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Lors de l’acquisition d’un logement dans un immeuble à logements multiples (duplex, triplex, etc.), plusieurs acheteurs optent d’abord pour la copropriété indivise, la conversion directe en copropriété divise étant souvent restreinte. Or, un immeuble détenu en indivision peut être converti en copropriété divise si certaines conditions sont respectées. Cette transformation constitue une opération juridique encadrée, impliquant une décision des indivisaires, l’intervention de professionnels et le respect des exigences prévues notamment au Code civil du Québec....
La destruction d’un immeuble, qu’elle soit totale ou partielle, ne constitue pas seulement un événement matériel ou assurantiel. Elle soulève des enjeux juridiques touchant la propriété, les droits réels immobiliers, le cadastre et la déclaration de copropriété. Elle requiert aussi une coordination entre le syndicat, les professionnels et l’assureur afin de préserver l’intégrité juridique de l’immeuble. À défaut, les copropriétaires pourraient être confrontés à des irrégularités susceptibles de compromettre la revente de leur unité ou…...
En copropriété verticale, chaque appartement est représenté par un volume d’air inscrit au cadastre. Ce volume définit ce que possède chaque copropriétaire. Le terrain et la structure de l’immeuble (les fondations, les murs porteurs, le toit) forment les parties communes, elles aussi identifiées dans le cadastre. Mais que se passe-t-il si l’immeuble est partiellement ou complètement détruit, par exemple à cause d’un incendie ou d’une inondation? Beaucoup pensent qu’il suffit de reconstruire et de continuer…...
Lorsqu’un immeuble devient assujetti au régime juridique de la copropriété divise, l’administration du syndicat est d’abord confiée à une personne physique, – généralement une seule – désignée par le promoteur. On entre alors dans une phase appelée administration transitoire. Cette étape charnière marque le passage de la propriété unique du promoteur à une gouvernance partagée entre les copropriétaires, ce qui soulève des enjeux particuliers de transparence et de gestion....
Le droit de vote participe au fondement même d'une démocratie. Les citoyens qui en font partie peuvent ainsi exprimer leur volonté lors d’un scrutin. Ce droit est en principe égal entre tous les électeurs. Dans les faits, il équivaut à « une personne, une voix », ce qui signifie que l’ensemble des voix exprimées ont le même poids. La copropriété divise s'exprime également, lors des assemblées de copropriétaires, au moyen d'un vote. Toutes les propositions…...
La copropriété divise est une formule d'habitation qui sur le plan juridique regroupe habituellement plus d'un propriétaire. Afin d'évaluer et de quantifier l'intérêt de chacun dans l’immeuble, le législateur a prévu que le droit de propriété de chaque propriétaire dans les parties communes est proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Pour déterminer la valeur relative d’une partie privative, celle-ci doit être comparée par rapport à la valeur de l’ensemble des autres parties privatives de…...
Le syndicat de copropriétaires, à titre de personne morale, bénéficie d’une personnalité juridique, ce qui lui permet notamment de contracter avec des tiers, d’embaucher des employés, de détenir et aliéner des biens ou d’exercer des recours judiciaires pour protéger son patrimoine et assurer la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Il joue un rôle crucial dans une copropriété, puisqu'il en est le représentant légal. Personne morale, constituée de l’ensemble des copropriétaires (la collectivité des copropriétaires),…...
Il est possible de prendre une décision sans se réunir. L’article 354 du Code civil du Québec reconnaît la valeur d’une résolution écrite : « Les résolutions écrites, signées par toutes les personnes habiles à voter, ont la même valeur que si elles avaient été adoptées lors d’une réunion du conseil d’administration, d’une assemblée des membres ou d’une séance d’un autre organe ». Les copropriétaires et les administrateurs peuvent se prononcer sur une résolution au moyen d’un écrit, sans…...
Une assemblée de copropriétaires ne peut se dérouler sans ordre du jour. Pour délibérer conformément à la loi, les copropriétaires doivent prendre connaissance, préalablement à la tenue de l’assemblée, des questions qui figurent à l’ordre du jour. Raison pour laquelle celui-ci doit être annexé à l'avis de convocation, qui est généralement préparé par le conseil d’administration (CA). Il renferme l'ensemble des questions qui seront soumises aux délibérations pendant l'assemblée. Ce document doit être précis et sans…...
Le processus qui mène à la convocation d’une assemblée de copropriétaires doit être scrupuleusement observé. Il est nécessaire de respecter certaines conditions de forme et de délai, autrement les décisions prises pendant cette assemblée pourraient être invalidées. Les copropriétaires sont informés de la tenue de l’assemblée des copropriétaires par la réception d’un avis de convocation. Cet avis écrit doit indiquer la date, l’heure et le lieu où se tiendra l’assemblée, ainsi que les questions inscrites à…...
