Dans le cadre d’un différend opposant un copropriétaire à son syndicat, la Cour supérieure, sous la présidence de l’honorable juge Sylvain Lussier, a rendu un jugement le 20 mai 2025. Le Tribunal y était saisi d’une demande d’annulation de résolutions adoptées par l’assemblée des copropriétaires de la copropriété Les Dauphins-sur-le-Parc, située à Montréal. Cette affaire a mis en lumière deux enjeux fondamentaux en droit de la copropriété : l’exercice des droits des copropriétaires en cas de décision jugée abusive, ainsi que l’application stricte du délai de déchéance de 90 jours prévu à l’article 1103 du Code civil du Québec.
Contexte de l'affaire
Monsieur Luc Doré, copropriétaire d’une unité dans cet ensemble de 417 logements, a déposé une demande visant à faire annuler trois modifications adoptées lors des assemblées du 11 juin et du 8 juillet 2024. Ces modifications touchaient directement le droit de louer ou d’occuper les unités de manière flexible, imposant entre autres :
Monsieur Doré faisait valoir que ces restrictions étaient abusives, non justifiées par la destination de l'immeuble, et qu'elles contrevenaient à ses droits garantis par les articles 1056 et 1063 C.c.Q.
L'enjeu du délai de 90 jours : un couperet absolu
L’article 1103 C.c.Q. prévoit qu’un copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée dans un délai de 90 jours suivant l’assemblée. Ce délai, qualifié de déchéance, est strict et ne tolère aucune exception, même si le copropriétaire n’a pas assisté à l’assemblée ou n’a reçu le procès-verbal que plusieurs semaines plus tard.
Dans cette affaire, le Tribunal a statué que la demande de Monsieur Doré relative à la résolution du 11 juin 2024 avait été présentée hors délai. Le dépôt de sa demande, 91 jours après l’assemblée, était tardif, même si le dernier jour était un dimanche. En effet, le juge précise qu'il ne faut pas confondre le délai de déchéance et le délai de prescription. Le juge rappelle aussi que le délai de déchéance de l'article 1103 C.c.Q. est d'ordre public et ne peut être prolongé ni suspendu. Le Tribunal doit même le soulever d'office. La rigueur de cette règle s’explique par la volonté du législateur d’assurer la stabilité des décisions prises par l’assemblée des copropriétaires.
Les autres volets de la demande
Concernant la résolution adoptée le 8 juillet 2024, le Tribunal accepte de considérer que la correction tardive de la demande par Monsieur Doré— avec l'ajout de certains paragraphes omis initialement — relève d’une simple erreur cléricale, et juge que la contestation a été déposée dans le délai. Le recours pourra donc se poursuivre pour cette partie.
Le juge rejette cependant les conclusions à caractère purement déclaratoire du copropriétaire, estimant qu’elles ne peuvent être utilisées pour contourner le délai strict de l’article 1103 C.c.Q.
L'intérêt du copropriétaire
Le Syndicat plaidait également que Monsieur Doré n’avait pas d’intérêt à contester le moratoire puisqu’il n’est ni un nouveau copropriétaire, ni un occupant. Le Tribunal a rejeté cet argument. Il reconnaît que même si le préjudice n’est pas actuel, un copropriétaire peut avoir un intérêt suffisant s’il peut prévoir qu’une règle pourrait lui nuire, par exemple au moment de la revente de son unité.
Un enseignement clair pour les copropriétaires
Cette décision est importante car elle rappelle à tous les copropriétaires qu’ils doivent être extrêmement vigilants quant aux délais prévus au Code civil pour contester une décision de l’assemblée. La moindre erreur de calcul ou un oubli administratif peut être fatal au recours. En matière de copropriété, la réactivité est donc essentielle.
Conclusion
Le jugement rendu dans l’affaire Doré c. Les Dauphins-sur-le-Parc illustre avec rigueur l’application du délai de déchéance en droit de la copropriété et les limites des recours déclaratoires. Il confirme aussi que le droit de propriété inclut un droit de jouissance qui peut être limité, mais seulement dans le respect de la destination de l’immeuble et des droits fondamentaux des copropriétaires.
Pour consulter le jugement en intégralité, rendez-vous sur le lien suivant: Doré c. Les Daupins-sur-le-Parc, 2025 QCCS 1630 (CanLlI).
