Dans un jugement rendu le 12 janvier 2026, la Cour du Québec (Division des petites créances) a été appelée à trancher un différend opposant un copropriétaire à son syndicat ainsi qu’à plusieurs administrateurs, actuels et anciens. Bien que la demande ait été rejetée dans son ensemble, notamment en raison de la prescription extinctive et de l’absence de preuve d’une faute, la décision se distingue par la qualité de son analyse portant sur la gouvernance d’un syndicat de copropriétaires, en particulier sur les règles encadrant la composition du conseil d’administration, le mode de nomination et la gestion des vacances en cours de mandat.
Litige révélateur des tensions liées à la gouvernance
Le litige prenait appui sur des reproches multiples, dont certains concernaient la gestion de plaintes de bruit, alors que d’autres, plus structurels, visaient la façon dont les administrateurs avaient été élus ou remplacés, au cours des années. C’est sur ce second volet que le jugement présente un intérêt marqué.
Rappel des fondements juridiques applicables au conseil d’administration
Le Tribunal rappelle d’abord qu’un syndicat de copropriétaires constitue une personne morale, dont l’administration est confiée à un conseil d’administration, conformément au cadre prévu par le Code civil du Québec et la déclaration de copropriété. À cet égard, le juge précise que :
« La Déclaration doit être interprétée comme un contrat liant la personne propriétaire d’une ou de plusieurs unités (fractions) et le syndicat de copropriété et, en l’absence de dispositions particulières dans la Déclaration, les articles du Code civil du Québec s’appliquent à titre de droit supplétif. »
Cet énoncé fait notamment référence à l’analyse développée par les auteurs Yves Joli-Cœur et Charlotte T. Fortier, selon laquelle « la déclaration de copropriété est une convention, voire un “code de vie”, qui organise et réglemente la vie collective des copropriétaires et des occupants de l’immeuble. Cette convention définit notamment leurs droits et obligations ».
Élections et candidatures : l’absence de droit individuel à siéger
Concernant les élections au conseil d’administration, le Tribunal rejette clairement l’idée qu’un copropriétaire puisse se prévaloir d’un droit acquis à être élu ou maintenu en fonction. Le fait qu’un candidat n’ait pas été élu, ou que des considérations personnelles aient influencé la décision de certains administrateurs de se présenter ou non, ne suffit pas en soi à démontrer une irrégularité, dès lors que le processus électoral respecte les règles prévues à la déclaration de copropriété.
Le jugement rappelle ainsi que l’élection des administrateurs relève de la volonté collective exprimée en assemblée de copropriétaires, selon les modalités prévues dans la déclaration de copropriété, et non d’un droit subjectif opposable au syndicat ou aux autres copropriétaires.
Siège vacant au conseil d’administration : un encadrement strict, mais des droits à exercer
Le développement le plus éclairant du jugement concerne toutefois la gestion d’une vacance au sein du conseil d’administration. Le Tribunal rappelle que la déclaration de copropriété prévoyait expressément la manière dont une telle vacance devait être comblée. Elle pouvait l’être, à titre intérimaire, par les administrateurs restant en place, ou encore par la tenue d’une assemblée spéciale des copropriétaires, selon les circonstances.
Dans cette affaire, le juge observe que le remplacement effectué, suite à la démission d’un administrateur, ne semblait pas strictement conforme aux termes de la déclaration de copropriété. Toutefois, il souligne avec force que le copropriétaire insatisfait n’a alors entrepris aucune démarche pour faire corriger la situation, notamment en sollicitant la convocation d’une assemblée extraordinaire, malgré le fait que la déclaration lui en donnait la possibilité.
Administrateur non-copropriétaire : une précision bienvenue
Enfin, le Tribunal confirme qu’un administrateur peut demeurer en fonction même s’il cesse d’être copropriétaire, lorsque la déclaration de copropriété le permet expressément. Cette précision, souvent méconnue, vient rappeler que la qualité de copropriétaire n’est pas nécessairement une condition essentielle à l’exercice de la charge d’administrateur.
Pour consulter le jugement en intégralité : Wahba c. Syndicat des copropriétaires du 3330, boul. Le Carrefour, 2026 QCCQ 95 (CanLII)
BON À SAVOIR ! La déclaration de copropriété est la clé de voûte des règles de composition et de fonctionnement du conseil d’administration. Elle prime sur les usages et les ententes informelles.
À RETENIR : Un copropriétaire n’a aucun droit acquis à siéger au conseil d’administration : seule une élection régulière ou un mécanisme de remplacement prévu à la déclaration peut y donner accès.
ATTENTION ! En cas de vacance ou d’irrégularité, l’inaction du copropriétaire peut faire échec à tout recours. Les mécanismes de convocation d’une assemblée doivent être utilisés sans délai.
