En copropriété divise, un dégât d’eau soulève presque inévitablement la question de la responsabilité civile du copropriétaire, du syndicat ou, selon les circonstances, d’un tiers tel qu’un occupant ou un locataire. Ces fréquents sinistres, notamment ceux résultant de la défaillance d’un chauffe-eau ou d’un appareil de plomberie, entraînent des répercussions financières significatives pour les syndicats, en raison de l’augmentation marquée des franchises et des primes d’assurance observée au cours des dernières années. Toutefois, la seule provenance du sinistre à partir d’une partie privative ne permet pas de conclure automatiquement à la responsabilité du copropriétaire.
La collectivisation du risque
Depuis l’entrée en vigueur de l’article 1074.2 du Code civil du Québec, la logique de recouvrement des coûts a été profondément transformée : la collectivisation du risque constitue désormais la règle, tandis que la responsabilité individuelle du copropriétaire demeure l’exception, celle-ci devant être établie conformément aux mécanismes généraux de la responsabilité civile prévus au Code civil.
Principe général de responsabilité
Le copropriétaire peut engager sa responsabilité civile envers le syndicat ou les autres copropriétaires s’il est démontré qu’il a commis une faute (art. 1457 du Code civil du Québec) ou qu’il est tenu de réparer le préjudice causé par le fait d’un bien qu’il a sous sa garde, conformément à l’article 1465 du Code civil du Québec .
Toutefois, comme l’ont rappelé les tribunaux à maintes reprises, la responsabilité du copropriétaire ne se présume pas du seul fait que le sinistre provient de sa partie privative. Elle doit être appréciée à la lumière du régime particulier instauré par l’article 1074.2 C.c.Q., lequel commande une analyse nuancée et contextuelle, soucieuse de préserver l’équilibre entre les intérêts individuels et collectifs des copropriétaires.
Responsabilité du fait des biens et présomption de faute (art. 1465 C.c.Q.)
L’article 1465 C.c.Q. instaure une présomption de faute à l’égard du gardien d’un bien, quand le dommage résulte du fait autonome de celui-ci. En copropriété divise, cette présomption trouve fréquemment application, lorsque le sinistre prend sa source dans un équipement privatif (chauffe-eau, valve, lave-vaisselle, laveuse à linge, appareil sanitaire).
Pour pouvoir l’invoquer, le syndicat doit démontrer :
On doit également établir un lien de causalité suffisant entre le bien et le préjudice, pour que la présomption trouve application.
Cette présomption a pour effet d’alléger le fardeau du syndicat, mais elle demeure toutefois réfragable. Le copropriétaire peut en effet s’en exonérer en démontrant qu’il a pris les moyens raisonnables pour prévenir le sinistre, selon la norme de la personne prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances.
Deux décisions récentes, une grille d’analyse commune
Les décisions Syndicat de la copropriété Place Jeanne d'Arc-Phase Charlemagne c. Yang, 2025 QCCQ 7881 et Syndicat des copropriétaires 575, Lucien-L'Allier c. Grondin, 2025 QCCQ 4738, toutes deux rendues par l’honorable Luc Huppé, j.c.q., illustrent de façon éloquente la portée réelle de cette présomption et la manière dont elle doit être appliquée en copropriété.
1. Lorsque la présomption est repoussée – Yang
Dans Yang, le tribunal a conclu que le copropriétaire avait repoussé la présomption de faute. Le dommage provenait d’un tuyau incomplet et non visible, situé derrière un chauffe-eau, dont la défectuosité ne pouvait être détectée sans déplacer l’appareil. Le tribunal a jugé qu’il serait excessif d’exiger d’un copropriétaire prudent une telle vérification, en l’absence de signe apparent ou d’antécédent connu.
Cette décision confirme qu’un copropriétaire ne peut être tenu responsable d’un vice non apparent, inaccessible et imprévisible, même lorsque le bien est sous sa garde.
2. Lorsque la présomption subsiste – Grondin
À l’inverse, dans Grondin, le tribunal a retenu la responsabilité du copropriétaire, bien que celui-ci ait agi de bonne foi. Le sinistre provenait d’une valve d’arrêt défectueuse située sous l’évier de cuisine, un emplacement accessible et relevant de la vigilance normale du copropriétaire.
Le tribunal a souligné que, dans un contexte de copropriété divise, l’obligation de prudence du copropriétaire est accrue, en raison de la proximité des fractions et de la dépendance de la collectivité à la vigilance individuelle. L’absence de vérification minimale, notamment après l’installation d’un nouvel appareil, constituait une omission suffisante pour maintenir la présomption de faute.
Une responsabilité appréciée en fonction du contexte collectif
Le jugement Grondin rappelle que l’article 1074.2 C.c.Q. ne doit pas être interprété de manière à déresponsabiliser les copropriétaires. La collectivisation des risques ne saurait justifier que la collectivité assume les conséquences d’un sinistre évitable par une diligence raisonnable du copropriétaire concerné.
Comme l’énonce le tribunal, la jouissance des parties privatives ne doit pas imposer un fardeau indu à la collectivité, laquelle n’a aucun contrôle sur l’entretien des biens se trouvant dans une unité privative. Lorsque le copropriétaire est en mesure d’agir, la responsabilité doit logiquement être assumée par son assurance responsabilité civile, comme le prévoit l’article 1064.1 du Code civil du Québec.
Responsabilité contractuelle et déclaration de copropriét
La responsabilité contractuelle du copropriétaire découle des obligations prévues à la déclaration de copropriété (article 1458 C.c.Q.). Un copropriétaire peut engager sa responsabilité s’il contrevient à une obligation précise, par exemple en omettant d’entretenir un équipement ou en effectuant des travaux non autorisés.
Toutefois, comme l’a rappelé le tribunal dans l’affaire Yang, une déclaration de copropriété ne peut instaurer un régime de responsabilité plus sévère que celui prévu par le Code civil, notamment en contournant les règles impératives de l’article 1074.2 C.c.Q. Depuis la réforme, les sommes engagées par le syndicat pour réparer un sinistre ne peuvent être recouvrées autrement que par les charges communes, sauf en présence d’une faute démontrée du copropriétaire.
BON À SAVOIR! La présomption de faute de l’article 1465 C.c.Q. peut être renversée relativement facilement, mais elle impose au copropriétaire une démonstration concrète de diligence.
À RETENIR: Bien que cette présomption puisse, en apparence, faciliter la preuve du syndicat, la jurisprudence récente démontre qu’elle est souvent relativement simple à repousser lorsque le copropriétaire établit une conduite prudente et diligente. Le syndicat ne doit donc jamais se fier exclusivement à l’existence de la présomption, mais plutôt documenter rigoureusement les circonstances du sinistre, l’état des équipements, leur accessibilité et l’historique d’entretien.
ATTENTION! Depuis l’entrée en vigueur de l’article 1074.2 C.c.Q., toute tentative de recouvrement direct auprès d’un copropriétaire, sans démonstration claire de faute, est susceptible d’être rejetée par les tribunaux. Une mise en demeure bien fondée et une preuve documentée sont essentielles.
