L’octroi de contrats pour des travaux d’envergure — réfection de dalles de garage, remplacement de toitures, travaux structuraux ou interventions sur l’enveloppe du bâtiment — constitue un moment charnière dans la vie d’une copropriété. Les sommes en jeu sont importantes, les attentes élevées et les risques bien réels. Dans ce contexte, l’architecte joue un rôle fondamental dans l’analyse des soumissions. Toutefois, la jurisprudence rappelle que cette analyse, aussi rigoureuse soit-elle sur le plan technique, ne peut se substituer au rôle de conseil juridique, lequel relève de l’avocat.
L’architecte : une obligation de moyens, circonscrite à l’analyse technique
Dans l’affaire EBC inc. c. Ville de Matane, 2014 QCCS 5067, confirmée en appel par Ville de Matane c. Jean Dallaire, architectes, 2016 QCCA 1912, les tribunaux ont eu à se prononcer sur la responsabilité d’un architecte ayant analysé des soumissions dans le cadre d’un appel d’offres public.
La Cour supérieure, puis la Cour d’appel, rappellent un principe fondamental : l’architecte est tenu à une obligation de moyens et non de résultat. Son mandat consiste à évaluer la conformité des soumissions au point de vue technique, à formuler des recommandations professionnelles et à signaler toute réserve pertinente. Il n’est toutefois pas le conseiller juridique du donneur d’ouvrage.
La Cour d’appel a rappelé, sans ambiguïté, l’énonce du juge de première instance :
« L’architecte est compétent dans son domaine, c’est-à-dire l’évaluation de la conformité au point de vue technique, mais il n’est pas le conseiller juridique pour émettre une opinion quant aux conséquences pour la Ville du choix du soumissionnaire X au lieu de Y» (Ville de Matane c. Jean Dallaire, architectes, 2016 QCCA 1912)
Une leçon directement transposable à la copropriété
Bien que ces décisions aient été rendues dans un contexte municipal, leurs enseignements s’appliquent pleinement au monde de la copropriété. Les syndicats de copropriétaires sont fréquemment appelés à lancer des appels d’offres comportant des clauses exigeantes : expérience minimale, projets comparables, méthodes d’exécution précises, échéanciers serrés.
Lorsque l’architecte formule une réserve, par exemple quant à l’expérience réelle de l’entrepreneur ou à la conformité stricte d’une soumission, le conseil d’administration ne peut se contenter d’ignorer cette mise en garde ou de s’en remettre aveuglément à une lecture purement technique.
C’est précisément à ce stade que l’intervention d’un avocat expérimenté en droit de la copropriété devient déterminante.
Le rôle essentiel de l’avocat en copropriété
L’avocat n’a pas pour mission de reprendre, de corriger ou de supplanter l’analyse technique des soumissions, laquelle relève exclusivement de la compétence de l’architecte et des autres professionnels du bâtiment. Son intervention s’inscrit toutefois dans un registre distinct, mais complémentaire, et joue un rôle déterminant dans le processus décisionnel du syndicat de copropriétaires.
Le rôle de l’avocat consiste d’abord à assurer une lecture juridique rigoureuse des documents applicables, notamment des clauses de l’appel d’offres, de la déclaration de copropriété, des règlements du syndicat et des règles législatives encadrant l’adjudication des contrats. Cette analyse permet de dégager la portée réelle des obligations du syndicat, d’identifier les marges de manœuvre du conseil d’administration et de prévenir toute interprétation susceptible de fragiliser la validité du processus.
L’avocat est également appelé à qualifier juridiquement les irrégularités constatées dans une soumission, en distinguant celles qui relèvent d’irrégularités mineures de celles qui constituent des irrégularités majeures. Cette distinction est essentielle, puisqu’elle conditionne la légalité de l’acceptation ou du rejet d’une offre et peut imposer, dans certains cas, l’exclusion obligatoire d’une soumission non conforme.
Son intervention permet en outre d’évaluer de manière proactive les risques juridiques liés aux décisions envisagées par le conseil d’administration, qu’il s’agisse de risques de contestation par un entrepreneur écarté, de recours de copropriétaires dissidents, de mise en cause de la responsabilité du syndicat ou de nullité du processus d’adjudication.
Enfin, l’avocat conseille le syndicat quant aux conséquences légales concrètes des choix retenus, en tenant compte du contexte propre à la copropriété, des enjeux financiers et des obligations de prudence et de loyauté qui incombent aux administrateurs. Cette complémentarité entre l’analyse technique et l’analyse juridique constitue un levier essentiel pour une gouvernance prudente et éclairée en copropriété. Les décisions EBC inc. c. Ville de Matane et Ville de Matane c. Jean Dallaire, architectes rappellent avec force que, lorsqu’un doute juridique subsiste, il appartient au donneur d’ouvrage de consulter un avocat, ce fardeau ne pouvant être transféré au professionnel de la construction.
Une responsabilité assumée par le syndicat
La jurisprudence est également claire sur un point fondamental : lorsque l’architecte exprime une réserve de manière claire et documentée, et que le donneur d’ouvrage décide néanmoins d’aller de l’avant, la décision est assumée par celui-ci en toute connaissance de cause.
En copropriété, cela signifie que le conseil d’administration doit exercer pleinement son rôle décisionnel, éclairé par l’avis technique de l’architecte et l’analyse juridique de l’avocat.
Aucun de ces professionnels ne peut, à lui seul, porter l’ensemble du risque.
BON À SAVOIR ! L’architecte qui analyse des soumissions est tenu à une obligation de moyens. Son mandat porte sur l’évaluation technique et la conformité des offres, non sur leurs conséquences juridiques. Les tribunaux ont clairement établi qu’il n’agit pas comme conseiller juridique du syndicat, notamment dans les affaires EBC inc. c. Ville de Matane et Ville de Matane c. Jean Dallaire, architectes
À RETENIR : En copropriété, toute réserve exprimée par l’architecte ou toute ambiguïté dans un appel d’offres devrait mener le conseil d’administration à consulter un avocat expérimenté en droit de la copropriété. L’analyse juridique complète utilement l’évaluation technique et permet de limiter les risques de contestation ou de responsabilité.
ATTENTION Se fier uniquement à l’analyse de l’architecte peut exposer le syndicat à des conséquences financières importantes. La décision finale appartient au syndicat, qui en assume la responsabilité. Le recours à un avocat constitue donc une mesure de protection essentielle dans le processus décisionnel.
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Yves Joli-Coeur, Ad. E.
Avocat
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