Fonds de prévoyance insuffisants : un enjeu majeur pour les copropriétés de 30 ans et plus

Le fonds de prévoyance est au cœur de la viabilité financière d’une copropriété. Or, selon Me Yves Joli-Coeur, avocat émérite et président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), la moitié des copropriétés québécoises ne disposent pas des sommes nécessaires pour réaliser les travaux majeurs à venir. Une situation préoccupante, surtout à l’aube de l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation sur la copropriété.

Un problème structurel ignoré par trop de copropriétaires

Dans un récent article publié dans le Journal de Montréal, Me Yves Joli-Coeur met en garde contre un phénomène en croissance : le sous-financement chronique des fonds de prévoyance, notamment dans les immeubles de plus de 30 ans. Ceux-ci nécessitent souvent des travaux majeurs (structure, toiture, fenestration) pour lesquels aucun capital suffisant n’a été accumulé.

« Beaucoup de copropriétaires sont dans le déni », affirme Me Joli-Coeur dans cet article signé par Stéphane Desjardins. « Surtout dans les petits immeubles de quelques unités, où les responsabilités sont mal comprises, voire négligées. »

La nouvelle réglementation viendra rebattre les cartes

Avec l’adoption prochaine du règlement découlant des projets de loi 16 et 31, toutes les copropriétés devront se doter d’une étude de fonds de prévoyance sur un horizon de 25 ans, réalisée par un professionnel qualifié (architecte, ingénieur, technologue ou comptable). Cette étude devra être mise à jour tous les cinq ans et servira de base pour planifier les cotisations futures.

Cette obligation vise à assurer une meilleure capitalisation des fonds de prévoyance, mais risque de provoquer un électrochoc : plusieurs syndicats se rendront compte qu’ils sont en situation déficitaire importante, avec à la clé des cotisations spéciales pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers de dollars par copropriétaire.

Les répercussions sur le marché immobilier

Un fonds de prévoyance sous-capitalisé pourrait freiner une vente ou forcer une baisse significative du prix d’un condo. Pour les acheteurs, c’est un critère à surveiller de près. Pour les vendeurs, il pourrait devenir une source de litige ou de désistement si l’acheteur découvre des travaux majeurs non budgétés.

Recommandations du RGCQ :

• Acheteurs : Avant d’acheter une unité, exigez une attestation de l’état de la copropriété, incluant les résultats de l’étude du fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et les états financiers.
• Vendeurs : Demandez ce même document à votre syndicat. En cas de déficit, il est prudent de convoquer une assemblée extraordinaire afin de discuter des mesures à prendre, dont un redressement du fonds.
• Administrateurs : Si aucune étude n’a encore été réalisée dans votre copropriété, il est temps de demander des soumissions auprès de firmes spécialisées.

Conclusion
Le vieillissement du parc immobilier en copropriété, combiné à une sous-capitalisation préoccupante des fonds de prévoyance, pourrait engendrer des conséquences majeures pour les copropriétaires, le marché de la revente… et la sécurité des immeubles. Comme le rappelle Me Yves Joli-Coeur, agir tardivement coûtera toujours plus cher que de planifier intelligemment.