Dans la gestion des copropriétés, il incombe aux copropriétaires de statuer sur des questions concernant divers aspects de leur immeuble, qui excèdent les attributions dévolues au conseil d'administration. En règle générale, les décisions du syndicat qui relèvent de la compétence de l’assemblée des copropriétaires sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, au moment du vote (plus de 50 %). Cette majorité, juridiquement qualifiée de majorité absolue, est requise pour les décisions courantes prises par l’assemblée, sauf si la loi exige une majorité autre.
Objet
Ce type de majorité concerne les décisions courantes de la copropriété qui ne relèvent pas de la compétence du conseil d’administration. Elle s’applique chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre majorité, et est notamment requise pour les décisions concernant :
Mode de calcul
Une décision adoptée à la majorité absolue, à ne pas confondre avec la majorité simple, est une décision qui a recueilli la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés le jour de l’assemblée. Cette majorité n’est obtenue que si le total des voix « en faveur » d’une résolution est supérieur au total des voix « contre », ainsi que des voix qui se sont abstenues ou qui n’ont pas pris part au vote. Pour cette raison, il faut retenir que les votes blancs, les votes nuls et les abstentions produisent l’effet de votes « contre ».
Illustrations
Imaginons qu'à l'assemblée annuelle, les copropriétaires soient appelés à voter sur une résolution visant à instaurer un nouveau règlement sur les déménagements dans l'immeuble, incluant les heures autorisées.
Cas où la résolution est adoptée
Les copropriétaires présents ou représentés détiennent un total de 2 500 voix. Pour que la résolution soit adoptée à la majorité absolue, elle doit obtenir plus de 50 % des voix, soit au moins 1 251 voix.
Résultat du vote :
Puisque la résolution a obtenu 1 400 voix favorables, dépassant ainsi le seuil de 1 251 voix nécessaire pour la majorité absolue, la résolution est adoptée. Le syndicat pourra alors mettre en place le nouveau règlement sur les déménagements.
Cas où la résolution est rejetée
Dans une autre situation, les copropriétaires présents ou représentés, toujours avec un total de 2 500 voix, votent comme suit :
Dans ce cas, la résolution est rejetée car elle n’a recueilli que 950 voix favorables, ce qui est inférieur au seuil de 1 251 voix requis pour atteindre la majorité absolue. Le syndicat ne pourra donc pas instaurer le nouveau règlement sur les déménagements.
L’élection et le remplacement des administrateurs: un cas particulier
L’article 1084 du Code civil du Québec prévoit que le mode de nomination et de remplacement des administrateurs est établi par le règlement de l’immeuble. Cette disposition laisse une certaine latitude aux copropriétaires pour définir la mécanique de nomination qui leur convient, pourvu que ces règles demeurent conformes aux dispositions impératives du Code civil du Québec
Toutefois, même si le règlement peut organiser la procédure, il ne peut jamais imposer un seuil différent que celui prévu par la loi. En effet, l’article 1096 du Code civil du Québec énonce clairement que :
« Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée… »
L’élection des administrateurs constitue une décision du syndicat, puisqu’elle est prise en assemblée par les copropriétaires. Elle est donc obligatoirement régie par la règle de la majorité des voix, et non par une majorité simple.
De plus, l’article 1101 Code civil du Québec confirme l’impossibilité de déroger à ce seuil :
« Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. »
Une clause imposant un seuil inférieur — par exemple une majorité simple. — serait donc nulle et inopposable, puisqu’elle contrevient directement aux articles 1096 et 1101 C.c.Q.
La plupart des déclarations de copropriété se limitent à indiquer que les administrateurs sont nommés aux termes d’une élection, mais sans donner de détails quant à la façon de tenir cette élection. Dans un tel contexte, lorsque le nombre de candidats est supérieur au nombre de postes d’administrateurs à combler, le déroulement du scrutin s’avère nettement plus complexe que pour celui du vote relatif à une résolution. Il ne s’agit pas d’attribuer la charge d’administrateur à ceux qui ont obtenu le plus de voix. L’élection d’un administrateur est conditionnée par l’obtention d’une majorité absolue. À défaut d’atteindre ce seuil, il faut parfois procéder à plus d’un tour de scrutin pour élire les administrateurs.
BON À SAVOIR ! Si les copropriétaires ne peuvent, en cas d’empêchement ou par suite de l’opposition systématique de certains d’entre eux, agir à la majorité ou selon la proportion prévue, le tribunal peut, à la demande d’un copropriétaire, rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances.
À RETENIR: La majorité absolue en copropriété s’applique aux décisions courantes qui ne relèvent pas du conseil d’administration. Elle est calculée sur la base des voix “pour” une résolution, qui doivent être supérieures au total des voix “contre”, des abstentions et des votes blancs ou nuls.
ATTENTION ! Avant qu’un vote ne puisse être pris, il est requis de vérifier le pourcentage des voix des copropriétaires présents ou représentés, afin d'établir le nombre de voix requis pour prendre une décision. Être attentif aux arrivées et départs des copropriétaires en cours d’assemblée est une autre donnée importante, afin d’éviter qu’une erreur se produise dans le calcul des voix. À plus forte raison si un vote s’annonce serré. Le président d'assemblée doit informer les participants des conséquences d'une abstention et de ne pas voter.
ATTENTION ! Ce type de majorité ne doit pas être confondu avec la majorité simple qui elle ne tient compte que des votes en faveur et contre.
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CONSULTEZ L'OUVRAGE: Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires
