Dégât d’eau, franchise d’assurance et responsabilité du copropriétaire : le syndicat débouté (encore une fois)

La Cour du Québec, division des petites créances, a rendu le 11 décembre 2025 une décision particulièrement instructive en matière de copropriété divise, portant sur l’application des articles 1074.1 et 1074.2 du Code civil du Québec. Sous la plume de l’honorable Luc Huppé, j.c.q., le tribunal rejette la réclamation d’un syndicat de copropriétaires qui tentait de faire supporter à un copropriétaire le coût d’un dégât d’eau inférieur à la franchise d’assurance. Le jugement rappelle que le simple fait que le sinistre prenne naissance dans une partie privative ne suffit pas, en soi, à engager la responsabilité du copropriétaire concerné. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence désormais bien établie et rappelle, une fois de plus, les limites strictes des recours dont disposent les syndicats.

Les faits en bref

Un dégât d’eau survient en janvier 2021 dans la partie privative d’un copropriétaire, à la suite d’un problème lié à l’installation du tuyau d’évacuation d’un chauffe-eau. Les dommages affectent deux unités. Le syndicat assume les travaux de réparation, pour un montant total excédant 21 000 $, soit un coût inférieur à la franchise prévue à sa police d’assurance. Plutôt que de répartir cette dépense à titre de charges communes, le syndicat réclame personnellement 15 000 $ au copropriétaire concerné, alléguant une faute ou, à tout le moins, sa responsabilité comme gardien du bien.

Le cadre juridique applicable

Le tribunal rappelle que l’article 1074.1 du Code civil du Québec impose au syndicat l’obligation de réparer avec diligence les dommages affectant les biens assurés lorsqu’un sinistre survient, même lorsque la franchise empêche une indemnisation par l’assureur. Quant à l’article 1074.2 C.c.Q., il limite strictement les moyens de recouvrement du syndicat : les sommes engagées pour la réparation des dommages ne peuvent être réclamées aux copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sauf en présence d’une faute démontrée du copropriétaire ou d’une responsabilité civile établie selon les règles générales du Code civil.

Le tribunal rappelle également qu’aucune stipulation de la déclaration de copropriété ne peut déroger à ce régime légal, une telle clause étant réputée non écrite.

L’absence de faute du copropriétaire

En l’espèce, le syndicat échoue à démontrer que le copropriétaire a commis une faute. Bien que le chauffe-eau soit un bien sous sa garde, la preuve révèle que le défaut ayant causé le sinistre n’était pas apparent et ne pouvait être détecté sans déplacer l’appareil. Le tribunal juge excessif d’exiger d’un copropriétaire prudent et diligent qu’il procède à de telles vérifications en l’absence de signes précurseurs ou d’incidents antérieurs.

Le syndicat invoquait également le fait que le copropriétaire n’avait pas adhéré à un programme collectif de remplacement des chauffe-eau recommandé par le conseil d’administration. Or, ce programme n’avait aucun caractère obligatoire : ni la déclaration de copropriété, ni un règlement du syndicat, ni la police d’assurance n’imposaient un remplacement à échéance fixe. Le tribunal rappelle qu’un copropriétaire ne peut être tenu responsable pour ne pas avoir suivi une simple recommandation, même inspirée de bonnes pratiques de gouvernance.

Les enseignements pour les syndicats de copropriétaires

Cette décision confirme une réalité que les syndicats doivent désormais intégrer pleinement à leur gestion quotidienne. En l’absence de faute clairement établie, les coûts liés à un sinistre inférieur à la franchise doivent être assumés collectivement, par l’entremise des charges communes. Les recours ciblant automatiquement un copropriétaire, sur la seule base du lieu d’origine du sinistre, sont voués à l’échec.

Elle rappelle également l’importance, pour les syndicats, de formaliser les obligations qu’ils souhaitent imposer aux copropriétaires dans les instruments juridiques appropriés. Les programmes de remplacement d’équipements à risque, aussi pertinents soient-ils, doivent être intégrés à la déclaration de copropriété (règlement d'immeuble), adopté selon les majorités requises. À défaut, ils demeurent de simples recommandations sans portée contraignante.

Enfin, avant d’envisager un recours judiciaire, le syndicat doit être en mesure de documenter rigoureusement l’existence d’une faute, d’un manquement précis ou d’une négligence manifeste du copropriétaire, appuyée par une preuve technique et factuelle solide. Les administrateurs doivent être conscients que leur pouvoir de recouvrement est strictement encadré par la loi et que des démarches mal fondées exposent le syndicat à des frais inutiles, à une perte de crédibilité et à des décisions judiciaires défavorables.

Conclusion

Par cette décision, la Cour du Québec réaffirme avec clarté que la copropriété repose sur un équilibre entre responsabilité individuelle et solidarité collective. Les articles 1074.1 et 1074.2 C.c.Q. laissent peu de place à l’improvisation. À défaut de respecter ce cadre, le syndicat s’expose, une fois de plus, à voir sa réclamation rejetée.

Pour consulter le jugement en intégralité, rendez-vous sur le lien suivant : Syndicat de la copropriété Place Jeanne d'Arc-Phase Charlemagne c. Yang    2025 QCCQ 7881