Modifier une déclaration de copropriété exige de s’adresser au bon organe décisionnel du syndicat, sous peine de nullité. Cette opération, bien encadrée par le Code civil du Québec, varie selon la nature de la modification envisagée. Elle doit être autorisée par l’assemblée des copropriétaires, dans la grande majorité des cas, ou exceptionnellement par le conseil d'administration. Le Code civil du Québec encadre strictement cette compétence, en fonction de la nature de la modification envisagée. Avant d’entamer une telle démarche, il est donc important de bien comprendre les règles applicables.
L’assemblée des copropriétaires : l’autorité principale
La règle générale veut que toute modification à la déclaration de copropriété – qu’il s’agisse de l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions – relève de la compétence exclusive de l’assemblée des copropriétaires.
Cette règle repose sur la nature contractuelle de la déclaration, qui a été signée à l’origine par tous les copropriétaires et est opposable dès sa publication au Registre foncier. Les articles 1096, 1097 et 1098 du Code civil du Québec précisent les modalités applicables :
Il en va de même pour la correction d’une erreur matérielle, peu importe la section concernée : un vote en assemblée est nécessaire (art. 1096 C.c.Q.).
Le conseil d’administration : un pouvoir strictement encadré
Jusqu’en 2020, certains croyaient – à tort – que le conseil d’administration pouvait modifier lui-même le règlement de l’immeuble, sans passer par une assemblée de copropriétaires.
Afin de mettre fin à cette ambiguïté, le législateur est intervenu expressément le 10 janvier 2020, en modifiant l’article 1096 C.c.Q. Depuis cette réforme, la loi est claire : seule l’assemblée des copropriétaires a le pouvoir de modifier le règlement de l’immeuble.
Cela étant dit, une nuance s’impose : le conseil d’administration peut adopter des règlements de gestion ou directives (art. 335 Code civil du Québec) mais ces actes ne peuvent pas avoir pour effet de modifier formellement le règlement de l’immeuble. La frontière entre directives de gestion et modification réglementaire peut toutefois prêter à confusion.
Cas d’exception
Il existe une exception notable au pouvoir décisionnel de l’assemblée. L’article 1100 du Code civil du Québec permet aux copropriétaires de fractions contiguës de demander une modification des limites de leurs parties privatives, sans convoquer d’assemblée.
Dans ce cas, les conditions suivantes doivent être remplies :
Le conseil d’administration adopte alors une résolution autorisant la modification. Un acte notarié devra être signé et publié au Registre foncier, mais sans vote de l’assemblée.
Le consentement individuel de certains copropriétaires
Bien que la déclaration de copropriété puisse être modifiée par un vote en assemblée, il arrive que certaines modifications visent de manière spécifique un ou plusieurs copropriétaires. Dans ces cas, la loi exige non seulement le respect des majorités requises, mais également le consentement exprès des copropriétaires concernés.
C’est ce que prévoit l’article 1102 du Code civil du Québec, lequel rend sans effet toute décision du syndicat qui aurait pour objet d’imposer à un copropriétaire, contre sa volonté :
Autrement dit, aucun copropriétaire ne peut être contraint d’accepter une modification qui aurait une incidence directe sur ses droits individuels, à moins qu’il y consente expressément.
Par ailleurs, l’article 1056 du Code civil du Québec vient rappeler que la déclaration de copropriété – et, par conséquent, toute modification qui lui serait apportée – ne peut restreindre les droits des copropriétaires, sauf si une telle restriction est justifiée par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation.
Ainsi, la loi protège l’équilibre contractuel entre les copropriétaires, en imposant des limites claires aux décisions collectives lorsque celles-ci empiètent sur les droits individuels
BON À SAVOIR ! Toute clause d’une déclaration de copropriété qui accorde au conseil d’administration le pouvoir de la modifier est réputée non écrite, même si elle figure encore dans certaines déclarations de copropriété plus anciennes.
À RETENIR ! Peu importe la section concernée, l’assemblée des copropriétaires est l’organe de décision principal pour toute modification de la déclaration.
ATTENTION ! Même une simple correction d’erreur matérielle doit faire l’objet d’un vote en assemblée, à la majorité absolue. Ce n’est pas une formalité administrative, mais une décision collective encadrée par la loi.
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