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Cela fait maintenant un an que j’habite le condo que j’ai acheté dans un immeuble qui vient d’être construit. À ma grande surprise, il n’y a toujours aucun fonds de prévoyance constitué… En effet, nous payons tous les mois les charges communes de l'immeuble (entretien, déneigement, assurances condo), mais aucune contribution de 5% du budget au "fonds de prévoyance". Pourtant, un ami avocat m'a dit que c’était obligatoire! Question: Cette situation est-elle normale?...
Dans notre copropriété, nous faisons face à un désintérêt préoccupant de la part des copropriétaires, qui se manifeste par une très faible participation aux assemblées des copropriétaires. Cette absence d’implication persiste depuis plusieurs années, au point où il devient de plus en plus ardu d’atteindre le quorum requis pour que les assemblées soient valablement tenues. Cette réalité nuit à la gouvernance de la copropriété, car elle empêche d’aborder et de régler les enjeux collectifs de…...
En assemblée de copropriétaires comme en réunion du conseil d’administration, il arrive fréquemment que certains participants préfèrent ne pas se prononcer sur une proposition. Par souci de prudence, par inconfort ou simplement pour éviter de prendre position, ils choisissent de s’abstenir. Questions : L’assemblée des copropriétaires peut-elle adopter une décision régulière malgré l’abstention de plusieurs copropriétaires présents? Comment ces abstentions doivent-elles être interprétées : comme un vote pour, un vote contre ou un non-vote? Et…...
Pour obtenir une soumission d’un entrepreneur pour des travaux de réaménagement de ma cuisine, il m’est essentiel de consulter certains documents contenus dans le registre de notre syndicat, en particulier les plans de plomberie. Ces plans sont nécessaires pour fournir à l’entrepreneur des informations précises sur les installations existantes et planifier correctement les travaux. Cependant, les administrateurs refusent de me donner accès à ces documents avant lundi à 14 h et exigent le paiement de…...
Je viens d’acheter un appartement dans une copropriété et, en tant que nouveau copropriétaire, je découvre un univers avec ses règles et ses obligations particulières. En explorant la déclaration de copropriété, je me suis posé plusieurs questions sur les démarches administratives à effectuer après l’achat. Parmi celles-ci, je me demande comment l’information liée à la vente de mon unité doit être transmise au syndicat. Questions: Le conseil d’administration doit-il recevoir une copie de l’acte de vente pour…...
Par suite de la perte de contrôle du promoteur, nous venons de tenir la première assemblée de copropriétaires pour remplacer l’administrateur qui avait été désigné par celui-ci et élire un nouveau conseil d’administration. Or, cet administrateur n’a rendu aucun compte sur son administration depuis la publication de la déclaration de copropriété ! Pire encore, nous ignorons ce qu’il a fait des frais de condo qu’il a perçus. Questions : Quels droits avons-nous à son encontre?...
En raison de conflits fréquents entre certains copropriétaires et les membres du conseil d'administration, notre copropriété, comme de nombreuses autres, rencontre des difficultés pour recruter des administrateurs lors des assemblées annuelles. La déclaration de copropriété de notre immeuble, qui comprend 50 appartements, prévoit que le conseil d'administration doit être composé de 5 administrateurs. Afin de résoudre ces problèmes, nous cherchons à modifier cette structure. Question: Pourriez-vous nous indiquer s'il est possible de réduire ce nombre à…...
Nous sommes 12 copropriétaires dans l’immeuble. Or, nos administrateurs se comportent comme des dictateurs. Ils prennent des décisions majeures, engagent des dépenses importantes et modifient certaines parties communes sans notre approbation. Lors des assemblées, ils évitent les questions, refusent de justifier leurs choix et imposent leur vision sans discussion. Ce manque de transparence et d’écoute crée un climat de tension et d’inquiétude. Questions: Est-il possible de contester certaines décisions prises sans notre accord ? Sommes-nous en mesure de les…...
Nos administrateurs souhaitent être rémunérés, estimant que leurs fonctions leur demandent beaucoup de temps et d'énergie. Toutefois, notre budget actuel ne permet pas de prévoir une telle dépense. Lors de la dernière assemblée, l'un des administrateurs a affirmé qu'il était insensé d'assumer ces responsabilités bénévolement et que le syndicat avait l'obligation légale de rémunérer ses administrateurs. Questions: Est-il vrai que la loi impose une obligation de rémunération pour les administrateurs d'un syndicat de copropriété ? Que nous recommandez-vous…...
Je viens d'être élu au conseil d'administration de ma copropriété. Je me rends compte que dans le cadre de mes fonctions, je reçois des informations et des documents sur les copropriétaires qui sont extrêmement confidentiels. C'est le cas notamment des problèmes de santé d'un copropriétaire. Ce dernier ne peut évacuer le bâtiment par ses propres moyens en cas d'incendie et nécessite l'assistance des pompiers dans de telles circonstances. J'ai également accès aux adresses email des…...
Dans notre copropriété, une problématique importante se pose : il est presque impossible de désigner, parmi les copropriétaires, les trois administrateurs exigés par notre déclaration de copropriété. Ce manque d'engagement pèse lourdement sur la gestion courante de l'immeuble et crée des tensions au sein des copropriétaires. Questions: Que se passe-t-il si nous ne parvenons pas à désigner ces administrateurs ? Est-il possible, dans un tel cas, de confier ce mandat à un gestionnaire pour assurer…...
Lorsque notre conseil d’administration communique par courriel avec les copropriétaires, les adresses restent cachées, empêchant tout échange entre nous. Cela semble contradictoire, puisque notre déclaration de copropriété exige de fournir nos coordonnées, et que le registre du syndicat contient ces adresses. On invoque le droit au respect de la vie privée pour justifier cette pratique. Questions: Suis-je en droit d’exiger du conseil d’administration que celui-ci me communique l’adresse courriel des copropriétaires? Existe-t-il un moyen légal d’accéder aux adresses courriel des copropriétaires…...
Nous avons un copropriétaire qui doit remplacer son meuble-lavabo de salle de bain en raison d’un dégât d’eau qui a détérioré celui-ci. Notre syndicat de copropriétaires est assuré pour ce type de sinistre, et ce sous réserve d'une franchise d'assurance de 2500$. Le copropriétaire est quant à lui assuré pour les améliorations apportées à sa partie privative. Il a ouvert un dossier de réclamation auprès de son assureur. Or le coût de remplacement de son meuble-lavabo est…...
Selon mon courtier en assurance habitation, si la description des parties privatives n’a pas été approuvée en assemblée de copropriétaires, les améliorations apportées à ma partie privative ne seraient pas assurées en cas de sinistre. Cela m’étonne, car il me semblait qu’en 2018, la seule exigence du syndicat était de documenter l’état d’origine de chaque unité. Questions: Les améliorations apportées dans mon appartement, comme le remplacement du tapis par du bois franc, doivent-elles être couvertes par ma police d’assurance personnelle? Est-il réellement nécessaire…...
J’ai adopté mon chien il y a plusieurs années, et il est bien plus qu’un simple animal de compagnie : il fait partie de ma famille. Pourtant, contre toute attente, le conseil d’administration de ma copropriété a décidé, lors de sa dernière réunion, qu’il était désormais considéré comme un « animal nuisible ». Cette décision m’a été imposée sans préavis ni possibilité de me défendre. Les administrateurs m’exigent de m’en séparer. Questions : Quels sont…...
Depuis quelques semaines, nous avons constaté une modification non autorisée sur la façade de l’immeuble. Un copropriétaire de notre immeuble a installé une antenne parabolique sur son balcon, alors que la déclaration de copropriété interdit expressément ce type d’ajout. Cette antenne est visible de l’extérieur et compromet l’uniformité de la façade. Nous, membres du conseil d’administration, nous interrogeons sur les démarches à entreprendre. Questions : Devons-nous intervenir formellement? Existe-t-il une démarche progressive à suivre? Et quels…...
Nous avons acquis un appartement dans une copropriété neuve de plus de cent unités. Bien que certains soient occupés, de nombreuses unités, garages et espaces de rangement restent invendus. Lors de l’assemblée extraordinaire de transition, j’ai été élu administrateur. Face à nos responsabilités, nous avons exigé du promoteur qu’il s’acquitte des charges communes liées aux unités invendues, tout comme les autres copropriétaires. Celui-ci affirme n’y être pas tenu et soutient que ces charges doivent être réparties…...
Le Conseil d'administration a pris la décision d'abattre un arbre à l'entrée du terrain. Il s'agissait d’un pommier très âgé. C'était désagréable pour plusieurs personnes à savoir que ces gens marchaient constamment dans les débris de pommettes tombées par terre sur le trottoir dans le stationnement et pour finir ces pommes finissaient par faire une fermentation. Voilà qu'un copropriétaire fait le reproche de ne pas avoir passé au vote cette décision à l’assemblée des copropriétaires. Questions…...
J’habite une copropriété où vivent quelques fumeurs, dont un qui se trouve tout juste en dessous de moi. La fumée qu’il génère migre dans mon appartement. J’en crains les effets sur ma santé à moyen et long termes, tout autant que sur celle de mon conjoint et celles de mes deux enfants. Question: Notre syndicat peut-il obliger ces fumeurs à faire installer un assainisseur d’air dans leur appartement?...
Notre dernière assemblée annuelle des copropriétaires a été ouverte et tenue par nos administrateurs, mais il semble qu'il y ait un manque de clarté sur les procédures à suivre. Plusieurs copropriétaires se sont montrés incertains quant aux rôles et responsabilités durant l'assemblée, ce qui a conduit à une certaine confusion. En effet, sans une compréhension claire du processus, il est difficile d'assurer une gestion efficace et ordonnée de l'assemblée. Question: Un président est-il requis? Des personnes autres que les…...
Notre déclaration de copropriété indique que l'assemblée annuelle des copropriétaires doit se tenir la dernière semaine de juin. Cependant, nous constatons un taux d’absentéisme élevé en raison des vacances liées à la fête de la Saint-Jean-Baptiste et à la fête du Canada. De plus, notre salle de réunion n'est pas climatisée, et la chaleur empêche de nombreux copropriétaires âgés d'y assister. Il nous est donc difficile d’obtenir le quorum et, par conséquent, de tenir l’assemblée. Question…...
En tant que gestionnaire de copropriété au Québec, j'ai récemment été contacté par une copropriétaire préoccupée par la gestion de l'immeuble. Elle souhaitait convoquer une assemblée pour discuter de certaines préoccupations, mais ignorait si elle pouvait le faire seule. Face à cette demande, je me suis interrogé sur les droits d'un copropriétaire en matière de convocation d'une assemblée de copropriétaires. Questions: Quelles sont les dispositions pertinentes du Code civil du Québec concernant cette situation? Quelles conditions et…...
J’ai été absent lors de la dernière assemblée des copropriétaires. Je dois avouer que j’ai peu de confiance en la gestion des administrateurs et ne vois donc pas l’utilité d’y assister. Comme à leur habitude, ils ont fait adopter des résolutions que je juge déraisonnables, notamment en approuvant des rénovations onéreuses pour le hall d’entrée. De plus, ils ont modifié la déclaration de copropriété afin d’imposer de nouvelles règles. Questions : Étant donné mon absence à cette…...
En raison de circonstances exceptionnelles, le conseil d'administration a tenu les assemblées des copropriétaires des deux dernières années sur la plateforme virtuel. Malgré cette solution temporaire, le résultat global a été insatisfaisant. Aujourd'hui, les copropriétaires préparent une pétition pour que le conseil d'administration revienne à une assemblée en présentiel lors de la prochaine assemblée annuelle. Questions : Combien de signatures sont nécessaires pour appuyer notre demande ? Quel est le délai que nous devons respecter…...
Le conseil d'administration a opté pour une assemblée annuelle de copropriétaires en ligne. Cependant, la plateforme utilisée restreint les interactions entre les participants en ne permettant pas l'activation des caméras, le clavardage ou toute autre forme de communication entre eux. Seul le président de l'assemblée a accès aux questions posées et octroie la parole. J'ai soulevé cette problématique auprès des administrateurs, arguant que cette méthode pourrait ne pas être conforme à l'article 1088.1 du Code…...
Notre copropriété est constituée d'un petit immeuble. Nous comptons seulement 3 unités. Nous n’avons pas vraiment besoin de nous réunir cette année, car rien d’intéressant n’est à signaler et de toute façon nous nous parlons régulièrement devant l'édifice. Tout va pour le mieux. Mon voisin m'indique qu'il serait préférable de respecter un certain formalisme en nous réunissant dans le cadre d'une assemblée de copropriétaire. Quant à moi, je trouve cet exercice totalement inutile. Question: Est-ce possible de ne…...
Dans notre immeuble, nous comptons plusieurs copropriétaires qui louent leur appartement. En tant que membres du conseil d'administration, nous nous interrogeons sur les spécificités de leurs obligations d'assurance liées à cette activité locative. Questions: Existe-t-il des règles d'assurance particulières pour les copropriétaires qui louent leurs unités ? Doivent-ils souscrire à des assurances supplémentaires pour se couvrir adéquatement ? Ou est-il possible, au contraire, de renoncer à certaines protections pour diminuer les coûts ? ...
Question: Un copropriétaire peut-il exiger du conseil d'administration une attestation d’assurance du bâtiment?...
En tant que copropriétaire d'un appartement que je loue depuis plusieurs années, je me retrouve confronté à des interrogations récurrentes au sujet de l'assurance de mon locataire. Auparavant, je n'avais pas pour habitude de demander une preuve d'assurance locative de manière systématique. Toutefois, des récits inquiétants de sinistres survenus dans d'autres copropriétés, entraînant de lourds dommages et des procédures judiciaires complexes, m'amènent à reconsidérer ma position. Questions: Est-il judicieux d'exiger de mon locataire qu'il souscrive une couverture d'assurance…...
Bien que la loi soit explicite (1064.1 du Code civil du Québec) et aussi notre déclaration de copropriété, il y a toujours quelques copropriétaires qui refuse de fournir au conseil d'administration la preuve d'assurance. Questions: Quel moyen dispose le syndicat pour obtenir cette preuve? Comment faire appliquer cet article du Code civil du Québec? Y a-t-il une agence gouvernementale qui a autorité pour exiger cette preuve?...
Je suis un des membres du conseil d'administration et un copropriétaire m’a demandé de lui remettre, dans le cadre de la vente de son unité, l’attestation sur l’état de la copropriété. Ce copropriétaire souhaite que ce document lui soit fourni en anglais, afin de pouvoir le transmettre plus aisément à son acheteur, qui ne maîtrise pas le français. Question : Suis-je autorisé à lui remettre une version anglaise de cette attestation? Et, si une telle traduction n’est…...
Je suis indigné que le conseil d'administration ne respecte pas ses obligations légales prévues à l’article 477 du Code de procédure civile. Après avoir envoyé un avis d’arbitrage aux administrateurs par courrier recommandé et transmis les preuves à un Centre d'arbitrage, aucun avis n’a été communiqué aux copropriétaires. Pourtant, cet article oblige le syndicat à informer, dans un délai de cinq jours, tous les copropriétaires de l’objet d’une demande en justice pour garantir la transparence…...
Il y a trois mois, nous avons été convoqués à l'assemblée annuelle des copropriétaires. Lors de cette assemblée, les copropriétaires ont été consultés sur le budget prévisionnel. Cependant, depuis lors, nous n'avons reçu aucun avis du conseil d'administration détaillant le montant exact de notre contribution au budget d'opération de notre copropriété. Nous aimerions savoir quand cet avis sera émis afin de pouvoir nous conformer aux obligations financières prévues. Questions: Le syndicat n’a-t-il pas l’obligation de nous…...
Dans mon immeuble, l’insonorisation est insuffisante, amplifiant les bruits des appartements voisins. Je subis quotidiennement les nuisances causées par les aboiements incessants des chiens de mes voisins du dessus et leur musique trop forte, ce qui affecte ma qualité de vie. Ma voisine, quant à elle, est confrontée à un problème similaire : ses voisins ont récemment installé un plancher en bois franc, et chaque pas résonne intensément, perturbant sa tranquillité. Nous cherchons des solutions…...
La situation financière de notre copropriété devient de plus en plus préoccupante, car nos revenus ne suffisent plus à couvrir nos dépenses actuelles. Malgré plusieurs tentatives, dont l’envoi de sondages proposant différentes dates, je n’ai pas réussi à réunir suffisamment de participants pour atteindre le quorum lors de nos assemblées. Une augmentation des frais de condo est pourtant indispensable pour rétablir l’équilibre financier de manière durable, mais je ne peux pas la mettre en œuvre…...
Lors de notre dernière assemblée annuelle, le conseil d’administration a présenté le budget prévisionnel pour l’année à venir, incluant une augmentation significative des charges communes en raison d’importants travaux de mise aux normes des ascenseurs prévus au cours de l’année. Bien que plusieurs copropriétaires se soient fortement opposés à cette décision, le budget a tout de même été adopté sans véritable concertation. J’ai réellement eu l’impression que, durant cette assemblée, la volonté de la majorité…...
Notre copropriété est composée de plus de 350 appartements, et un pourcentage appréciable de ceux-ci sont détenus par des copropriétaires qui louent à des locataires de confession musulmane. Notre règlement de piscine intérieur et extérieur est clair : seulement le port de maillot de bain réglementaire et bonnet de bain sont permis. Or, dans notre piscine extérieure, nous avons des femmes qui portent le burkini. Notre question est la suivante : Comme nous ne sommes…...
Lors de notre retour de vacances, j’ai constaté que la porte de notre appartement avait été forcée et que nous avions été victimes d’un vol. J’ai communiqué avec un membre du conseil d’administration pour l’informer de notre mésaventure. Celui-ci nous a indiqué qu’une série de vols avait eu lieu dans l’immeuble. Certains appartements auraient été saccagés. Par bonheur ce n’est pas notre cas. Question : Dans les circonstances, que dois-je faire ?...
Une de nos copropriétaires se plaint d’un écoulement lent des eaux usées au niveau de la toilette, du drain de bain et l’évier de la salle de bain. Manifestement, il y a un fonctionnement anormal du réseau d’évacuation. Questions : Comment déterminer la responsabilité de payer pour le débouchage de la colonne d’eau obstruée? Est-ce que cela revient au copropriétaire ou au syndicat de copropriétaires? Est-ce qu'il y a des éléments à considérer, par exemple l'endroit…...
Questions: J'aimerais savoir s'il y a un délai maximum pour se présenter comme administrateur. Plus précisément, un copropriétaire peut-il se présenter juste le soir même de l'assemblée annuelle ? Et, dans le même ordre d'idée, les membres du conseil d’administration peuvent-ils rédiger un règlement à être voté interdisant la mise en candidature le soir même de l'assemblée des copropriétaires? ...
Notre copropriété horizontale se compose de trois bâtiments, chacun comprenant deux unités d’habitation. Chaque copropriétaire est responsable de l’entretien de sa partie privative ainsi que des parties communes dont il a l’usage exclusif. Pour sa part, le syndicat de copropriétaires n’assume l’entretien que des infrastructures souterraines, telles que les canalisations d’aqueduc et d’égout, ainsi que de l’entrée d’eau principale. Question : Sommes-nous tenus de faire réaliser un carnet d’entretien et une étude du fonds de…...
Question : Je suis récemment copropriétaire dans une tour d'habitation où les espaces de stationnement intérieurs sont désignés par la déclaration de copropriété comme étant des parties communes à usage restreint. Je prévois acquérir le droit d’usage exclusif d’un espace de stationnement, qui est une partie commune à usage restreint, et ce quelques mois après avoir acheté mon appartement (le stationnement est vendu directement par le promoteur). Est-ce nécessaire de consulter un notaire pour apporter des modifications à…...
Nous devons effectuer des travaux par suite d’un dégât d'eau, et l’entrepreneur mandaté par notre compagnie d'assurance nous demande de signer un document intitulé « Cession de créances et autorisation à procéder aux travaux ». Cependant, un paragraphe du document nous semble difficile à comprendre, et nous souhaiterions qu'il soit expliqué de manière simplifiée. Voici le passage en question : « La présente convention est faite sans préjudice à tout recours de "CESSIONNAIRE" contre "LE…...
Je souhaite connaître comment sont établis les frais de condo (charges communes) apparaissant dans les annonces des agences immobilières. Celles-ci ne sont pas constantes et mettent un doute dans l'esprit de ceux qui veulent acheter en copropriété. Question : Existe-t-il en cette matière une directive uniforme dans les agences immobilières ? Quel conseil un courtier immobilier doit-il donner à son client lorsqu'il l'assiste pour compléter le formulaire de la déclaration du vendeur? Certains vendeurs déclarent l'ensemble des frais, d'autres indiquent seulement…...
J’attendrai cette année l’âge de 70 ans. Résidant dans une copropriété où les frais d’entretien des parties communes et divers services sont répartis entre les copropriétaires, je m'interroge sur les avantages fiscaux auxquels je pourrais avoir droit en tant que personne âgée. Questions : Suis-je en droit de demander le crédit d'impôt pour les dépenses effectuées pour des services de maintien à domicile rendus ou qui me seront rendus à partir du moment où j’aurai…...
J’habite au 5e étage d’un immeuble de huit étages. La copropriétaire du 7e étage utilise son balcon pour faire uriner et déféquer son chien, ce qui entraîne des écoulements sur nos balcons. La situation dure depuis près de deux ans. Malgré plusieurs courriels, elle ne réagit pas. Le syndicat est informé depuis environ un an et demi, sans intervention. Depuis quelques semaines, le problème s’est aggravé : des gouttes d’urine tombent quotidiennement sur notre balcon,…...
Dans notre copropriété, nous avons constaté que la présence de chiens peut parfois être source de nuisances, qu’il s’agisse d’aboiements fréquents, d’odeurs, ou encore de la propreté des espaces communs. Plusieurs copropriétaires se sont manifestés en exprimant leur souhait de préserver un cadre de vie paisible et harmonieux. Face à ces préoccupations, nous envisageons de modifier la déclaration de copropriété pour interdire totalement la présence de chiens dans l’immeuble. Nous nous interrogeons cependant sur la légalité…...
Un copropriétaire de notre immeuble se plaint régulièrement de la fumée secondaire provenant du balcon de son voisin, qui consomme à la fois du cannabis et des cigarettes. Il affirme que la fumée s’infiltre dans son logement et nuit à sa qualité de vie. D’autres résidents commencent à appuyer cette démarche, en invoquant notamment des problèmes de santé, des inconforts respiratoires et des odeurs persistantes. Cette situation soulève des tensions croissantes au sein de la copropriété. Question…...
Dans notre quotidien, il n’est pas rare d’entendre ou de lire des expressions telles que « achat d’un condo », « frais de condo » ou encore « vivre en condo ». Ces termes, bien que couramment employés, soulèvent souvent des interrogations quant à leur origine et leur véritable signification. Même des sites spécialisés, comme Condolegal.com, utilisent ce mot pour aborder des sujets liés à la gestion, à l’achat et à la vente de copropriétés.…...
En tant que président du conseil d’administration, je souhaite aborder la question de l’entretien des conduits de sécheuse. Afin de prévenir l’accumulation de charpie, d’assurer la sécurité des occupants et de maintenir l’efficacité des systèmes de ventilation, il est recommandé de procéder au nettoyage de ces conduits tous les deux ou trois ans. Ma question est la suivante : ces frais doivent-ils être assumés individuellement par chaque copropriétaire pour les conduits liés à leur unité…...
Nous sommes une petite copropriété et nous n'avons ni les moyens ni le temps d'organiser des élections pour nommer des administrateurs. D'ailleurs, nous fonctionnons très bien ainsi depuis des années. Avant d'arriver dans cet appartement, je vivais dans une copropriété par phases, bien plus grande, et je m'étais posé la même question lorsque le syndicat avait confié la gestion des immeubles à un gestionnaire professionnel : était-il encore nécessaire de conserver un conseil d'administration après…...
Je souhaite remplacer le tapis de mon appartement par un plancher de bois franc, dans le but d'améliorer l'esthétique et le confort de ma résidence, tout en augmentant sa valeur à long terme. Toutefois, un administrateur m’a informé qu’une autorisation préalable du conseil d’administration était requise pour effectuer ce changement. Il m’a également précisé que, si je procédais sans leur accord, ils pourraient m’obliger à rétablir l’état initial à mes frais. Or, le revêtement de…...
Notre déclaration prévoit le paiement des frais de copropriété par douze chèques postdatés. Avec l’arrivée d’un gestionnaire externe, deux modes sont désormais offerts : prélèvement automatique (avec autorisation du copropriétaire) ou paiement par chèques post datés. Trois copropriétaires refusent ces options et exigent de payer par virement bancaire, comme auparavant.. Questions: Le conseil d’administration a-t-il le pouvoir de refuser le virement bancaire ? Peut-on exiger que les paiements soient effectués uniquement par prélèvement automatique ou par…...
Je suis copropriétaire depuis peu. L’immeuble que j’habite, âgé de plus de 30 ans, compte 10 unités. La contribution au fonds de prévoyance y est substantielle. En fait, elle grève 20% du budget de la copropriété! Cela me semble excessif. Les autres copropriétaires partagent également cette préoccupation et se demandent si ce taux est justifié. Nous craignons que cette charge financière mette en péril notre capacité à assumer d'autres dépenses courantes essentielles. Si cette situation…...
La loi autorise, à certaines conditions, les copropriétaires à convoquer eux-mêmes une assemblée de copropriétaires. Selon l’article 352 du Code civil du Québec, les copropriétaires, s’ils représentent 10% des voix, peuvent requérir des administrateurs ou du secrétaire la convocation d’une assemblée annuelle ou extraordinaire en précisant, dans un avis écrit, les questions qui devront y être traitées. À défaut par les administrateurs ou le secrétaire d’agir dans un délai de 21 jours à compter de…...
En tant que membre du conseil d'administration de notre copropriété, une question me préoccupe concernant les droits d'accès aux parties communes par les copropriétaires qui choisissent de louer leurs unités. Un de nos copropriétaires, qui a récemment mis son appartement en location, se demande s'il peut continuer à utiliser les installations comme la piscine et le gymnase, qu'il fréquentait auparavant trois à cinq fois par semaine. Questions : Est-il toujours en droit de bénéficier de…...
En tant que gestionnaire, je fais face à une situation délicate et inhabituelle : un nouveau copropriétaire a acquis une fraction dans l’immeuble, mais n’a jamais emménagé depuis l’achat, ni même communiqué avec le syndicat. Aucune information de contact ne nous a été fournie, et nous ne disposons ni de numéro de téléphone, ni d’adresse courriel, ni d’autre moyen fiable pour le joindre. Questions : Quelles sont les démarches que je peux entreprendre pour obtenir les coordonnées de…...
Un des copropriétaires perturbe systématiquement le bon déroulement des assemblées en monopolisant la parole avec des interventions interminables et répétitives, souvent hors sujet, ce qui empêche les autres participants de s’exprimer et ralentit considérablement la progression des discussions. Son attitude agressive, ponctuée d'insultes à l'encontre des membres du conseil d’administration, crée un climat de tension et d’intimidation qui nuit à la sérénité des échanges. Question : Quels moyens peut-on mettre en place pour rétablir l’ordre et garantir…...
Je me pose des questions sur le fonctionnement de mon droit de vote lors des assemblées de copropriétaires. En effet, je ne suis pas le seul propriétaire de mon unité : ma conjointe et moi en sommes copropriétaires en indivision, chacun détenant une part égale de 50 %. J’éprouve toutefois une certaine confusion quant à l’exercice du droit de vote dans ce contexte. Questions: Si je me présente seul à une assemblée et que ma conjointe est…...
Nous vivons une situation préoccupante. De nouveaux copropriétaires viennent d'emménager et sont tous deux très âgés, la femme lourdement handicapée (en chaise roulante sans autonomie) et son mari passe de longues périodes à l'hôpital. L'ambulance vient régulièrement car la femme tombe et passe parfois des nuits ou journées entières immobilisée au sol avant de pouvoir appeler de l'aide. Nous craignons que cette situation s'empire et que la dame, par exemple lors d'un feu, ne puisse…...
Nous ne sommes que deux copropriétaires et administrateurs. À mon arrivée il y a un an, il n’y avait aucune gestion de la copropriété, aucune assemblée. J’ai tenu deux rencontres depuis un an et informé l’autre copropriétaire de la législation en termes de copropriété et de l’existence de la déclaration de copropriété, celle-ci n’ayant aucune notion à ce sujet. De plus, il y a un an, je lui ai fait part que son balcon devait…...
Je suis nouveau propriétaire dans une petite copropriété. Les administrateurs sont des bénévoles. Je m'interroge sur la méthode la plus efficace pour éveiller la conscience des copropriétaires et des administrateurs quant à l'importance de se conformer à notre déclaration de copropriété et aux récentes modifications législatives. Mon objectif est d'aborder cette question délicate sans provoquer de réactions hostiles ou de conflits. Or il faut savoir que les sommes accumulées au fonds de prévoyance sont insuffisantes.…...
Le copropriétaire de l'appartement situé en dessous du mien utilise presque quotidiennement un barbecue sur son balcon, malgré les règles établies dans notre déclaration de copropriété. À chaque utilisation, la fumée et les odeurs de viande grillée envahissent mon espace, au point de me priver du plaisir de profiter de mon propre balcon, qui est devenu inutilisable. Ces émanations, particulièrement dérangeantes, me contraignent également à fermer ma porte-patio et mes fenêtres pour éviter que l'odeur…...
Je m’apprête à faire un investissement majeur en achetant un appartement sur plan, mais cet achat doit impérativement répondre à des exigences précises qui touchent directement à ma qualité de vie. Étant gravement intolérante à la fumée secondaire, je ne peux en aucun cas envisager de vivre dans une copropriété où la fumée de voisins fumeurs pourrait infiltrer mon espace de vie. L’air que je respire doit être pur, exempt de toute nuisance, et un…...
Nous aimerions connaître quels sont nos droits à l’égard des membres du conseil d’administration. Nous leur avons requis à plus d’une reprise, copie du procès-verbal de notre dernière assemblée de copropriétaires (qui a eu lieu il y a trois mois). Or, en vertu de l'article 1102.1 du Code civil du Québec, le conseil d’administration doit transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute assemblée des copropriétaires, dans les 30 jours de l’assemblée. Malgré ces demandes, les administrateurs font la sourde…...
J’ai récemment reçu un avis de cotisation spéciale, et comme plusieurs autres copropriétaires, j’ai été surpris par le montant demandé. Cette cotisation n’avait pas été clairement annoncée, et il n’y a pas eu de véritable discussion lors de l’assemblée des copropriétaires. On ne nous a pas présenté de détails concrets sur les travaux prévus, ni de comparatif de soumissions, ni même un échéancier clair. On a plutôt l’impression que la décision a été prise rapidement,…...
Nous disposons d’une piscine intérieure dans notre copropriété. Il arrive que certains copropriétaires ou occupants invitent une personne de l’extérieur — souvent un professionnel — pour offrir des cours de natation à leurs enfants, directement dans les installations communes. Cette situation, soulève une interrogation importante. Questions : Dans l’éventualité où un accident surviendrait pendant l’un de ces cours privés, quelle serait la responsabilité du syndicat ? Celui-ci pourrait-il être tenu responsable, même si l’activité est organisée de…...
Nous venons d’apprendre qu’une de nos copropriétaires est décédée. Les enfants de cette dernière sont en conflit en ce qui a trait à celui qui devrait hériter de l’appartement. Cette situation a créé une confusion quant à la représentation légale du copropriétaire décédé. Nous avons même reçu des lettres d’avocat de ces derniers revendiquant le droit de voter à l'assemblée de copropriétaires. Questions : Comment devrions-nous agir vis-à-vis cette querelle familiale? Devons-nous attendre que ce conflit…...
Je suis en train d’acheter un condo et j’ai demandé au vendeur de me remettre une copie de la déclaration de copropriété. Il m’a transmis une simple photocopie, mais certaines pages sont manquantes et d’autres sont à peine lisibles. Comme ce document est essentiel pour comprendre les règles de l’immeuble, les charges et les droits qui y sont attachés, je veux m’assurer d’avoir une version complète et fiable avant de finaliser la transaction. Question : Suis-je en droit…...
Les fenêtres de notre appartement sont en fin de vie, d'après un spécialiste qui a changé la vitre thermos d'une fenêtre dont 2 vitres se sont déjà fendues. Malgré ma demande express au gestionnaire de la copropriété pour changer nos fenêtres, le conseil d'administration préfère attendre quelques années pour changer toutes les fenêtres. Nous perdons la jouissance d'une de nos fenêtres principales depuis deux ans. Son ouverture représente un danger, car elle est trop lourde, pèse sur…...
Question : Je viens de subir un important sinistre causé par le bris du tuyau d’alimentation d'eau de la douche de mon voisin. Le dégât d’eau a affecté considérablement mon appartement et mes biens meubles. J’ai dû être relocalisé pendant plus d’un mois à l’hôtel. Comble du malheur, je n’étais pas assuré pour ces dommages. Or, j’ignore si la canalisation défectueuse se trouve dans les parties communes de l’immeuble ou bien dans la partie privative de mon voisin.…...
Par suite d'un dégât d'eau dans notre immeuble, nous avons consulté un plombier pour en trouver la cause. L'analyse a révélé un dysfonctionnement dans la toilette de l'appartement de notre voisine, indiquant qu'un remplacement était impératif pour prévenir d'autres problèmes. Malgré le diagnostic clair du plombier et la preuve évidente du dysfonctionnement lors de son intervention – l'eau débordant de la cuvette à l'ajout de seulement huit carrés de papier toilette et nécessitant un débouchage d'urgence –…...
Nous avons eu un dégât d'eau qui a endommagé un appartement. Le conseil d’administration a accepté de payer pour les réparations, mais nous avons de la difficulté à nous entendre avec le copropriétaire sur la portée des travaux de peinture dans son appartement. Nous avons offert au copropriétaire la remise en état du mur qui a subi des dommages, mais le copropriétaire veut que tous les murs de son appartement (ayant la même couleur que celui…...
Un chauffe-eau défectueux appartenant à un copropriétaire a provoqué une fuite d’eau, causant des dommages au plancher de son appartement. Le syndicat, soucieux de maintenir l’état des parties privatives, a pris l’initiative de faire remplacer le plancher en bois franc et a assumé les frais, le montant des dommages étant inférieur à la franchise d’assurance. L’ assureur (en assurance responsabilité civile du copropriétaire) propose une indemnisation partielle, correspondant à 80 % des coûts, en tenant compte de la dépréciation…...
Un copropriétaire a accidentellement endommagé la porte d’entrée du garage souterrain, située dans les parties communes, avec son véhicule. Cette porte doit être entièrement remplacée. L’assureur du copropriétaire propose une indemnisation partielle, couvrant 90 % des coûts, en raison de la dépréciation appliquée à la porte. De plus, le montant des dommages est inférieur à la franchise prévue dans la police d’assurance du syndicat. Question : Le conseil d’administration doit-il accepter cette proposition ?...
Notre déclaration de copropriété prévoit que les jardins sont des parties communes à usage restreint, tout comme les balcons. Un des copropriétaires, ayant l’usage exclusif d’un jardin, a pris l'initiative à travers les années de faire des améliorations (ex.: ajout de platebandes, retrait de certaines parties du gazon, ajout de cèdres, ajout de différents éléments, etc.), et ce sans en avoir eu l’autorisation préalable du syndicat. Or le conseil d’administration de l’époque ne s’est pas…...
À la suite de la production d’un certificat de localisation récent relatif à l’un des appartements de notre immeuble, nous avons constaté qu’une portion importante de cette partie privative empiète sur les parties communes. Selon le notaire chargé de la vente de cette unité, il s’agit d’une irrégularité cadastrale, puisque l’occupation physique ne correspond pas aux limites prévues au plan enregistré. Cette situation pourrait constituer un vice de titres, dans la mesure où les documents…...
En tant qu’administrateur, je souhaite signaler une situation concernant le terrain gazonné en partie commune. Peu utilisé auparavant, il est devenu un lieu de rassemblement en fin de journée et les fins de semaine depuis l’arrivée de jeunes enfants. Des jeux d’eau et gonflables y sont parfois installés temporairement, attirant aussi des enfants du voisinage, ce qui augmente le bruit. Plusieurs copropriétaires voisins se plaignent de cette utilisation accrue. La déclaration de copropriété exige le…...
Je suis membre du conseil d’administration de notre copropriété depuis dix ans. Deux familles avec de jeunes enfants ont récemment emménagé dans l’immeuble. Depuis, certains copropriétaires âgés se plaignent du bruit causé par les pleurs, les déplacements de meubles et les trottinettes. Ils ont même contacté la police, qui a refusé leur plainte, jugeant qu’il s’agit d’un litige civil. Ces copropriétaires demandent notre intervention pour faire cesser ces nuisances, proposant d’envoyer une mise en demeure.…...
Lors de notre dernière assemblée de copropriétaires, les échanges ont été particulièrement vifs, rendant parfois le suivi des discussions ardu. Afin de faciliter la rédaction du procès-verbal, nous avons procédé à l’enregistrement de la séance avec l’accord des copropriétaires. Or, ce matin, l’un d’eux m’a demandé une copie de cet enregistrement, soutenant qu’il y a droit. En tant qu’administrateur, cette demande m’inquiète, car elle pourrait créer un précédent et poser des enjeux de confidentialité. Questions: Le syndicat est-il…...
Notre syndicat de copropriétaires doit, sous peu, faire entreprendre des travaux de réfection de la dalle de garage de l'immeuble. En tant qu'administrateur, nous avons consulté un ingénieur pour que ce dernier élabore un devis. Nous sommes rendu à l'étape de faire entreprendre exécuter les travaux. Compte tenu de l'importance des coûts, nous questionnons sur le choix de l'entrepreneur. Il est essentiel pour notre copropriété de sélectionner un entrepreneur qui propose un devis réaliste et compétitif. Question: Comment choisir le bon…...
Questions : Des copropriétaires ou occupants de l’immeuble peuvent-ils être autorisés par le conseil d’administration pour exécuter bénévolement des travaux (tel que peindre les corridors, laver les vitres, aménager un petit sentier en gravier, etc.), bref limiter le nombre d'entrepreneurs pour l'entretien de l'immeuble, et ce pour sauver plusieurs milliers de dollars chaque année ? Et si cela est possible quelles en sont les conséquences? En matière d’assurance responsabilité, ce type de risque est-il couvert? En…...
J’ai découvert une erreur dans notre déclaration de copropriété. Plus précisément, le numéro de lot de l'une des cases de stationnement est omis dans l'état descriptif des fractions. Cependant, il est correctement mentionné ailleurs dans la déclaration de copropriété, notamment dans le tableau des valeurs relatives figurant dans l'acte constitutif de copropriété. En tant qu'administrateur de notre copropriété, je suis préoccupé par les conséquences possibles de cette omission. Question : Quelle est la procédure pour corriger…...
Notre syndicat de copropriétaires produit annuellement ses états financiers et les transmet aux copropriétaires lors de l’assemblée annuelle, conformément à la loi. Toutefois, nous nous interrogeons sur l’obligation de les faire auditer par un comptable professionnel agréé. Certains copropriétaires demandent une vérification formelle, tandis que d’autres estiment que ce n’est pas nécessaire. Face à cette divergence d’opinions, il est important de comprendre le cadre légal afin d’éviter toute contestation. Question: Nous aimerions savoir si la loi…...
Une étude du fonds de prévoyance a été réalisée récemment par un professionnel. Cette analyse a permis de mettre en lumière deux scénarios possibles : 1. Scénario 1 (statu quo) : Ce scénario, déconseillé par le professionnel, maintiendrait les contributions actuelles, mais entraînerait un déficit dans une quinzaine d’années, nécessitant le recours à des cotisations spéciales. 2. Scénario 2 : Recommandé par le professionnel, il prévoit une augmentation significative des frais de condo pour assurer…...
Il y a 7 ans, le conseil d'administration avait retenu les services de professionnels pour établir une étude de fonds de prévoyance. Après en avoir pris connaissance, les administrateurs de l'époque ont trouvé trop coûteux les apports financiers que les copropriétaires devaient verser au fonds de prévoyance. Une vente d’un appartement dans notre immeuble a échoué récemment, car l'acheteur a été informé que les charges communes n'avaient pas été augmentées de façon conséquente. Nous souhaitons…...
Dans l’affaire Al-Adas c. Syndicat des copropriétaires Zuni, la Cour du Québec s’est penchée sur un différend concernant la répartition des coûts associés à des travaux majeurs dans une partie commune à usage restreint. Ce jugement vient clarifier une question fréquemment soulevée en copropriété divise : qui doit assumer les frais lorsqu’une telle partie doit être remplacée ? Le juge Nicholas Daudelin y affirme sans équivoque que le simple fait pour un copropriétaire de bénéficier…...
Nous avons un copropriétaire qui a installé dans son appartement une caméra de surveillance qui peut capter les images des trottoirs localisés dans les parties communes. Cette caméra, située dans sa chambre à coucher, peut ainsi filmer les passants à travers la fenêtre. Nous avons été informés que ce copropriétaire prévoit d'installer plus de caméras pour surveiller cette fois-ci le stationnement et les zones environnantes. Ce ne sont pas des caméras auxquelles les membres du…...
Le fonds d’auto assurance est affecté au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat et d'un montant additionnel raisonnable Questions : Qu'est-ce qu'un montant additionnel raisonnable? Comment fait-on pour connaitre la somme additionnelle? On doit se fier sur quoi exactement pour définir la somme additionnelle?...
L’étude du fonds de prévoyance de notre tour d’habitation, réalisée il y a trois ans, révèle une insuffisance des contributions annuelles des copropriétaires. Ces apports ne couvrent pas adéquatement la vétusté de l’immeuble ni le financement des réparations majeures et du remplacement des parties communes. Au 31 décembre, un déficit de 100 000 $ est prévu. Bien qu’une augmentation graduelle des contributions permette d’atteindre un surplus en trois ans, cette approche soulève des interrogations. Question: Le…...
Nous envisageons de procéder à une rénovation complète de la décoration du hall d’entrée de notre immeuble. Le projet inclurait notamment le remplacement des finis, l’ajout de mobilier, la modernisation de l’éclairage et peut-être même l’intervention d’un designer. Le coût estimé de l’ensemble des travaux pourrait dépasser les 150 000 $, ce qui soulève d’importantes questions quant à la source de financement appropriée à utiliser pour un tel projet. Question : Un tel projet de réaménagement esthétique,…...
Question: Nous avons accumulé des sommes importantes pour la réfection de la toiture qui doit avoir lieu dans dix ans. Dans le cadre de la vente de mon appartement, puis-demander à l'acheteur ou au syndicat le remboursement des cotisations que j’ai versées au fonds de prévoyance? Réponse : Non. Bien que conventionnellement, le vendeur puisse requérir le remboursement à l’acquéreur d'une quote-part des sommes accumulées au fonds de prévoyance, cela n'est pas un élément de négociation lors d’une vente, car…...
Lors de notre dernière assemblée annuelle, le conseil d’administration (C.A.) nous a informé qu'il allait prendre $10,000 de notre fonds de prévoyance pour constituer un fonds d'auto assurance. Pour justifier leur décision, les administrateurs nous ont indiqué que cette façon de faire évitera l'imposition d'une cotisation spéciale. Plusieurs copropriétaires semblaient en accord. Question: Est-ce que le C.A. peut décider unilatéralement d'utiliser une partie des sommes accumulées au fonds de prévoyance pour constituer un fond d'auto assurance sans…...
En tant que présidente d’un syndicat en copropriété horizontale, je constate une confusion chez les copropriétaires. Ils croient que le fonds de prévoyance peut couvrir des travaux sur les parties privatives, comme la toiture, les fenêtres ou le revêtement. Pourtant, selon le Code civil du Québec, ce fonds doit être utilisé uniquement pour les parties communes. Question : Le syndicat peut-il légalement imposer une cotisation aux copropriétaires pour créer un fonds spécifique destiné aux travaux…...
Selon certaines sources, le fonds de prévoyance devrait représenter 5 % des charges communes, ce qui me paraît insuffisant, surtout si l’immeuble exige des travaux majeurs. D’autres suggèrent plutôt 0,5 % de la valeur de reconstruction, ce qui semble plus réaliste pour éviter les cotisations spéciales. Les rapports des professionnels, dont la remise est imminente, aidera à déterminer plus précisément le montant requis. Question: Dans l’attente du carnet d’entretien et de l’étude du fonds de prévoyance, quel montant…...
Lors de la vente d’un appartement, il nous revient, à titre d’administrateurs, de remplir et transmettre divers documents aux notaires et courtiers impliqués. Cette responsabilité s’inscrit dans le rôle du syndicat, chargé de fournir l’information pertinente sur l’immeuble et la copropriété. L’objectif est de permettre au promettant acheteur d’être adéquatement informé sur les aspects essentiels de son futur achat. Cette démarche favorise la transparence, sécurise la transaction et facilite l’intégration du nouvel acquéreur en lui…...
En tant que gestionnaire d’un immeuble en copropriété, j’ai été saisi d’une demande formulée par certains copropriétaires visant le remplacement des garde-corps de leurs balcons. Une discussion s’est engagée quant à la possibilité de financer ces travaux à partir du fonds de prévoyance, certains copropriétaires estimant qu’il s’agit d’une amélioration de l’immeuble. D’autres soutiennent que le fonds de prévoyance est réservé aux composantes majeures telles que la toiture ou les fenêtres. Par ailleurs, la faible…...
Notre conseil d'administration considère confier une partie de la gestion administrative du syndicat à un gestionnaire externe. Afin de réduire les risques de fraude, une attestation des antécédents criminels est incluse dans nos critères de sélection. Aussi, une preuve d'assurance de responsabilité civile du gestionnaire est vérifiée afin qu'elle soit suffisante en cas d'erreurs ou d'omissions de sa part. Un gestionnaire étant membre de l'Ordre des administrateurs agréés du Québec (ADMA) est un autre critère…...
Une fuite provenant de l’unité de climatisation de mon voisin a causé des dégâts à mon plafond et à un mur. Le gestionnaire a envoyé un technicien qui a découpé une partie du plafond pour évaluer les dommages, mais les réparations ont été limitées à cette seule section. Mon assureur m’a indiqué que ces réparations relevaient du syndicat, mais le gestionnaire refuse de fournir le numéro de police d’assurance et n’a pas contacté l’assureur. Question :…...
En tant que membre du conseil d'administration de notre syndicat de copropriétaires, je suis fréquemment confronté à une variété de documents et communications qui emploient divers acronymes et abréviations propres au secteur de la copropriété. Dans le but d'améliorer ma compréhension ainsi que celle des autres membres du conseil, et pour garantir une communication efficace et précise avec l'ensemble des copropriétaires, je me questionne sur l'existence d'un répertoire complet des acronymes et abréviations communément utilisés…...
Depuis un peu plus de deux ans, nous sommes les heureux propriétaires d'un appartement au sein d'une petite copropriété. J'ai également l'honneur de siéger au conseil d'administration, ce qui me permet de participer activement à la vie et à la gestion de notre communauté. Lors de notre assemblée annuelle des copropriétaires, qui s'est tenue la semaine dernière, nous avons abordé divers sujets d'importance, dont l'un concernait l'entretien de nos espaces communs. Afin d'assurer le bon…...
Le droit des intervenants de l'industrie de la construction, savoir les personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble, à l'inscription d'une hypothèque légale constitue un privilège d'exception. En effet, cette hypothèque est prédominante car en cas de défaut et, ultimement, la vente de l'immeuble, l'intervenant de la construction pourra être payé en priorité avant même le créancier hypothécaire du copropriétaire !...
Une copropriétaire a fait des plaintes contre moi au syndicat de copropriété. J'ai demandé une liste des plaintes me concernant pour savoir exactement ce qu'il m'est reproché. J'ai eu un refus comme réponse. Question : Comment puis-je avoir accès à ces informations? Quel formulaire dois-je remplir ? A qui dois-je m'adresser si le syndicat ne coopère pas?...
Il y a plusieurs années, j’ai demandé à un administrateur si je pouvais installer un abri léger (de type pergola démontable) sur mon balcon, qui est une partie commune à usage restreint. Il m’a confirmé verbalement que cela ne posait aucun problème et m’a même conseillé un modèle. J’ai donc procédé à l’installation, sans opposition du conseil pendant plusieurs années. Or, récemment, à la suite du remplacement des administrateurs, le syndicat m’a fait parvenir une…...
Hier soir, à mon retour du travail, j'ai été confronté à un désastre. Dès l'ouverture de la porte, le bruit de l'eau courante m'a alerté. La salle de bain s'était transformée en une piscine, le tuyau sous l'évier ayant lâché. Après avoir coupé l'arrivée d'eau, l'urgence de contacter mon assureur ou un plombier s'est imposée. Fallait-il aussi prévenir les administrateurs ou le gestionnaire, considérant un risque pour les appartements adjacents ? L'ampleur des dégâts m'a…...
Je suis intéressé par l'achat d'un condo au sein d'une petite copropriété de trois unités, qui semble désorganisée. Bien qu'un compte bancaire commun avec un solde de 16 000$ soit en place, plusieurs aspects de la gestion font défaut : absence de règlements spécifiques à l'immeuble, de comptes séparés pour le fonds de prévoyance, le fonds d'assurance, et le fonds d'opération. Il n'y a pas non plus de carnet d'entretien. Les décisions sont prises de manière informelle…...
J’aimerais obtenir des précisions concernant l’entretien des balcons dans notre immeuble en copropriété. À l’origine, les balcons ont été construits en bois traité, un matériau qui requiert un entretien régulier, notamment une application de teinture tous les deux ans, afin de préserver leur durabilité et leur aspect esthétique. Dans notre déclaration de copropriété, il est mentionné ce qui suit : « Chaque copropriétaire dont la partie privative est attenante à un balcon ou à un patio…...
Je suis membre d’un syndicat de copropriétaires dans l’Outaouais comptant 80 copropriétaires dont 65% sont anglophones. Les rencontres de l’assemblée des copropriétaires et celles du conseil d’administration sont toujours en anglais. Lorsqu’une question est posée en français on y fait généralement abstraction et on la passe sous silence. Question : Au Québec les rencontres d’assemblée des copropriétaires ne doivent-elles pas être tenues en français en vertu de la Charte de la langue française? Quel est mon recours…...
Je réside dans une petite copropriété de trois appartements superposés, située dans le quartier du Plateau à Montréal. Selon ma compréhension, le quorum requis pour la tenue d’une assemblée de copropriétaires correspond à la majorité des voix des membres présents ou représentés. Cependant, notre déclaration de copropriété impose un seuil plus strict, exigeant la présence de l’ensemble des copropriétaires. Questions: Une telle disposition est-elle valide au regard de la loi ? Est-il possible d’imposer un quorum…...
Nous voulons faire une modification à notre déclaration de copropriété pour interdire la location de moins d'un an. Question : Est-ce qu'un tel amendement doit être notarié ou s’il ne l'était pas, a-t-il une valeur légale ? Bref, les amendements doivent-ils être notariés pour exiger qu'ils soient respectés?...
Je suis propriétaire locateur d'unités de condo. Le syndicat de la copropriété a voté récemment un règlement pour facturer au propriétaire des frais lorsqu'un locataire emménage ou déménage. Bien que ces frais soient élevés, est-ce qu'un recours pourrait être possible si toutefois ces frais augmentaient au point d'être abusif (disons 10 000$) ? Question : Qui peut juger du caractère abusif ou pas d'un tel règlement adopté par l'assemblée générale annuelle? Est-ce qu'un recours pourrait être…...
Ma voisine du haut a installé des mangeoires sur son balcon. Or, ceci attire beaucoup les oiseaux qui font des déjections sur mon balcon, cause un bruit sonore déplaisant (geais bleus), et mes chats qui ont l'habitude d'aller sur le balcon attrapent les oiseaux et les mangent. Également, je crains qu'à long terme, on se trouve à avoir des problèmes avec certains rongeurs et/ou bris précoces dû aux fientes. Pour cette dame, il est hors…...
Nous sommes propriétaires d’un appartement sur deux niveaux (un étage principal et une mezzanine) dans un immeuble de trois étages. Initialement, un vide au-dessus de la cuisine, traversé par des poutres, créait un espace ouvert jusqu’au plafond de la mezzanine. Le premier propriétaire a ajouté des plaques de verre sur les poutres, transformant cet espace en un plafond de verre au-dessus de la cuisine, qui sert aussi de plancher pour la mezzanine. Nous n’avons aucun…...
Depuis plusieurs années, un ou plusieurs nids de guêpes logent dans la façade de notre immeuble. Deux copropriétaires utilisent des produits bon marché pour les éliminer, sans résultats concluant à long terme. Je souhaite engager un exterminateur professionnel pour éradiquer le problème. Question: Qui est responsable de faire enlever les nids de guêpes, si un seul copropriétaire est incommodé?...
Je suis sur le point d'acheter un appartement dans une copropriété nouvellement constituée et le promoteur insiste pour que j'utilise le notaire qu'il a désigné, bien que ce soit moi qui en assume les frais. Cela me pose problème car je préférerais choisir un notaire de mon choix pour garantir l'impartialité et protéger mes intérêts. Questions : Est-ce que je suis obligé d'utiliser les services du notaire désigné par le promoteur alors que c’est moi qui le paie?…...
Un copropriétaire a intenté un recours judiciaire contre le syndicat des copropriétaires afin de demander la révision de la valeur relative des fractions, estimant que celle-ci entraîne une répartition inéquitable des charges communes. Ce type de recours, qui peut affecter tous les copropriétaires, oblige le syndicat à respecter son obligation de les informer. Questions : Le demandeur est-il tenu de signifier individuellement une copie de son recours à chaque copropriétaire ? Quelles sont les conséquences si…...
En tant que copropriétaire, je souhaite bien comprendre les délais applicables pour soumettre une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée annuelle des copropriétaires. L'article 1088 du Code civil du Québec prévoit que tout copropriétaire peut requérir du conseil d’administration l’inscription, à l’ordre du jour, de toute autre question, dans les 5 jours de la réception de l’avis de convocation. Questions : Ces cinq jours sont-ils calculés en jours ouvrables ou en jours consécutifs…...
Notre déclaration de copropriété prévoit clairement l’interdiction de louer une chambre, que ce soit pour une courte ou une longue durée. Cette règle vise à préserver le caractère résidentiel de l’immeuble et à éviter les allées et venues de locataires temporaires, souvent sources de conflits ou de nuisances. Or, nous avons récemment été informés qu’une personne envisageait d’acheter une simple chambre située à l’intérieur d’une unité de condo existante. Cette acquisition soulève plusieurs interrogations. Questions: Cette…...
Lors de notre dernière assemblée des copropriétaires, le président du conseil d’administration a proposé la vente d’une partie du terrain situé dans la cour arrière de notre immeuble. Il a expliqué que le montant ainsi obtenu pourrait être utilisé pour renflouer adéquatement le fonds de prévoyance, qui semble actuellement insuffisant pour couvrir les besoins à venir. Questions : Pourriez-vous m’indiquer si une telle vente est légalement possible ? Si tel est le cas, pourriez-vous préciser qui est…...
Je suis copropriétaire d'un appartement situé au rez de chaussé, dans un immeuble assez ancien. Le vide sanitaire de service en-dessous de mon appartement n'est pas chauffé. Cette partie commune de l’immeuble est actuellement à 9 degrés Celsius, au milieu de celui-ci, et notre plancher est gelé (10.6°C au sol dans la chambre de notre fille et dans la salle de bain). Nous sommes donc obligés de chauffer vraiment fort et en permanence car la…...
Un copropriétaire, en fauteuil roulant depuis plus de deux ans, nous demande l’installation de quatre ouvre-portes automatiques dans les parties communes, dont deux à commande télécommandée. Il invoque la Charte des droits et libertés de la personne et précise qu’une partie des coûts serait assumée par le Programme d’adaptation de domicile (PAD) de la Société d’habitation du Québec (SHQ). Or, la subvention disponible ne couvre qu’une fraction des frais, qui incluent l’installation, l’entretien et les…...
Dans notre immeuble, nous disposons d'un ascenseur qui peut occasionnellement être hors service en raison de pannes ou de coupures d'électricité. Nous ne possédons pas de génératrice. Notre copropriété compte 40 unités, dont deux sont habitées par des résidents à mobilité réduite. L'achat et l'installation d'une génératrice coûteraient au minimum 200 000$. Cette proposition a été présentée lors de la dernière assemblée annuelle, mais la majorité des copropriétaires ne souhaite pas assumer ce coût. Il…...
Nous habitons dans une copropriété constituée de douze logements. Notre budget d’opération est assez modeste car nous n’avons ni ascenseur, ni piscine, ni concierge. Depuis l’adoption de la loi 16, on entend beaucoup parler de l’étude de fonds de prévoyance et du carnet d’entretien. Nous comprenons que nous devons suivre certaines règles afin d’être conforme à la Loi. Toutefois, nous trouvons le tout d’une lourdeur administrative disproportionnée. Question : Est-ce que dans les petites copropriétés, les…...
Nous sommes préoccupés par les aller et venus d’inconnus dans notre immeuble. Cette préoccupation est d’autant plus justifiée par le fait que certains de nos copropriétaires louent sans droit, pour de courtes périodes, à des voyageurs (location de type Airbnb). Question: Le Conseil d'administration peut-il demander de voir une pièce d'identité d'un locataire afin de certifier qu'il est bien celui qu'il prétend être?...
Comment diminuer ma prime d’assurances habitation?...
Un copropriétaire – ancien président du conseil d’administration – souhaite modifier le procès-verbal d’une assemblée tenue il y a deux ans. Pourtant, ce document avait été adopté sans opposition lors de l’assemblée suivante, par tous les copropriétaires alors présents ou représentés. Depuis, trois des six copropriétaires sont nouveaux et n’étaient pas présents à l’époque. Le copropriétaire concerné veut aujourd’hui retirer ou réécrire certaines phrases, selon sa propre perception des faits. Questions: Peut-on modifier un procès-verbal déjà…...
Lors des dernières assemblées annuelles, les administrateurs détenaient plus de 50 % des voix, en combinant les procurations reçues et leurs propres votes. Cette situation leur permet d'obtenir systématiquement un nombre de votes suffisant pour être réélus année après année, sans réelle possibilité pour les autres copropriétaires d’influencer le résultat du scrutin. Nous nous sentons démunis, car nous n'avons pas les moyens de renverser cette dynamique et de rétablir un équilibre démocratique au sein de…...
Je dois présider l’assemblée des copropriétaires du syndicat initial d’une copropriété par phases, souvent désignée à tort comme une copropriété horizontale. Cette copropriété comprend trois immeubles, chacun étant régi par sa propre déclaration de copropriété. Je me questionne sur le statut des copropriétaires de ces trois copropriétés dans le cadre de l’assemblée du syndicat initial. Questions : Sont-ils considérés comme indivisaires dans la copropriété horizontale ? Peuvent-ils voter pour tous sans procuration, comme les indivisaires d’un appartement…...
Dans le cadre de la préparation d'une assemblée extraordinaire, monsieur Dupont avait initialement reçu des procurations de dix copropriétaires, attribuant à chacune un nombre distinct de voix. Cependant, un événement imprévu empêche monsieur Dupont de participer à l'assemblée. En anticipation de son absence, il a transmis ces procurations à madame Levasseur, qui siège au conseil d'administration. Question : Madame Levasseur est-elle habilitée à exercer les voix associées à ces dix procurations durant l'assemblée des copropriétaires?...
Notre copropriété comporte 6 appartements. Je fais partie du conseil d'administration qui est composé de trois administrateurs. N’ayant pu assister à une réunion du conseil d'administration, j’ai donné une procuration à mon voisin. À ma grande surprise et indignation, les deux membres du conseil d'administration ont refusé à cette personne le droit de participer à la réunion. Cette décision a non seulement suscité une vive polémique, mais elle a également soulevé des questions sur la légalité…...
En vue d’une assemblée des copropriétaires, j’ai remis une procuration à une personne de confiance pour me représenter. Toutefois, souhaitant suivre les échanges, j’ai décidé d’y assister moi-même, en plus de mon mandataire. À l’ouverture de l’assemblée, ma présence conjointe avec celle de mon mandataire a été acceptée, à condition que ce dernier n’ait ni droit de vote ni droit de parole. Cette situation soulève néanmoins certaines interrogations. Questions: Est-il permis à un copropriétaire d’assister à…...
Notre gestionnaire de copropriété offre des services de gestion locative aux copropriétaires investisseurs possédant des appartements dans notre immeuble. Ces propriétaires remettent des procurations à notre gestionnaire pour voter en leur nom aux assemblées de copropriétaires, et ce alors qu’il agit comme président de séance. Nous estimons qu’il s’agit d’un conflit d’intérêts. Comment régler le problème? Les copropriétaires investisseurs peuvent remettre des procurations à qui bon leur semble. On ne peut donc restreindre leurs droits.…...
Les deux copropriétaires d’un appartement dans l’immeuble, monsieur Dupont et madame Tremblay, sont des conjoints en instance de divorce. Monsieur Dupont ne se présente plus aux assemblées de copropriétaires depuis deux ans, tandis que madame Tremblay est présentement hospitalisée. Elle souhaite se faire représenter par son fils, lors de la prochaine assemblée annuelle. Question : Advenant que le fils se présente à l’assemblée pour représenter sa mère, aura-t-il également les droits de vote de monsieur…...
Je suis copropriétaire dans une copropriété récemment constituée. Avec d’autres acheteurs, nous avons constaté des fissures dans les fondations ainsi que des infiltrations d’eau dans le garage. Ces problèmes pourraient être couverts par un plan de garantie optionnel. Pourtant, le conseil d’administration, encore contrôlé par le promoteur, ne nous informe de rien et n’entreprend aucune démarche. Nous sommes pourtant devenus majoritaires, mais l’assemblée de transition n’a toujours pas été convoquée. Questions: Devrait-on reporter l’élection du premier conseil…...
Depuis l’automne dernier, les travaux visant à parachever la construction de notre immeuble sont arrêtés, alors que les acheteurs des unités des derniers étages devaient y emménager dès décembre. Question : Face au refus d'un promoteur ou d'un constructeur de terminer les travaux de construction de l'immeuble, le syndicat de copropriété ou tout copropriétaire peut-il agir d'une quelconque façon afin, soit de contraindre le constructeur à l'achèvement des travaux, soit d'obtenir un dédommagement?...
Dans le cadre de la gestion de notre copropriété, plusieurs rapports ont été commandés par le conseil d’administration : rapports sur l’état des façades, du stationnement intérieur, des balcons, ainsi que pour l’élaboration du carnet d’entretien et de l'étude de fonds de prévoyance. Certains copropriétaires s’interrogent à savoir si ces frais doivent être imputés au fonds de prévoyance ou au fonds d’opération. Étant donné l’importance de bien respecter les règles budgétaires, je souhaite obtenir une clarification…...
Je suis administrateur au sein du conseil d’administration de notre copropriété. À l’approche de l’assemblée annuelle, le président du conseil suggère d’inscrire à l’ordre du jour une résolution visant à « accepter et ratifier, à toutes fins de droit, les actes posés par les administrateurs ainsi que les contrats conclus au cours du dernier exercice financier ». Selon lui, cette résolution permettrait de confirmer la gestion de l’année écoulée et d’éviter que certaines décisions prises…...
Nous nous trouvons dans une situation financièrement délicate et souhaitons obtenir des conseils. Il y a deux ans, nous avons versé un acompte de 15% pour l'acquisition d'un condo sur plan dont la livraison était prévue cette année. Selon les termes du contrat, en cas de manquement à nos obligations, nous ne pourrions pas récupérer cette somme. Celle-ci représente une part importante de nos économies. Question: Face à cette situation, quelles sont les démarches à suivre…...
Je suis en pleine démarche pour acheter un condo, et je veux être certain de faire un choix éclairé. J’ai bien compris que beaucoup des documents essentiels pour évaluer correctement l’achat potentiel se trouvent dans le registre de la copropriété. Je ne veux pas me retrouver avec de mauvaises surprises après l’achat, donc je préfère avoir tous les détails avant de m’engager. Mais là, plusieurs questions me viennent à l’esprit. Questions: Est-ce à moi de demander…...
Question : Nous avons subi un dégât d’eau. Trois appartements, dont le mien, ont été touchés par suite du bris d’un chauffe-eau. L'assureur de la copropriété refuse de nous indemniser totalement prétextant que notre syndicat a payé une prime trop faible au regard du risque réel à assurer. Plus particulièrement, il ressort que les administrateurs auraient souscrit une couverture d’assurance inadéquate avec une mention de règle proportionnelle à 80%. Je n’y comprends rien. L’assureur a-t-il raison de…...
Le conseil d’administration envisage de voter un règlement visant à limiter le nombre de baigneurs à la piscine et à interdire la présence de chiens dans les zones gazonnées des parties communes. Question : Serait-il possible de le mettre en œuvre immédiatement ? Il est important de souligner que ce règlement a été proposé en réponse à de nombreuses plaintes concernant le bruit et la sécurité. De plus, plusieurs copropriétaires ont exprimé leurs préoccupations quant à…...
Nous sommes une petite copropriété de douze unités. Il est reconnu que l’entretien et le remplacement périodiques des chauffe-eaux dans les appartements se révèlent une exigence des assureurs. Or nous avons un copropriétaire qui fait la forte tête et qui refuse de changer le sien (qui a plus de dix ans), sous prétexte que son unité est située dans un demi-sous-sol. Selon celui-ci, les risques de dommages en cas de dégâts d’eau sont minimes. J’aimerais savoir si…...
Est-ce qu’un syndicat peut obliger les copropriétaires à effectuer des tâches ménagères? ...
Question: Certains copropriétaires de notre syndicat veulent soumettre une résolution au vote lors de notre prochaine assemblée annuelle. Quelles sont les étapes à suivre ? Doit-on faire parvenir à l'avance aux membres du conseil d'administration le texte de notre projet de résolution ou peut-on faire cela pendant l'assemblée? Y a-t-il une procédure légale particulière à suivre? Au moment de l'assemblée, si on doit apporter certaines corrections au texte de la résolution, cela peut-il être fait pendant l'assemblée ou…...
À la suite d’un dégât d’eau survenu dans l’immeuble, le syndicat de copropriétaires a pris les mesures nécessaires en déclarant le sinistre à son assureur. Une franchise de 25 000 $ ayant été appliquée dans le cadre du règlement de ce sinistre, le syndicat cherche désormais à obtenir le remboursement de cette somme auprès du copropriétaire reconnu comme responsable de la fuite. Ce dernier a été identifié à la suite d’une inspection des lieux, laquelle…...
Mon locataire a sous-loué pour la deuxième fois cette année son appartement pour une durée d’un mois. Le conseil d’administration me demande de payer une amende, affirmant qu’il s’agit d’une location de courte durée, ce qui est interdit dans notre copropriété. Or, selon le Code civil du Québec, un locataire a le droit de sous-louer son logement, et je ne pouvais refuser cette demande. Aujourd’hui, le syndicat me réclame une amende de 5 000 $,…...
Dans notre copropriété, l'utilisation des espaces de stationnement intérieur est strictement réglementée pour des raisons de sécurité et de bonne gestion. Notre déclaration de copropriété, dans la section du règlement d'immeuble, énonce qu'aucun objet autre qu'un véhicule automobile ne peut être entreposé dans un espace de stationnement intérieur sans l'autorisation écrite préalable du conseil d'administration. Il est ainsi interdit d’entreposer des biens, sauf une bicyclette lorsqu’un support à vélo est présent à l’extrémité de l’espace. Or certains…...
Notre immeuble comporte 34 cases de stationnement intérieures, dont deux sont désignées cases pour handicapés. Ces deux emplacements ont été achetés du promoteur par deux copropriétaires détenant un appartement. Aucun de ces copropriétaires ne sont handicapés. Cependant, il y a un copropriétaire qui est récemment devenu personne à mobilité réduite et qui est propriétaire d’une case de stationnement intérieure non adaptée à ses besoins. Question : Existe-t-il une loi qui permettrait à ce copropriétaire à mobilité…...
Un copropriétaire a causé, à répétition, plusieurs dégâts d'eau dans notre immeuble, et ce en raison de sa négligence. Il en a résulté une surprime pour l’assurance du syndicat. Question: Le conseil d'administration peut-il en réclamer le montant total au copropriétaire à l’origine du sinistre?...
Nous avons subi un dégât l’eau causé par suite d'un bris de la canalisation qui est située dans les parties communes. Plusieurs parties privatives ont été ainsi endommagées. Notre assureur est disposé à dédommager le syndicat en autant que celui-ci signe au préalable une quittance. Questions : Le conseil d’administration est-il tenu de signer une telle quittance? Quelles sont les conséquences de ne pas signer une telle quittance? Quels sont les droits et recours du syndicat à l’encontre de son…...
Un sinistre a eu lieu dans le logement d'un copropriétaire au sous-sol en raison d'une infiltration d'eau causée par une fissure dans le mur de fondation. L'assureur du syndicat a nié couverture car ce type de sinistre est exclu de notre couverture d'asurance. Le syndicat a rapidement fait réparer la fissure. Pour ce qui est des dégâts à l'intérieur du logement, certains de ceux-ci touchent des améliorations (plancher) et d'autres des structures de base (plâtre des murs). Le copropriétaire refuse…...
À la dernière assemblée de condos, j'ai lu les états financiers et je n'ai vu nulle part que le syndicat payait des taxes foncières. Cela m'étonne beaucoup. Si le syndicat est propriétaire des parties communes, alors c'est logique qu'il soit soumis aux mêmes règles que chacun des copropriétaires à l'égard de sa partie privative. Je ne sais pas trop quoi penser : le syndicat doit-il payer des taxes foncières?...
Récemment, des membres du conseil d’administration du syndicat ont pénétré dans mon appartement sans mon autorisation, sous prétexte qu’ils ne disposaient ni de mes coordonnées ni d’un double de mes clés. À mon retour, j’ai découvert avec stupeur que ma porte avait été forcée et qu’une nouvelle serrure avait été installée. Personne ne m’avait informé de cette intervention, et encore moins consulté avant d’engager ces travaux. Non seulement on me réclame aujourd’hui des frais de serrurier…...
En tant que membre du conseil d'administration de notre copropriété, nous avons récemment rencontré des cas de copropriétaires ayant perdu leur télécommande d'ouverture de porte de garage. Nous souhaitons rappeler que, conformément au règlement d’immeuble, les frais de remplacement sont à la charge du copropriétaire en cas de perte. Nous envisageons de proposer la signature d'un contrat entre le syndicat et les copropriétaires pour clarifier les obligations et responsabilités de chaque partie concernant l'utilisation et…...
En tant qu'administrateurs, nous nous interrogeons sur la répartition des charges communes, notamment celles afférentes aux parties communes à usage restreint. Un cas particulier retient notre attention : une terrasse en bois située sur le toit, dont l’usage exclusif revient à un copropriétaire. La déclaration de copropriété précise que ce dernier doit en assumer seul, et à ses frais, tous les coûts liés à l’entretien, à la réparation et au remplacement de cette terrasse. Questions:…...
Question : Notre déclaration de copropriété énonce que les fenêtres extérieures, incorporées aux murs constituent des parties communes à usage restreint. Or, les fenêtres de mon appartement sont fortement embuées, une multitude de gouttelettes d'eau s'accumule pendant la nuit et entrave la vue. Un vitrier m’a indiqué que la cause de cette problématique est une défaillance au niveau de l'étanchéité de la vitre thermos elle-même. Les administrateurs prétendent que les frais pour remplacer les thermos sont assumés…...
En ma qualité de président du conseil d'administration, j'ai reçu une demande d'un courtier immobilier, agissant pour un promettant acheteur, sollicitant l'accès complet à l'étude de fonds de prévoyance et au carnet d'entretien de l'immeuble. Ce dernier document regroupe des informations détaillées sur les travaux réalisés et les procédures d'entretien en vigueur. Ces documents n'ont jamais été intégralement partagés avec les copropriétaires. Questions: Quelles sont nos obligations envers le courtier et le copropriétaire concerné dans ce…...
Je suis propriétaire d’une unité commerciale située au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété divise , à destination mixte, dont les étages supérieurs sont occupés par des unités résidentielles. Souhaitant transformer mon dépanneur en restaurant, j’ai récemment demandé au conseil d’administration l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires à cette fin. En réaction, le conseil a convoqué une assemblée des copropriétaires et a fait adopter, à 88 % des voix, une résolution interdisant désormais l’exploitation de tout restaurant…...
J'ai acheté mon appartement il y a 3 mois et je viens d'assister à ma première assemblée des copropriétaires. À ma grande surprise, j'ai appris que des travaux majeurs de maçonnerie devaient être réalisés sur l'immeuble. Mon vendeur ne m'en a jamais parlé, alors qu'il est évident qu'il devait être au courant, puisque tous les autres copropriétaires présents à l'assemblée semblaient bien informés. Cette situation me préoccupe beaucoup, car ces travaux auront un impact financier considérable.…...
Un copropriétaire a informé le conseil qu'il va modifier l'agencement de sa salle de bains. Il nous a assuré qu'il ne touchera pas à la plomberie principale et qu'il ne déplacera pas les équipements (toilette, douche, baignoire, lavabo). Afin de lever toute ambiguïté, il nous paraît indispensable de lui demander de fournir des plans détaillés et une description technique précise des travaux envisagés. Questions: En tant qu'administrateurs, pouvons-nous demander plus d'informations sur ces travaux dans une partie…...
Un copropriétaire a effectué des travaux sur sa terrasse (partie commune à usage restreint) sans obtenir l'autorisation préalable du conseil d'administration. Depuis ces travaux, des fuites ont été constatées au niveau du toit, causant des dommages et posant des risques pour l’intégrité de l’immeuble. Cette situation illustre les limites des droits des copropriétaires dans les parties communes à usage restreint. Le conseil d’administration se pose les questions suivantes : Comment le syndicat peut-il faire cesser…...
La facture qu’a reçue notre syndicat pour les travaux de changement des fenêtres se divise t-elle par le nombre d’unités ou selon la quote-part des copropriétaires? Il y a trois unités dans l’immeuble qui disposent de plus de fenêtres, mais ces copropriétaires ne sont pas d’accord pour payer plus que les autres. Que devons-nous faire?...
De nouveaux copropriétaires ont emménagé dernièrement. Ils cuisinent beaucoup, beaucoup, avec beaucoup d'épices et autres condiments. Aussitôt sorti de l'ascenseur une odeur intense parcourt tout le corridor. C'est insupportable. Question : Existe-t-il un règlement/article de loi concernant ce désagrément?...
À la suite d’un dégât d’eau, les administrateurs du syndicat sont interpellés. L’eau provenait d’une unité murale de climatisation située dans une partie privative, laissée en fonction pendant l’absence prolongée du copropriétaire. Le plancher de l’unité est endommagé et doit être remplacé. Les administrateurs s’interrogent sur l’étendue de leurs obligations. Questions : Le syndicat est-il tenu de prendre en charge les travaux alors que le sinistre découle d’un équipement appartenant au copropriétaire ? Peut-il refuser d’intervenir…...
Un copropriétaire souhaite obtenir un droit de jouissance exclusif sur une terrasse située sur le toit, actuellement désignée comme une partie commune selon les dispositions de la déclaration de copropriété. Ce copropriétaire souhaite que cette terrasse soit requalifiée en partie commune à usage restreint, afin de pouvoir en bénéficier exclusivement. La terrasse, qui constitue une partie de la toiture de l’immeuble, est présentement accessible uniquement aux administrateurs ainsi qu’aux personnes responsables de l’entretien de l’immeuble. Cette demande…...
Lors de notre dernière assemblée des copropriétaires, un débat inattendu a éclaté entre certains copropriétaires et le président de l'assemblée. Alors que l'ordre du jour arrivait à son terme, un copropriétaire a pris la parole pour proposer l’ajout d’un point sous la rubrique « varia ». Il souhaitait discuter des travaux de modernisation de notre hall d'entrée, un sujet qu'il jugeait important, mais qui n’avait pas été inscrit à l’ordre du jour. Le président a…...
Avec l’essor des véhicules électriques, de nombreux syndicats de copropriété s’interrogent sur la sécurité de leur stationnement dans les garages intérieurs, en raison des risques d’incendie plus graves liés aux batteries au lithium. Certains conseils d’administration envisagent même d’en interdire complètement l’accès. Questions : Mais une telle interdiction est-elle légale ? Une modification de la déclaration de copropriété serait-elle nécessaire et possible pour restreindre ce droit ? Le conseil d’administration peut-il imposer cette restriction ou faut-il…...
Je m’apprête à vendre mon appartement situé dans une copropriété divise. En tant que vendeur, je suis conscient d’avoir certaines obligations de divulgation envers le courtier immobilier, l’acheteur dont j’aurai accepté l’offre, ainsi que le notaire chargé de rédiger l’acte de vente. Je souhaite respecter les exigences légales, notamment en ce qui concerne la transmission des documents relatifs à l’état de la copropriété, à la situation financière du syndicat, aux charges communes et aux cotisations…...
En tant que conseil d’administration, nous suspectons la présence d’un vice de construction dans l'immeuble. Quelles démarches devrions-nous engager afin de sauvegarder nos droits et ceux des copropriétaires?...
À titre de copropriétaire, je suis particulièrement attentif à l'équilibre entre sécurité et respect de la vie privée. Par suite à des incidents de vandalisme dans la copropriété voisine, le conseil d’administration a autorisé chaque administrateur à accéder en tout temps, via leur téléphone cellulaire, aux caméras de surveillance de notre immeuble. Je trouve cette mesure excessive et j’ai exprimé mes préoccupations sur la protection des renseignements personnels. On m’a répondu qu’ils avaient toute latitude…...
Mon voisin de palier vit seul dans son condo. Il souffre de délire paranoïaque et, chaque nuit, frappe dans le mur avec un marteau ou un bâton, prétendant que j’opère une imprimerie dans mon unité. Il dit qu’il sent des vibrations en provenance de mon appartement. Je lui ai déjà permis de venir constater que je n’opère pas une telle entreprise et, bien qu’il n’ait rien trouvé, il continue son manège et ses accusations. J’ai…...
Lors d'une récente assemblée des copropriétaires, le président d'assemblée a distribué des post-it et a demandé aux copropriétaires d'y inscrire leur numéro d'unité ainsi que les noms de cinq personnes de leur choix pour composer le conseil d'administration, lequel est constitué de cinq membres. C'est la première fois que j'assiste à une telle pratique. En règle générale, les copropriétaires votent uniquement pour les candidats qu'ils estiment aptes à occuper un poste au sein du conseil d'administration,…...
J’ai acheté un appartement en copropriété, notamment en raison de la présence d’un foyer, qui constituait un élément clé de l’attrait de la propriété. Aujourd’hui, le président du conseil d’administration m’a informé qu’il est désormais interdit d’utiliser ce type d’appareil en raison de règlements municipaux. Par ailleurs, pour envisager une mise en conformité, la Ville exige qu’un architecte réalise de nouveaux plans pour l’ensemble de l’immeuble, une exigence qui me paraît disproportionnée. Les coûts liés…...
