Modifier la déclaration de copropriété est un acte juridique encadré par des règles strictes. Toutes les modifications doivent, en principe, être adoptées par l’assemblée des copropriétaires, selon des règles de majorité variables. Ces majorités dépendent de la nature de la modification envisagée et de la section de la déclaration concernée (Acte constitutif de copropriété, le Règlement de l’immeuble et l’État descriptif des fractions).
Le Code civil du Québec prévoit trois types de majorités, chacune répondant à un seuil de protection adapté à l’importance de la modification.
La majorité double (article 1098 C.c.Q.)
La majorité double constitue la plus forte exigence de la loi. Elle est requise lorsque la modification projetée :
Pour qu’une telle résolution soit adoptée, il faut :
Ce seuil élevé vise à empêcher toute transformation majeure de l’immeuble sans l’adhésion d’une très large majorité.
La majorité renforcée (article 1097 C.c.Q.)
Depuis le 10 janvier 2020, avec l’entrée en vigueur du Projet de loi 16, une nouvelle forme de majorité a été introduite : la majorité renforcée.
Elle est exigée pour modifier :
à condition que la modification ne change pas la destination de l’immeuble.
Cette majorité correspond à : 75 % des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée. Ainsi, il ne s’agit pas d’une majorité des copropriétaires inscrits au registre, mais uniquement de ceux qui participent effectivement à la prise de décision.
La majorité absolue (article 1096 C.c.Q.)
La majorité absolue est la majorité de base requise pour plusieurs autres modifications à la déclaration, notamment :
Cette majorité correspond à : 50 % plus une des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.
Elle constitue la majorité usuelle pour les décisions courantes, bien que la prudence reste de mise lorsque la modification concerne des droits ou obligations essentiels des copropriétaires.
Portée du droit transitoire
Il est important de noter que certaines déclarations de copropriété publiées avant le 1er janvier 1994 peuvent prévoir l’unanimité pour modifier la destination de l’immeuble. Cette règle est maintenue, malgré l’article 1101 C.c.Q., en vertu de l’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil. Ainsi, dans ces copropriétés anciennes, l’unanimité des voix est toujours requise, sauf si la déclaration a été modifiée entre-temps.
Majorité en assemblée ≠ consentement individuel
Il ne faut pas confondre la majorité nécessaire pour adopter une résolution avec le consentement personnel d’un copropriétaire touché de manière particulière. En vertu de l’article 1102 C.c.Q., un copropriétaire ne peut se voir imposer :
Même si une majorité (absolue, renforcée ou double) est atteinte en assemblée, le consentement exprès du ou des copropriétaires concernés demeure nécessaire. Il s’agit d’une protection individuelle que la majorité collective ne peut écarter.
BON À SAVOIR ! La majorité requise varie selon la nature du changement. Il est donc essentiel de bien identifier la section de la déclaration à modifier avant de convoquer une assemblée.
À RETENIR ! Depuis le 10 janvier 2020, l’article 1097 C.c.Q. exige une majorité renforcée de 75 % pour modifier l’acte constitutif ou l’état descriptif des fractions.
ATTENTION ! Même si une résolution est adoptée par la majorité requise, elle peut être invalide si elle porte atteinte aux droits d’un copropriétaire sans son consentement (art. 1102 C.c.Q.).
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