Les copropriétés horizontales maisons en rangée, jumelés ou maisons dites « de ville » sont souvent perçues comme une formule simple et conviviale, surtout lorsqu’on les compare aux immeubles à logements superposés. En pratique, elles peuvent toutefois soulever certains défis de gestion. Cela tient notamment au fait que plusieurs copropriétaires ont tendance, à tort, à se considérer comme de simples propriétaires de maison, oubliant que le régime de la copropriété divise s’applique pleinement.
Cette perception erronée n’est cependant pas la seule source de difficultés. Une autre problématique, plus technique, concerne la cohérence des documents juridiques. Il arrive en effet que le plan cadastral, l’état descriptif des fractions et le texte de la déclaration de copropriété ne concordent pas parfaitement.
Une déclaration qui ne correspond pas toujours à la réalité du terrain
Cette situation s’explique souvent par l’utilisation, lors de la rédaction de la déclaration de copropriété, de modèles génériques conçus à l’origine pour des immeubles à étages. Ces modèles, parfois repris tels quels, s’adaptent mal à la réalité des copropriétés horizontales. On y retrouve alors une liste de parties dites « communes » toiture, fondations, murs extérieurs, fenêtres ou balcons comme si les bâtiments étaient superposés.
Pourtant, ces déclarations commencent presque toujours par une mention importante :
« conformément à l’état descriptif des fractions ».
Cette précision est essentielle. L’état descriptif des fractions renvoie aux numéros de lots figurant au plan cadastral. Or, ce plan montre souvent une réalité bien différente : dans plusieurs copropriétés horizontales, la toiture, les murs, les fondations et l’ensemble de l’enveloppe du bâtiment se trouvent à l’intérieur des lots privatifs appartenant à chaque copropriétaire.
Dès lors, une question s’impose : le texte de la déclaration peut-il l’emporter sur le cadastre ?
Le cadastre : la base du régime
En droit, le principe est clair. Le plan cadastral n’est pas un simple document technique : il constitue la base juridique de la copropriété. C’est lui qui crée les lots et en fixe les limites. L’état descriptif des fractions précise ensuite si ces lots sont des parties privatives ou des parties communes.
Une formulation générale dans la déclaration de copropriété ne peut donc pas modifier cette réalité. Une partie identifiée comme privative au cadastre ne devient pas commune simplement parce que la déclaration le laisse entendre.
Il en découle une règle simple : on ne peut pas qualifier de partie commune un élément qui fait clairement partie d’un lot privatif. Le Code civil prévoit toutefois une exception limitée pour certains équipements, comme les systèmes centraux de chauffage ou de climatisation et certaines canalisations, qui peuvent traverser des parties privatives tout en conservant leur caractère commun.
Même régime juridique, effets différents
Sur le plan juridique, la copropriété horizontale est régie par le même cadre normatif que la copropriété verticale, reposant notamment sur la publication d’une déclaration de copropriété et l’existence d’un syndicat doté d’un conseil d’administration, ainsi que sur la tenue d’assemblées de copropriétaires. Cela ne signifie toutefois pas que leur fonctionnement soit identique.
Dans une copropriété horizontale, chaque copropriétaire est généralement propriétaire de l’ensemble de son bâtiment, du sol qui le supporte et de l’espace qui l’entoure. Les parties communes se limitent alors aux infrastructures partagées, comme les voies de circulation, les réseaux ou certains équipements collectifs.
Cette réalité est bien résumée par Me Christine Gagnon, qui rappelle que si la loi présume commun le gros œuvre du bâtiment,
« il en va autrement dans le cas des copropriétés horizontales où le gros œuvre est souvent privatif »
(La copropriété divise, 6e éd.).
Des impacts concrets sur les travaux
Cette distinction a des conséquences très pratiques. Dans une copropriété horizontale, l’enveloppe et la structure des bâtiments ne sont généralement pas des parties communes. Il n’existe donc pas de fonds de prévoyance pour remplacer les toitures ou les fenêtres des maisons. Ces travaux relèvent en principe de la responsabilité individuelle des copropriétaires.
Le fonds de prévoyance demeure toutefois obligatoire pour les véritables parties communes. Il ne peut servir à financer des travaux sur des parties privatives, sous peine de contestations juridiques et de problèmes fiscaux pour le syndicat.
Une règle générale… avec des nuances
Il faut enfin rappeler qu’il n’existe pas de règle universelle applicable à toutes les copropriétés horizontales. Chaque situation dépend du plan cadastral, de l’état descriptif des fractions et du contenu précis de la déclaration de copropriété. Dans certaines circonstances, notamment lorsque les documents sont ambigus ou anciens, la consultation d’un notaire ou d’un avocat expérimenté en copropriété divise peut s’avérer essentielle pour éviter des erreurs coûteuses.
La copropriété horizontale n’est donc pas ingérable. Elle exige surtout qu’on prenne le temps de revenir à l’essentiel : le cadastre, les documents publiés… et, au besoin, l’avis d’un professionnel compétent.
Camille Joli-Coeur
Avocate
Dunton Rainville
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