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Clause de la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété) qui détermine à l'avance la sanction pécuniaire (une somme d'argent qualifiée d'amende) que le syndicat de copropriétaires peut réclamer d’un copropriétaire ou d'un locataire en cas de contravention à l’une de ses dispositions. Le montant de la sanction peut être réduit par le tribunal si la clause est jugée abusive. La clause pénale peut également tenir responsable le copropriétaire responsable des honoraires extrajudiciaires engagés par le syndicat pour faire respecter la déclaration de copropriété, dans la mesure où ils sont raisonnables eu égard à toutes les circonstances. Le Tribunal doit notamment tenir compte que le paiement des honoraires et déboursés extrajudiciaires, lorsque permis par une telle clause, vise à inciter un copropriétaire à respecter ses obligations et lorsqu’il ne le fait pas, à éviter une récidive.
BON À SAVOIR ! Le Projet de loi 16 (art. 30) a modifié l’article 1053 du Code civil du Québec en spécifiant que toutes clauses pénales applicables en cas de contravention à la déclaration de copropriété fait désormais partie de l’acte constitutif de copropriété. De plus, toute clause pénale incluse dans un règlement de l'immeuble avant l’entrée en vigueur du Projet de loi 16 (10 janvier 2020) est maintenant réputée faire partie de l’acte constitutif de copropriété (art. 150 du P.L. 16)). Conséquemment, toute décision visant à introduire ou modifier une clause pénale dans une déclaration de copropriété devra être prise par l’assemblée des copropriétaires conformément à l’article 1097 du Code civil du Québec.
ATTENTION ! Les sommes qui pourraient être dues au terme d’une clause pénale ne sont pas des charges communes. Elles ne peuvent être transformées légalement en charges communes, et ce malgré les prescriptions d’une déclaration de copropriété à cet effet. Ces sommes ne peuvent ainsi être garanties par une hypothèque légale en faveur du syndicat de copropriétaires. On ne peut non plus sanctionner un copropriétaire pour son défaut de paiement, et ce par la suspension de son droit de vote et l’inhabilité d’être administrateur. Enfin, l’acheteur d’une fraction ne peut être tenu de payer de telles sommes dues par son vendeur, et ce en raison de l’article 1069 du Code civil du Québec.
13/01/2026
Le 8 janvier 2026, la Cour supérieure du Québec a rendu un jugement particulièrement instructif en matière de copropriété divise dans l’affaire Martin c. Syndicat des copropriétaires Somerset 2060. Cette décision aborde plusieurs enjeux sensibles et fréquemment rencontrés en copropriété : l’occupation prolongée d’une partie commun, la validité des modifications au règlement d’immeuble,…...
14/07/2025
En tant qu’administrateur, je souhaite signaler une situation concernant le terrain gazonné en partie commune. Peu utilisé auparavant, il est devenu un lieu de rassemblement en fin de journée et les fins de semaine depuis l’arrivée de jeunes enfants. Des jeux d’eau et gonflables y sont parfois installés temporairement, attirant…...
12/03/2025
La Cour supérieure du Québec a rendu un jugement important le 12 mars 2025, dans une affaire où le Syndicat des copropriétaires cherchait à obtenir, en plus de dommages-intérêts, une ordonnance de mise en vente sous contrôle de justice de la fraction d'une copropriétaire récalcitrante, en application du deuxième alinéa…...
28/02/2025
L’article 7 de la Charte des droits et libertés de la personne garantit l’inviolabilité de la demeure. En principe, personne ne peut avoir accès à l’appartement d’un copropriétaire sans son consentement. Toutefois, il a été jugé à bon droit que cette règle n’était pas absolue. C’est pourquoi la plupart des déclarations de copropriété imposent…...
17/01/2025
Mon locataire a sous-loué pour la deuxième fois cette année son appartement pour une durée d’un mois. Le conseil d’administration me demande de payer une amende, affirmant qu’il s’agit d’une location de courte durée, ce qui est interdit dans notre copropriété. Or, selon le Code civil du Québec, un locataire…...
01/07/2024
Un copropriétaire a beau être chez lui dans son appartement, l’usage qu’il en fait doit être conforme à ce que prescrit la déclaration de copropriété. Or, les locations de courte durée de type Airbnb sont parfois interdites si déclaration de copropriété l’indique expressément ou que la destination d'immeuble est exclusivement…...
30/06/2024
La déclaration de copropriété est un contrat qui orchestre et réglemente la vie des copropriétaires, des locataires et des autres occupants de l’immeuble. Elle représente la ligne de conduite à suivre pour tous ceux qui cohabitent dans l’immeuble. La déclaration de copropriété prévoit, systématiquement, qu’il revient au conseil d’administration (CA) d’en faire…...
14/06/2024
Dans de nombreuses copropriétés, la gestion des espaces communs représente un défi quotidien. Parmi ces défis, le stationnement des véhicules est un problème épineux, comme partout ailleurs. On manque fréquemment de places pour toutes les voitures, sans parler de celles qui occupent illégalement les espaces réservés aux visiteurs ou qui…...
11/05/2024
Nous nous trouvons dans une situation financièrement délicate et souhaitons obtenir des conseils. Il y a deux ans, nous avons versé un acompte de 15% pour l'acquisition d'un condo sur plan dont la livraison était prévue cette année. Selon les termes du contrat, en cas de manquement à nos obligations,…...
04/03/2024
Les déménagements et emménagements impliquent le fait de passer généralement par les parties communes de l’immeuble pour transporter meubles, cartons et autres effets personnels. Ces opérations peuvent se transformer en véritables fouillis ou cauchemars si, dans une copropriété, l'encadrement pour les gérer n'a pas été clairement établi. Si certaines dispositions de…...
29/12/2023
L’actualité judiciaire nous apprend qu’il peut être coûteux pour un copropriétaire délinquant de ne pas respecter la déclaration de copropriété. Rappelons que Condolegal rapportait, dans une actualité du 2 avril 2023, une décision de la Cour supérieure condamnant une copropriétaire qui louait à court terme son appartement, en contravention de la déclaration…...
24/07/2020
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13/02/2020
6 février 2020 — Un copropriétaire de Québec a été condamné à payer quelque 15 000 $ à son syndicat, fruit d’une décision rendue par la Cour du Québec – Division des petites créances. L’homme en question louait son unité à court terme (location de type hôtelière), en contravention avec sa déclaration…...
27/12/2017
Un copropriétaire a effectué des travaux sur sa terrasse (partie commune à usage restreint) sans obtenir l'autorisation préalable du conseil d'administration. Depuis ces travaux, des fuites ont été constatées au niveau du toit, causant des dommages et posant des risques pour l’intégrité de l’immeuble. Cette situation illustre les limites des…...