Le mois dernier, Yolande m’a contactée au sujet de la vente de sa maison de ville. Présidente d’un syndicat de trois copropriétés partageant une seule entrée d’eau et une mince bande de terrain, elle se dit dépassée par les nouvelles obligations issues de la réforme de la Loi sur la copropriété divise.
Son problème : un copropriétaire refuse de payer sa part pour l’étude du fonds de prévoyance et le fonds d’auto-assurance. Même si le montant est limité, il soulève une question fondamentale : le refus d’un copropriétaire peut-il bloquer le respect des obligations légales du syndicat?
Une réforme pour tous, même les petits syndicats
La dernière réforme législative en copropriété vise à protéger le patrimoine collectif et à favoriser une gestion transparente. Ses exigences — carnet d’entretien, étude du fonds de prévoyance et assurance du syndicat — s’appliquent à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille.
Les copropriétés horizontales, parfois limitées à deux ou trois unités reliées seulement par une conduite d’eau, une voie d’accès ou une bande de terrain commune, ne sont pas exemptées. Ces obligations peuvent sembler lourdes, mais elles demeurent impératives.
Des obligations incontournables
Chaque syndicat doit être immatriculé, tenir une assemblée annuelle, constituer un fonds de prévoyance selon une étude professionnelle, détenir une assurance couvrant les parties communes et privatives, et tenir un carnet d’entretien. Ces règles visent la pérennité des immeubles et la transparence financière, même dans les petites structures.
Le casse-tête du fonds de prévoyance
Dans une petite copropriété comme celle de Yolande, où les parties communes se limitent à l’entrée d’eau, à l’égout sanitaire et à une étroite bande de terrain, le coût d’une étude peut sembler disproportionné. Cependant, la loi ne prévoit aucune exemption à cette obligation.
Il demeure toutefois possible d’en atténuer l’impact financier en adoptant une approche ciblée :
L’étude du fonds de prévoyance porte sur les parties communes, mais le carnet d’entretien peut aussi inclure certains éléments privatifs, comme les toitures. Leur entretien préventif réduit les risques de sinistre et la hausse des primes d’assurance.
Quand un copropriétaire refuse de payer
Un copropriétaire qui conteste la dépense et retarde son paiement met le syndicat dans une situation délicate. L’article 1064 du Code civil du Québec est sans équivoque : le paiement des charges communes est obligatoire.
L’assemblée des copropriétaires est consultée sur le budget, mais c’est le conseil d’administration qui l’adopte et autorise les dépenses. Le refus de payer constitue un manquement à la déclaration de copropriété.
Le syndicat doit mettre en demeure le copropriétaire en défaut. Si le refus persiste, il peut intenter un recours judiciaire pour recouvrer la somme due. Si la créance est inférieure à 15 000 $, le dossier peut être déposé à la Cour du Québec, division des petites créances. Dans certains cas, une hypothèque légale peut être publiée sur la fraction concernée.
Les frais de recouvrement sont récupérables si la déclaration de copropriété le prévoit. Avant toute démarche, il est prudent de consulter un avocat pour s’assurer de la conformité du processus.
L’immatriculation : une étape essentielle
Beaucoup de petits syndicats demeurent non immatriculés, sans en mesurer les conséquences. Or, bien que la déclaration de copropriété crée le syndicat et sa personnalité juridique, celui-ci doit être immatriculé au Registraire des entreprises du Québec dans les 60 jours suivant sa publication au Registre foncier, conformément à la Loi sur la publicité légale des entreprises. Cette démarche rend publiques les principales informations du syndicat, notamment son adresse et la composition de son conseil d’administration.
Le défaut d’immatriculation ne supprime pas le syndicat, mais restreint ses pouvoirs : il ne peut ouvrir de compte, ni agir efficacement en justice. En cas de manquement prolongé, le Registraire peut imposer des amendes ou radier le syndicat, suspendant ainsi ses droits jusqu’à régularisation.
L’assurance du syndicat : une obligation souvent négligée
Beaucoup croient, à tort, que leur assurance habitation individuelle suffit. Or, l’article 1073 C.c.Q. oblige chaque syndicat à assurer les parties communes et privatives, sauf les améliorations apportées par les copropriétaires.
En cas de sinistre, un assureur individuel peut refuser la couverture en apprenant qu’il s’agit d’une copropriété non assurée collectivement. Les copropriétaires devront alors assumer les coûts, et les administrateurs risquent d’être tenus personnellement responsables pour négligence.
Gouvernance et transparence : la clé de la paix
Même à petite échelle, une copropriété, comme celle de Yolande, demeure une entité juridique complète. Tenir un registre, adopter un budget, souscrire une assurance et planifier les réparations sont des obligations légales et des pratiques de saine gestion.
Une gouvernance rigoureuse prévient les conflits et protège la valeur des unités.
La clé du succès repose sur la communication, la rigueur et la collaboration — trois piliers d’une copropriété saine et bien gérée.
Note : La présente chronique est publiée à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. L’auteure remercie Me Yves Joli-Coeur, avocat émérite, pour sa collaboration et son apport à la rigueur juridique du texte.
Nathalie Audet, Courtier Immobilier Résidentiel
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