Dans cette capsule vidéo intitulée « Vote en assemblée », Me Yves Joli-Coeur, avocat émérite en droit de la copropriété, explique de façon claire et structurée comment se déroulent les votes lors d’une assemblée de copropriétaires et quelles règles doivent être respectées pour assurer la validité des décisions.
Un principe fondamental : un vote proportionnel à la valeur relative
En copropriété divise, le vote ne repose pas sur le principe « une personne, une voix ». Conformément à l’article 1090 du Civil Code of Quebec, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction.
Autrement dit, plus la valeur relative de votre fraction est élevée, plus votre poids décisionnel est important. Ce principe est d’ordre public : il est impossible d’y déroger, même par une clause prévue à la déclaration de copropriété.
Des situations particulières à connaître
La capsule aborde également plusieurs cas d’exception prévus par la loi :
L’indivision : lorsque plusieurs personnes sont copropriétaires d’une même fraction, chacune vote selon sa quote-part. Depuis l’entrée en vigueur du projet de loi 16, un indivisaire absent est présumé représenté, sauf refus écrit.
L’usufruit et la nue-propriété : en principe, le droit de vote appartient à l’usufruitier, sauf si la décision modifie la substance du bien ou la destination de l’immeuble, auquel cas le nu-propriétaire vote.
La succession : lorsque le copropriétaire est décédé, le liquidateur de la succession (ou le mandataire) exerce le droit de vote jusqu’à la publication de la déclaration de transmission.
Suspension et réduction du droit de vote
Certaines circonstances peuvent entraîner une suspension ou une réduction du droit de vote :
Un copropriétaire en défaut de paiement des charges communes depuis plus de trois mois perd son droit de vote jusqu’au paiement complet (art. 1094 C.c.Q.).
Le syndicat ne peut voter pour les fractions qu’il détient.
Dans les petites copropriétés (moins de cinq fractions), des règles particulières limitent le poids du copropriétaire majoritaire.
Les droits de vote du promoteur sont progressivement réduits à 60 %, puis à 25 % après certaines échéances suivant l’inscription de la déclaration de copropriété.
Les modes de scrutin
Me Joli-Coeur présente les trois principaux modes de scrutin :
À main levée : rapide, mais moins précis, surtout adapté aux petites copropriétés.
Par appel des fractions : chaque copropriétaire est appelé à voter tour à tour, méthode idéale pour les votes serrés.
Au scrutin secret : demandé par le président d’assemblée ou par des copropriétaires, afin de préserver la confidentialité. Toutefois, comme le vote est pondéré selon la valeur relative, chaque bulletin doit pouvoir être identifié pour permettre le calcul exact des voix.
Le président d’assemblée doit veiller au respect du mode choisi et conserver les bulletins de vote pendant 90 jours.
Une résolution adoptée… formellement
Pour qu’une proposition devienne une résolution, elle doit être soumise, débattue et votée. Même en cas d’apparente unanimité, l’adoption doit être constatée formellement.
La capsule rappelle l’importance d’éviter les formulations imprécises comme « Est-ce que quelqu’un demande le vote ? » et de privilégier plutôt « Est-ce que quelqu’un s’oppose ou s’abstient ? ».
Un enjeu de validité juridique
En conclusion, cette capsule met en lumière trois éléments essentiels :
Le vote est toujours pondéré selon la valeur relative des fractions.
Le droit de vote peut être suspendu ou réduit dans des cas précis.
Une erreur dans le calcul des voix ou dans le choix du mode de scrutin peut entraîner l’annulation d’une résolution.
Une ressource incontournable pour les administrateurs, gestionnaires et copropriétaires qui souhaitent tenir des assemblées conformes et sécuriser leurs décisions.
Voir la vidéo "Vote en assemblée" :
