Le 4 juin 2025, la Cour du Québec – Division des petites créances – a condamné le Syndicat de copropriété 765 Bourget à verser 14 030,95 $ à un copropriétaire pour des dommages liés à une perte totale d’électricité dans son unité. Pendant près de deux ans, malgré de multiples signalements, le syndicat n’a posé aucun geste pour corriger la situation, qui provenait d’une infiltration d’eau par la dalle de béton, une partie commune.
Un problème électrique ignoré malgré les alertes
Le copropriétaire, David Engel, recevait depuis janvier 2021 des plaintes de ses locataires concernant des pannes électriques intermittentes. Ces pertes de courant ont nécessité plusieurs interventions d’électriciens, sans résultat concluant. En décembre 2022, l’alimentation électrique de l’unité cesse complètement, forçant la relocalisation des locataires.
Découverte de la cause en septembre 2023
Ce n’est qu’en septembre 2023 que la firme Gaston Ouellette & Fils inc. découvre la cause réelle du problème : la corrosion d’un câble électrique situé dans la dalle de béton du stationnement. De l’eau s’était infiltrée dans l’espace entre la dalle et un isolant, causant la rouille de la gaine métallique et la défaillance du câble.
Prescription repoussée par ignorance légitime
Le syndicat plaide que le recours est prescrit, les événements remontant à 2021. Le Tribunal rejette cette prétention. Il conclut que le délai de prescription (trois ans) n’a commencé à courir qu’à partir du moment où M. Engel a découvert la cause réelle du problème, en septembre 2023. Jusque-là, il était en situation d’ignorance légitime.
Le syndicat ne peut se décharger de sa responsabilité
Le syndicat invoque une clause de la déclaration de copropriété affirmant que le copropriétaire est responsable de l’équipement desservant uniquement sa partie privative, même s’il est situé dans les parties communes. Le juge nuance : cette clause n’exonère pas le syndicat lorsqu’un dommage est causé par une défectuosité d’une partie commune.
Un trouble de jouissance reconnu
Le Tribunal reconnaît que la perte d’électricité constitue un trouble de jouissance grave au sens de l’article 1067 du Code civil du Québec, et que le syndicat a failli à son obligation d’entretien. Fait notable : après la découverte de la défectuosité, le syndicat a autorisé une inspection générale des câbles pour toutes les unités et assumé les coûts des réparations.
Indemnité intégrale accordée
Le Tribunal a reconnu la totalité des sommes réclamées :
3 795,00 $ pour la perte de revenus locatifs
9 804,49 $ pour les frais d’électriciens
431,46 $ pour le remplacement d’un micro-ondes
À ces montants s’ajoutent les intérêts légaux, l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, ainsi que les frais judiciaires de 230,00 $.
BON À SAVOIR ! Le délai de prescription commence à courir seulement lorsqu’on connaît la cause réelle du dommage, pas au moment des premiers symptômes.
À RETENIR: Un syndicat peut être responsable même si le bris touche un élément privatif, dès lors qu’il résulte d’une défectuosité d’une partie commune.
ATTENTION ! Ignorer les plaintes d’un copropriétaire concernant les parties communes peut entraîner une condamnation, même si les dommages apparaissent d’abord localisés.
