La copropriété est souvent associée à l’image classique des tours de condos : immeubles de plusieurs étages, ascenseurs, halls d’entrée et appartements superposés. Pourtant, cette réalité ne représente qu’une partie du modèle de copropriété qui existe au Québec.
Dans cette capsule vidéo de Condolegal, Me Yves Joli-Cœur, avocate émérite en copropriété, explique les différences entre la copropriété verticale et la copropriété horizontale, deux formes juridiques distinctes qui sont pourtant régies par les mêmes règles de base.
La copropriété verticale : le modèle le plus connu
La copropriété verticale correspond à la forme la plus répandue et la plus familière.
Il s’agit d’un immeuble comportant plusieurs étages dans lesquels les unités sont superposées, comme dans une tour de condos ou certains duplex constitués en copropriété.
Dans ce type d’immeuble, les appartements sont situés les uns au-dessus des autres, et les copropriétaires partagent différentes parties communes comme les corridors, les ascenseurs, les stationnements ou les installations mécaniques.
La copropriété horizontale : un autre modèle bien présent
À l’inverse, la copropriété horizontale se retrouve généralement dans des projets résidentiels où les habitations sont côte à côte sur un même niveau.
Ce modèle est fréquent dans les ensembles de maisons en rangée, maisons jumelées ou même certaines maisons individuelles regroupées dans un même domaine.
Dans ces projets, le plan cadastral répartit les unités comme un damier : les habitations ne sont pas superposées, mais plutôt alignées les unes à côté des autres.
Des règles juridiques identiques
Malgré leurs différences physiques, les deux types de copropriété reposent sur le même cadre juridique.
Qu’elle soit verticale ou horizontale, toute copropriété est régie par le Code civil du Québec, une déclaration de copropriété et un syndicat de copropriétaires chargé d’assurer la gestion et la conservation de l’immeuble.
Les obligations fondamentales demeurent donc les mêmes :
tenir des assemblées de copropriétaires
élire un conseil d’administration
adopter un budget prévisionnel
assurer l’entretien des parties communes
souscrire les assurances requises.
Des différences surtout pratiques
Les principales distinctions apparaissent surtout dans la gestion quotidienne.
Dans plusieurs copropriétés horizontales, l’entretien du bâtiment lui-même — toiture, fenêtres, revêtement extérieur — peut être à la charge du copropriétaire, puisqu’il est propriétaire de sa maison. Le syndicat se concentre alors principalement sur l’entretien des parties communes, comme les rues privées, les espaces verts ou les clôtures.
Dans ce contexte, chaque copropriétaire doit souvent prévoir lui-même l’entretien de sa résidence.
L’harmonie architecturale : une règle fréquente
Dans les projets de copropriété horizontale, les déclarations de copropriété contiennent souvent une servitude d’harmonie architecturale.
Cette règle vise à préserver l’apparence uniforme du projet. Ainsi, certaines modifications — comme changer les fenêtres, modifier la façade ou apporter des transformations visibles — peuvent nécessiter l’approbation préalable du syndicat.
Une copropriété reste une copropriété
Que l’on vive dans une tour de condos ou dans une maison faisant partie d’un ensemble résidentiel, les règles de la copropriété s’appliquent de la même façon.
Il est donc essentiel pour chaque copropriétaire de lire attentivement la déclaration de copropriété, de comprendre les responsabilités du syndicat et de respecter les obligations prévues par la loi.
Comme le rappelle Me Joli-Cœur, même lorsqu’on habite une maison, on peut être en copropriété divise. Comprendre ce cadre juridique est essentiel pour préserver l’harmonie du milieu de vie, la sécurité des occupants et la valeur des immeubles.
Voir la capsule vidéo « Copropriété horizontale vs verticale » :
