasse

Par un jugement particulièrement étoffé rendu le 11 août 2025, l’honorable juge Luc Huppé de la Cour du Québec s’est penchée sur un conflit emblématique des très petites copropriétés divises, soit une copropriété composée de seulement deux fractions. Le litige opposait le syndicat de copropriété aux propriétaires de l’une des fractions, ainsi que ces derniers à la copropriétaire de l’autre fraction, laquelle assumait seule, depuis plusieurs années, la gestion effective de l’immeuble. Il mettait également en lumière le caractère excessif des coûts judiciaires au regard des enjeux initiaux.

Une affaire emblématique des dérives de la très petite copropriété

Derrière un litige en apparence d’origine strictement financière se profilait un problème beaucoup plus fondamental : l’abandon quasi complet des règles impératives de gouvernance prévues par le Code civil du Québec. Au-delà des montants réclamés — notamment des honoraires extrajudiciaires substantiels —, le tribunal a identifié clairement le véritable nœud du conflit : une gouvernance défaillante, informelle et non conforme aux exigences impératives du Code civil du Québec.

Une gestion informelle assimilable à une indivision de fait

Pendant plus d’une décennie, les copropriétaires ont administré l’immeuble sans tenir d’assemblées, sans budget annuel, sans perception régulière de charges communes et sans constitution des fonds obligatoires. Le syndicat de copropriétaires avait même été radié du Registraire des entreprises durant plusieurs années. Cette gestion dite « à l’amiable », souvent tolérée dans les copropriétés de deux fractions, a graduellement engendré des tensions irréconciliables et mené à une judiciarisation lourde et coûteuse.

Le tribunal a rappellé aux parties que la copropriété divise n’est pas une indivision déguisée. Dès la publication de la déclaration de copropriété, le syndicat existe de plein droit et demeure assujetti à l’ensemble de ses obligations légales, indépendamment du nombre de fractions ou de la relation personnelle entre les copropriétaires.

L’administrateur de plein droit et l’absence de paralysie institutionnelle

Un apport central du jugement concerne le statut de Mme Le Bolloc’h. La déclaration de copropriété prévoyait en effet que chaque fraction devait être représentée par un administrateur. 

Le juge Huppé conclut que Mme Le Bolloc’h était administratrice de plein droit dès qu’elle est devenue l’unique propriétaire de sa fraction. Quant au défaut des copropriétaires de l’autre fraction de désigner leur représentant, le juge a estimé que cela ne paralysait ni le fonctionnement du syndicat ni l’exercice des pouvoirs nécessaires à la conservation de l’immeuble. Le tribunal dissipe ainsi une confusion répandue selon laquelle l’égalité entre copropriétaires impliquerait une impossibilité décisionnelle en l’absence de consensus.

Les travaux urgents et la primauté du devoir de conservation

Malgré l’opposition répétée des copropriétaires de l’autre fraction, le tribunal confirme que l’administratrice, Mme Le Bolloc’h, pouvait autoriser unilatéralement des travaux urgents, notamment la réfection de la toiture. L’obligation de conservation de l’immeuble prévue à l’article 1039 du Code civil du Québec prime sur toute clause de la déclaration exigeant une autorisation en assemblée, lorsque l’urgence et la nécessité des travaux sont établies.

En effet, une clause contractuelle ne saurait faire échec à une obligation légale d’ordre public visant la préservation du bâtiment et la sécurité des occupants.

Les charges communes, l’hypothèque légale et les assurances

Le jugement apporte également des précisions importantes quant à la gestion financière du syndicat. Le tribunal confirme la validité de la publication d’une hypothèque légale par le syndicat, même en l’absence de liquidités immédiates, dès lors que le syndicat est contractuellement engagé envers un entrepreneur.

Il reconnaît également que les franchises d’assurance payées à la suite de sinistres constituent des charges communes recouvrables, conformément à l’article 1074.2 du Code civil du Québec, tout comme les frais bancaires liés au compte du syndicat.

Les honoraires extrajudiciaires et l’abus de procédure

Le tribunal adopte une approche nuancée à l’égard des honoraires extrajudiciaires. Ceux engagés par le syndicat constituent des charges communes, à assumer par les copropriétaires selon leur quote-part . En revanche, la demande reconventionnelle des copropriétaires opposants est sévèrement critiquée et qualifiée d’abusive, notamment en raison de la surenchère des conclusions, des modifications tardives et de l’abandon de prétentions substantielles.

Le juge Huppé condamne donc personnellement Dong Nghi Vo et Thi Thu Thuy Nguyen à verser à Mme Le Bolloc’h des dommages compensatoires et le remboursement de ses honoraires, pour un montant substantiel.

Une leçon claire pour les très petites copropriétés

Ce jugement illustre avec acuité que les copropriétés de très petite taille ne sont ni des zones de non-droit, ni des copropriétés « simplifiées » sur le plan juridique. L’absence de gouvernance structurée, loin de réduire les tensions, tend à les amplifier et à judiciariser des différends qui auraient pu être évités. Il rappelle également que le rôle d’administrateur — souvent exercé bénévolement — comporte des responsabilités lourdes, mais aussi une protection juridique réelle lorsque les décisions sont prises avec prudence, diligence et loyauté dans l’intérêt du syndicat.
 

Pour consulter le jugement en intégralité, rendez-vous sur le lien suivant : Syndicat de la copropriété des 5988 et 5990, rue St-Hubert c. Vo, 2025 QCCQ 3503 

  BON À SAVOIR ! Une copropriété de deux fractions est soumise aux mêmes règles impératives qu’une copropriété de grande taille, tant en matière de gouvernance que de responsabilité des administrateurs.
À RETENIR : L’absence de collaboration d’un copropriétaire ne paralyse pas nécessairement le syndicat. Les décisions urgentes requises pour la conservation de l’immeuble peuvent être prises lorsque les conditions légales sont réunies.
 ATTENTION ! La gestion informelle et non documentée constitue un facteur aggravant en cas de litige. Elle expose les copropriétaires à des condamnations personnelles et à des accusations d’abus de procédure.