La gestion d’un bien immobilier entraîne des responsabilités distinctes selon son mode de détention. Alors qu’un propriétaire individuel jouit d’une autonomie totale quant à l’entretien de son bien, la copropriété impose une gouvernance qui encadre la préservation du patrimoine collectif. Cette distinction est au cœur des enjeux managériaux et patrimoniaux. Un propriétaire qui bénéficie de droits exclusifs sur une propriété unifamiliale par exemple, exerce un contrôle absolu : il peut préserver la qualité de son bien ou, au contraire, la négliger et en subir les conséquences.
Cette liberté est cependant encadrée par des limites claires : il ne doit pas compromettre la sécurité d'autrui ni enfreindre les règlements municipaux. Mais qu’en est-il des droits des copropriétaires sur un immeuble détenu en copropriété?
Le rôle central du syndicat de copropriétaires
Dans le cas d’une copropriété, l’entretien et la préservation de la qualité de l’immeuble, en ce qui concerne les parties communes et leur impact sur les parties privatives, relèvent entièrement de la responsabilité du syndicat de copropriété, conformément à l’article 1039 du Code civil du Québec. Cet article impose au syndicat l’obligation d’assurer la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes.
Les administrateurs, pour leur part, agissent à titre de mandataires du syndicat. En vertu de l’article 322 du Code civil du Québec, ils doivent exercer leurs fonctions avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté, dans le meilleur intérêt du syndicat et de l’ensemble des copropriétaires.
On comprend donc que le droit du copropriétaire est encadré par l’autorité du syndicat, notamment en ce qui a trait à l’entretien, aux réparations et à la gestion des parties communes à usage restreint (telles que les portes, fenêtres ou balcons). Par ailleurs, le copropriétaire est lui-même soumis à des obligations en matière d’entretien préventif et de remise en état des éléments privatifs dont il a la responsabilité, particulièrement lorsqu’ils peuvent influencer la valeur patrimoniale de son bien.
D’où l’importance d’une gouvernance rigoureuse et structurée au sein de la copropriété !
Le risque managérial et le risque patrimonial
Les risques liés à la gestion et à l’administration de la copropriété sont de nature « managériale » et « patrimoniale ». Le risque managérial découle des décisions à court terme prises par les gestionnaires concernant l’opération de l’immeuble. Ce risque peut se manifester sous diverses formes, notamment par un manque d’entretien préventif ou un déficit de maintenance. Notons ici que la planification stratégique, qui inclut l’étude du fonds de prévoyance et l’élaboration du carnet d’entretien, relève de la responsabilité des administrateurs, alors que les gestionnaires, lorsqu’ils sont en poste, en assurent l’exécution. Les actions issues du carnet d’entretien influencent directement la valeur de chaque unité de copropriété, et, par extension, le patrimoine des copropriétaires. Ce qui renvoie logiquement à la notion de risque patrimonial, un enjeu à long terme qui menace la valeur économique, culturelle, historique ou esthétique d’un bien ou d’un site.
Prévenir le risque financier par le carnet d’entretien et le fonds de prévoyance
La gestion d’une copropriété requiert une organisation rigoureuse et une planification à long terme afin d’assurer la pérennité de la qualité du bâtiment et le maintien de la valeur du patrimoine collectif. Parmi les outils essentiels pour atteindre ces objectifs, on trouve le carnet d’entretien et le fonds de prévoyance. Un fonds de prévoyance adéquat garantit la disponibilité des ressources financières nécessaires pour réaliser les travaux au moment où ils sont requis. Ces deux outils permettent de connaître l’état de l’immeuble et de suivre les finances afin de couvrir les dépenses anticipées, notamment les travaux majeurs et les rénovations importantes. En constituant des réserves financières, le syndicat de copropriété peut planifier les interventions à long terme et éviter les appels de fonds imprévus, souvent mal perçus par les copropriétaires et les acquéreurs potentiels.
Imaginons, par exemple, un immeuble détenu en copropriété composé de 12 unités, où chaque copropriétaire détient une quote-part identique. Le syndicat de copropriété doit faire face à des travaux urgents d’un montant total de 1 200 000 $ ainsi qu’à un déficit de 200 000 $ pour les travaux à moyen terme. Chaque copropriétaire devra contribuer de la manière suivante :
Ainsi, la contribution totale par unité s’élève à 116 666,66 $ pour financer les travaux urgents et renflouer le déficit du fonds de prévoyance.
Maintenant, que se produirait-il si quatre copropriétaires n’avaient pas les fonds nécessaires pour financer les travaux urgents et renflouer le fonds de prévoyance? Cette situation financière délicate pour le syndicat de copropriété entraînerait une redistribution des coûts. Ainsi, les copropriétaires des huit unités solvables devraient assumer une cotisation supplémentaire de 58 333,33 $ chacun, soit :
La cotisation totale de chacun des 8 copropriétaires s’élèverait donc à un montant arrondi de 175 000 $, soit :
Cela met en évidence l’importance du risque financier, justifiant pleinement la nécessité d’un état de la qualité financière et physique de la copropriété. Un acheteur potentiel doit être informé de cette réalité avant de présenter son offre d’achat. Il peut donc exiger une attestation du syndicat lors de la vente d’une fraction de copropriété afin qu’elle soit analysée par un expert financier tel qu’un évaluateur agréé ou un comptable professionnel agréé.
De plus, une vérification au Registre foncier des titres fonciers des unités de copropriété représentant l’ensemble du syndicat pourrait révéler des avis de défaut associés à certaines unités. En effet, les avis inscrits au Registre foncier du Québec sont des documents officiels qui servent à publiciser certains droits, événements ou situations juridiques affectant un immeuble, dont les défauts de paiement tels que les préavis d’exercice hypothécaire, les préavis de vente pour taxes ou les hypothèques légales. Ils permettent d’informer toute personne effectuant une recherche foncière de l’existence de ces droits ou événements.
Yvon Rudolphe, Ph.D. STS, MBA fin., É.A., CMC, F.Adm.A.
Consultant et administrateur en patrimoine
Rudolf Groupe Conseil
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