Le vieillissement du parc immobilier québécois n’est plus une projection théorique : il est désormais bien documenté et se manifeste concrètement sur le terrain. En copropriété, cette réalité se traduit par une augmentation marquée des travaux majeurs à planifier et à réaliser — façades, toitures, balcons, stationnements, enveloppes du bâtiment et systèmes mécaniques.
Selon les données du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), l’âge moyen du parc de copropriétés au Québec dépasse maintenant les 30 ans. Cette donnée est loin d’être anodine : elle correspond précisément à la période où plusieurs composantes critiques atteignent la fin de leur durée de vie utile ou nécessitent des interventions structurantes.
À cette réalité s’ajoute un autre constat largement partagé par les acteurs du milieu : plusieurs immeubles construits dans les années 1980, 1990 et au début des années 2000 présentent aujourd’hui des signes de vieillissement prématuré. Des dossiers médiatisés, comme ceux de copropriétés aux prises avec des vices de conception, des infiltrations d’eau ou des dégradations du béton, ont mis en lumière les conséquences d’un entretien insuffisant ou reporté dans le temps.
Sur le terrain, gestionnaires et administrateurs observent des problématiques récurrentes : infiltration d’eau par l’enveloppe, détérioration des balcons et stationnements, corrosion des armatures, défaillance des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation. Ces situations ne sont pas marginales. Elles ont d’ailleurs un impact direct sur les assurances : l’Autorité des marchés financiers (AMF) a souligné, dans un rapport publié en décembre 2022, le resserrement des conditions de souscription pour les immeubles résidentiels, notamment en raison de la fréquence et du coût élevé des sinistres liés aux défauts du bâtiment.
Dans ce contexte, la gestion des immeubles ne peut plus être uniquement réactive. Une approche responsable repose sur une connaissance fine de l’état du bâtiment, appuyée par des inspections professionnelles, des diagnostics indépendants et une planification structurée des travaux. La montée des travaux majeurs impose aussi une évolution du rôle des conseils d’administration, appelés à exercer une gouvernance plus stratégique, mieux documentée et davantage axée sur la prévention.
C’est ici que le rôle du gestionnaire de copropriété prend toute sa valeur. Sans se substituer au conseil d’administration, le gestionnaire agit comme un chef d’orchestre opérationnel : il coordonne les inspections, structure les échéanciers, documente l’historique des interventions et assure un suivi rigoureux des travaux. Il contribue également à traduire les enjeux techniques en informations compréhensibles pour les administrateurs et les copropriétaires, facilitant ainsi la prise de décision et la communication.
Pour les conseils d’administration bénévoles, l’accompagnement d’un gestionnaire présente plusieurs avantages concrets : une meilleure continuité dans la gestion, une réduction des risques d’oublis ou de décisions prises dans l’urgence, et un accès à une expertise terrain difficile à maintenir uniquement à l’interne. Dans un contexte où les obligations réglementaires se précisent — notamment avec les travaux préparatoires liés à l’entrée en vigueur complète du projet de loi 16 — cette expertise devient un levier de sécurisation et de prévisibilité.
La question n’est donc plus de savoir si des travaux majeurs seront nécessaires, mais quand et dans quelles conditions ils seront réalisés. Une planification proactive, soutenue par une collaboration étroite entre le conseil d’administration et le gestionnaire, permet non seulement de lisser les impacts financiers, mais aussi de préserver la valeur du patrimoine bâti et d’éviter les décisions précipitées prises sous pression.
Le vieillissement du parc immobilier québécois constitue ainsi un véritable enjeu collectif. Il appelle à une gestion rigoureuse, transparente et anticipative, où l’entretien n’est plus perçu comme une contrainte, mais comme un levier essentiel de pérennité, de saine gouvernance et de tranquillité d’esprit pour l’ensemble des copropriétaires.
Sources
Guillaume Leblond, Directeur Général
Lafrance et Mathieu
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