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L’achat d’un bien immobilier représente pour la plupart des gens l’investissement le plus important de leur vie. Une telle décision doit nécessairement être bien planifiée et réfléchie. Mais lorsque cet achat concerne un logement en copropriété divise, l’opération s’avère encore plus délicate et requiert un surcroît de vérifications préalables. Malgré tout ce type de logement est attractif, car il permet d’accéder plus facilement à la propriété, en raison d’un coût moindre à l’achat, si on le compare…...
L'acquisition de votre appartement se conclut par la signature de l’acte de vente. Dès que toutes les conditions pour conclure la vente sont réunies, le vendeur doit vous transférer la propriété, moyennant considération. C'est à ce moment précis que le notaire entre en scène. Son travail est extrêmement important, car il lui appartient de vérifier la conformité des faits et du droit découlant de la vente. Par ailleurs, il faut savoir que lors de la vente d’un bien immobilier situé…...
La présence d’un conseil d’administration est obligatoire dans une copropriété. Il constitue l’organe exécutif du syndicat et en est le représentant légal. Quant à ses membres, ils agissent comme mandataires du syndicat. En raison du phénomène des copropriétés en difficulté ou dysfonctionnelles, le législateur par l’entremise du Projet de loi 16, a mis en place des dispositifs judiciaires destinés à pallier ces difficultés. L'article 1086.4 a été ainsi introduit au Code civil du Québec. Cet ajout permet…...
Lorsqu’un immeuble devient assujetti au régime juridique de la copropriété divise, l’administration du syndicat est d’abord confiée à une personne physique, – généralement une seule – désignée par le promoteur. On entre alors dans une phase appelée administration transitoire. Cette étape charnière marque le passage de la propriété unique du promoteur à une gouvernance partagée entre les copropriétaires, ce qui soulève des enjeux particuliers de transparence et de gestion....
Le syndicat de copropriétaires, à titre de personne morale, bénéficie d’une personnalité juridique. Celui-ci agit par l'intermédiaire de deux organes décisionnels, l'assemblée des copropriétaires et le conseil d’administration. Les administrateurs sont les personnes physiques qui forment le conseil d’administration du syndicat de copropriétaires, dont ils sont les mandataires. En principe, c’est le conseil d’administration en tant que groupe qui prend les décisions et non les administrateurs individuellement. Ces derniers sont nommés ou élus pour contribuer à accomplir la mission…...
Les irrégularités constatées lors d’une assemblée de copropriétaires ne rendent pas les décisions prises inexistantes, mais annulables. En conséquence, le copropriétaire qui entend se prévaloir de l’irrégularité d’une décision doit entreprendre un recours judiciaire, conformément à l’article 1103 du Code civil du Québec. Voulant favoriser la stabilité des décisions prises par l’assemblée, le législateur ne permet d’intenter un tel recours que dans certaines circonstances. Ainsi, tout copropriétaire a le droit de demander au tribunal l'annulation ou, de manière exceptionnelle,…...
Dans le cadre d'une réunion du conseil d'administration, les administrateurs ne doivent adopter aucune décision qui soit partiale, ou dans l'intention de nuire aux copropriétaires (ou à l’un d'entre eux) ou au mépris de leurs droits. En cas de défaut, les copropriétaires (ou un administrateur) disposent désormais d’un recours judiciaire pour s'opposer aux décisions prises par le conseil d’administration. L'article 1086.2 du Code civil du Québec, entré en vigueur le 10 janvier 2020, permet au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de…...
Les conflits en copropriété sont monnaie courante. Ils peuvent opposer des copropriétaires, mais aussi des copropriétaires et le conseil d’administration. Bien souvent, le bruit excessif et l’usage abusif des parties communes sont en cause. Or, ces différends peuvent être réglés à l’amiable, par exemple au moyen d’une médiation, ou encore par voie judiciaire ou d’arbitrage. Le Code de procédure civile encourage la médiation, l’arbitrage ou la conciliation pour ainsi faire diminuer le nombre de recours intentés devant les tribunaux, ce qui contribue à…...
Bon nombre de copropriétés comportent des ascenseurs, car elles sont érigées en verticalité; les occupants qui y habitent et plus particulièrement les personnes âgées ou ceux dont la mobilité est réduite s’attendent à ce qu’ils soient fonctionnels en toutes circonstances. Les syndicats de copropriétaires concernés sont ainsi tenus de garantir la mise aux normes des ascenseurs. Les ascenseurs doivent être maintenus en bon état de fonctionnement, les travaux de sécurité doivent être effectués et il faut réaliser le contrôle technique…...
L’assemblée des copropriétaires est le rassemblement de tous les copropriétaires, pour prendre les décisions nécessaires à la pérennité de l'immeuble et au bon fonctionnement de la copropriété. Elle constitue l’un des deux organes décisionnels du syndicat. Celle-ci doit se tenir au moins une fois par an, mais elle peut avoir lieu aussi souvent que nécessaire. Il faut savoir que la vie en copropriété suppose que les copropriétaires ou leurs représentants se réunissent, ponctuellement, pour discuter et voter d’importantes décisions.…...
Avant la pandémie de COVID-19, les assemblées de copropriétaires devaient se tenir en présence physique, les moyens technologiques n’étant pas reconnus par le Code civil du Québec. Toutefois, la crise sanitaire a forcé une adaptation temporaire du cadre juridique, permettant exceptionnellement la tenue d’assemblées virtuelles. Cette solution, d’abord transitoire, a ensuite été pérennisée par une modification législative. Désormais, les assemblées peuvent être tenues à distance ou en mode hybride — combinant la présence physique et…...
L’article 1083 du Code civil du Québec permet aux syndicats de copropriétaires d’être regroupés au sein d’une association. Plus incitatif que créateur de droit, cet article a pour objet d’encourager les syndicats à se regrouper pour partager, notamment, le coût de certains services communs. Ces derniers peuvent, ainsi, mettre en commun diverses ressources liées à l’entretien et à la conservation de leur immeuble. En préconisant la force du nombre, les syndicats de copropriétaires réunis peuvent établir des…...
L'article 1039 du Code civil du Québec prévoit que la collectivité des copropriétaires, en tant que personne morale, a pour mission la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes. Cet article énonce également que le syndicat de copropriétaire doit veiller à l'exécution des travaux travaux nécessaires pour éviter une détérioration des parties communes de l’immeuble. En cas de manquement, le syndicat peut engager sa responsabilité civile. ...
Qu’elle soit jumelée ou en rangée, la maison de ville constitue un bon compromis entre l’appartement en copropriété typique et la maison unifamiliale. Ce type de projets s’établit en « copropriété horizontale ». Chacune des fractions est composée d'une partie privative (généralement une maison) et d'une quote-part de parties communes (le terrain). Chaque copropriétaire est ainsi propriétaire de sa partie privative « du nadir au zénith », alors que les parties communes se limitent habituellement aux voies de circulation, aux stationnements et à certaines bandes…...
Les tâches du gestionnaire de copropriété sont nombreuses; ce dernier peut être mandaté pour gérer l’immeuble et ainsi veiller à sa conservation et à son entretien, de mettre à exécution les décisions du conseil d’administration, de régler les sinistres majeurs, de souscrire les assurances requises pour le syndicat de copropriétaires, mais aussi de faire respecter le règlement de l’immeuble et donc, sa responsabilité civile pourrait être engagée. En cas de faute, le gestionnaire de copropriété s’exposerait à des recours judiciaires ou à des…...
L'assurance frais juridiques est une protection essentielle pour les copropriétaires offrant le remboursement partiel ou total des des honoraires professionnels d'avocats ou de notaires dans le but de prévenir ou de résoudre un litige; bien que cette assurance comporte des conditions, des franchises et des plafonds, elle peut constituer un atout majeur en cas de conflit. Les compagnies d'assurance proposant cette couverture (garantie) peuvent recommander des professionnels du droit, mais ne peuvent imposer un choix. ...
L’administrateur joue un rôle de premier plan au sein d’une copropriété; en tant que mandataire du syndicat de copropriétaires, il veille à la bonne marche des affaires courantes de l’immeuble ce qui implique une bonne connaissance des tâches liées à cette fonction. Ainsi, les administrateurs doivent agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté, car ils évoluent dans un environnement juridique où leur responsabilité civile peut être engagée dans le cadre de leur mandat pour le compte de la copropriété ainsi qu’à l’égard des…...
La nomination des officiers d’assemblée demeure un incontournable pour la tenue de toute assemblée de copropriétaires. Les titres pouvant être attribués aux officiers d'assemblée sont les suivants: président, vice-président, secrétaire d’assemblée et scrutateur; bien que les fonctions de chacun de ces intervenants soient distinctes, elles ont pour objet d’assurer la bonne tenue des débats et leur retranscription dans le procès-verbal afin d'enregistrer les décisions prises. C'est le règlement de l'immeuble (deuxième partie de la déclaration de copropriété) qui prévoit les règles en matière d'officiers d'assemblée....
L'administration courante de la copropriété peut être confiée à un gérant choisi ou non parmi les copropriétaires; ainsi, le syndicat peut déléguer au gérant certains pouvoirs qui relèvent généralement du conseil d'administration tels que la perception des créances, la publication de l'avis concernant l'hypothèque légale sur la fraction d'un copropriétaire en défaut de même que le fait d'ester en justice pour tout ce qui concerne son administration. Bref, la gestion des tâches du gérant peut être complexe et c'est pourquoi il convient de souscrire une assurance responsabilité…...
Vous emménagez dans votre nouveau condo. Quelques semaines plus tard, un huissier de justice frappe à votre porte et vous remet un avis de conservation d’une hypothèque légale de la construction.. Ce même avis a été distribué à tous vos voisins. En lisant ce document, vous découvrez qu'un litige oppose le promoteur et un entrepreneur concernant des travaux effectués ou des matériaux fournis, qui n’ont pas été payés. Souvent, ces problèmes sont résolus par l’intermédiaire…...
En tant que copropriétaire, vous pouvez être confronté à une multitude de risques pour lesquels il est dans votre intérêt d'être assuré. Vous avez l'obligation légale, tout comme le syndicat de copropriétaires, de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile, qui couvre les dommages involontaires causés à autrui. En complément de cette couverture obligatoire, il est recommandé de souscrire des assurances supplémentaires. Par exemple, l'assurance couvrant les améliorations apportées à une partie privative protège les…...
Avec la présence croissante des locataires dans les immeubles en copropriété divise, il est essentiel pour tous les intervenants de bien comprendre les enjeux relatifs aux couvertures d'assurance. Contrairement à d'autres pays, la loi québécoise n'oblige pas les locataires à souscrire une assurance habitation, laquelle couvrirait leurs biens et leur responsabilité civile en cas de sinistre. Cette absence d'obligation peut poser problème si un locataire cause des dommages et qu'il n'est pas assuré. Dans une…...
Une copropriété peut être confrontée à une multitude de risques tels que les incendies, les dégâts d'eau, les effractions et les actes de vandalisme. En cas de sinistre, l'assurance de la copropriété joue un rôle essentiel pour assurer sa pérennité et ce, en couvrant non seulement l'immeuble lui-même, mais également la responsabilité civile du syndicat de copropriétaires. Il est impératif pour tout syndicat de souscrire à une assurance adaptée, une exigence énoncée au Code civil du Québec et rappelée par la…...
Lorsqu’un copropriétaire vend sa fraction (p. ex. : son appartement), il doit remettre, en temps utile, au promettant acheteur une attestation sur l’état de la copropriété. Préparé par le syndicat de copropriétaires, ce document fournit une information essentielle non seulement sur l’immeuble, mais également sur la gestion de la copropriété elle-même. Cette attestation permet à l’acheteur de prendre une décision éclairée, favorise la transparence et réduit les risques de conflits. Elle incite aussi les syndicats à mieux…...
Les véhicules électriques (VÉ) sont de plus en plus considérés comme un des moyens de transport pour réduire l’impact de la circulation automobile sur le climat. Avec l’effort à fournir pour réduire les émissions québécoises de gaz à effet de serre et pour contenir l’augmentation des températures d’ici la fin du siècle, la vente de VÉ est devenue un incontournable. Au Québec, en 2030, le nombre de VÉ devrait passer à 1,5 million, soit 30% du parc automobile…...
La production d’un budget annuel prévisionnel est incontournable en copropriété; sa préparation, son examen préliminaire et son adoption assureront le bon fonctionnement du syndicat de copropriétaires. Il revient au conseil d’administration de définir les termes du budget annuel prévisionnel en fonction des coûts qu’il faudra débourser pour qu’un syndicat puisse faire face à ses obligations; ce budget permet aussi d’établir le montant des contributions de chacun des copropriétaires aux dépenses de la copropriété. Le tout sera préparé par le…...
La volonté de préserver la sécurité des personnes et des biens peut conduire tant les syndicats que les copropriétaires à envisager l’installation de caméras de surveillance dans l’immeuble. Pour plusieurs, lorsqu’une copropriété fait face à des actes de vandalisme répétés ou subit des cambriolages, la vidéosurveillance est souvent perçue comme une solution efficace, d'autant plus que la diminution des coûts et les avancées technologiques en facilitent l'accès. Toutefois, la légalité de l'installation de caméras en copropriété soulève…...
Le carnet d'entretien est un outil incontournable en copropriété. Il sert à planifier et à suivre les travaux nécessaires dans l’immeuble afin d’en assurer la conservation. Cette responsabilité revient au syndicat, dont la mission, prévue à l’article 1039 du Code civil du Québec, est de veiller à ce que les travaux requis pour la conservation et l’entretien soient réalisés. Le Projet de loi 16 a renforcé cette obligation en rendant obligatoire la tenue d’un tel document. Depuis…...
Tout syndicat de copropriétaires a des obligations à assumer en matière d’entretien des parties communes. Le certificat d’état de l’immeuble est une démarche essentielle pour assurer la conservation de l’immeuble; il constitue une étape préalable avant de requérir les services d’un professionnel pour établir une étude du fonds de prévoyance. Le certificat d’état de l’immeuble correspond à un « bilan » de l’immeuble, c'est-à-dire qu'il constate la qualité du bâtiment à un moment précis; il comprend l’inventaire des composantes de l’immeuble…...
L’article 1719 du Code civil du Québec stipule que le vendeur doit remettre à l’acheteur une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, ainsi qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu'il a en sa possession. Préparé par un arpenteur-géomètre, le certificat de localisation fait partie du dossier des titres remis par le vendeur. Pour la protection de l’acheteur, le certificat de localisation devrait faire état de la situation actuelle de la ou des parties privatives (p. ex. un appartement,…...
Les charges communes doivent être payées par tout copropriétaire. S'il ne paie pas, il est considéré « en défaut de paiement ». La gestion des charges communes impayées en copropriété est un sujet complexe, souvent source de préoccupations tant pour les syndicats que pour acheteurs. En effet, ces derniers peuvent se retrouver responsables des charges communes impayées par le copropriétaire précédent. L'article 1069 du Code civil du Québec joue un rôle clé en définissant la responsabilité du nouveau copropriétaire…...
La copropriété donne lieu à des dépenses liées à l’entretien des parties communes et l’administration du syndicat. Ces dépenses incluent également les coûts relatifs aux travaux d’entretien, d'amélioration ou de transformation des parties communes. Elles constituent les charges communes, assumées par les copropriétaires selon des règles précises. On distingue deux types de charges : les charges communes générales, réparties entre tous les copropriétaires selon la valeur relative de leur fraction, et les charges communes particulières, liées aux parties…...
Dans une copropriété divise, la plupart des chauffe-eaux à accumulation (électriques ou au gaz) jouent un rôle essentiel dans le confort quotidien des résidents; typiquement installés à l'intérieur des appartements, ces équipements sont considérés comme faisant partie des parties privatives relevant ainsi de la responsabilité individuelle de chaque copropriétaire et donc, il est impératif pour ceux-ci de s'assurer du bon fonctionnement de leurs chauffe-eaux en portant une attention particulière à tout signe de vieillissement ou de défaillance. ...
Requérir les services d’un bon gestionnaire de copropriété nécessite un processus de rigueur et de réflexion; il revient au conseil d'administration de décider s’il préfère une petite ou une grande société de gestion de copropriété, ce choix devant prendre en compte non seulement les spécificités de l'immeuble, mais aussi l'importance de choisir un gestionnaire qui se distingue par son honnêteté, ses compétences et sa disponibilité ainsi que par un engagement indéfectible envers la copropriété. ...
Parmi les employés d’un immeuble en copropriété, on retrouve le concierge; ce dernier a pour principale mission d’exécuter divers travaux d’entretien ménager dans les parties communes du bâtiment ainsi que de s’occuper aussi bien de l’intérieur que de l’extérieur, de l’entrée, des couloirs (corridors), des escaliers et parfois du jardin. Le concierge assure également une surveillance générale de l’immeuble et doit signaler les désordres au besoin; comme toute relation contractuelle, la relation entre le syndicat de copropriétaires et le concierge doit être bien définie…...
Le conseil d’administration est l’un des deux organes décisionnels du syndicat des copropriétaires. Il s’agit d’un organe décisionnel obligatoire pour tout syndicat de copropriétaires. Composé d’un ou de plusieurs administrateurs, il constitue la pierre angulaire de toute copropriété bien gérée. En principe, c'est le conseil d'administration en tant que groupe qui prend les décisions et non les administrateurs individuellement. Sa mission consiste à administrer et assurer la conservation de l’immeuble. Son fonctionnement et la façon dont il prend…...
La valeur municipale d’une propriété constitue fréquemment une mesure de base afin d’évaluer la valeur marchande de celle-ci. Avec la hausse de la valeur marchande des immeubles, causée par un marché immobilier en pleine ébullition, un copropriétaire peut avoir un intérêt certain à demander à sa municipalité de modifier la valeur de son unité (pour en refléter sa juste valeur). À cet égard, une valeur erronée d'un appartement peut engendrer des comptes de taxes excessifs ou une dépréciation…...
Lorsque vous avez convenu des modalités d'achat avec un constructeur ou un promoteur, vous devez ensuite signer un contrat préliminaire. Celui-ci est obligatoire, si la vente porte sur un logement qui est destiné à être occupé par une personne physique, et non une société (compagnie). Le contrat préliminaire précède tout achat de propriété neuve ou à bâtir, alors que les copropriétés existantes sont soumises à une offre d’achat. Il faut en faire usage, qu'un courtier immobilier soit impliqué…...
Pour entretenir les parties communes de la copropriété et assurer la conservation de l’immeuble, il est nécessaire pour le syndicat de souscrire à un certain nombre de contrats d’entretien ou de construction. En qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, c’est le conseil d’administration qui a généralement le pouvoir de souscrire tous les contrats de la copropriété. Pour gérer les coûts et déterminer les obligations de chacun, il est primordial pour les administrateurs de distinguer…...
Il peut arriver parfois que l'immeuble nouvellement construit ne puisse être immédiatement assujetti à une déclaration de copropriété en raison des délais entourant le dépôt du plan de cadastre au registre foncier. Il est dès lors impossible de créer la copropriété et de procéder à la signature des actes notariés de vente en faveur des acheteurs. Il se pourrait dès lors que vous désiriez occuper l’appartement que vous avez l’intention d’acheter, et ce qu'avant de signer l'acte de vente. Mais pour…...
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Lorsque vient le temps d’acquérir un logement, plusieurs acheteurs se tournent vers l’acquisition d’un immeuble à logements multiples (comme un duplex, un triplex, un quadruplex, etc.). La conversion directe des logements locatifs en copropriété divise est interdite dans certaines villes, à quelques exceptions près, et c’est pourquoi les propriétaires les transforment d’abord en copropriété indivise. Il faut savoir qu'un immeuble, dont les logements sont tous occupés par des propriétaires indivis, peut être converti en copropriété divise, moyennant certaines conditions.…...
Le processus qui mène à la convocation d’une assemblée de copropriétaires doit être scrupuleusement observé. Il est nécessaire de respecter certaines conditions de forme et de délai, autrement les décisions prises pendant cette assemblée pourraient être invalidées. Les copropriétaires sont informés de la tenue de l’assemblée des copropriétaires par la réception d’un avis de convocation. Cet avis écrit doit indiquer la date, l’heure et le lieu où se tiendra l’assemblée, ainsi que les questions inscrites à…...
Si vous êtes à la recherche d’un appartement, posez-vous la question à savoir s'il est situé dans une copropriété divise ou indivise. Bien que ces deux concepts soient similaires, car ils ont ultimement pour objet le partage d’un même immeuble par plusieurs personnes appelées copropriétaires, les implications juridiques et financières ne sont pas les mêmes. Ces deux types de copropriétés possèdent ainsi des modalités de détention, de propriété et de responsabilité entre les copropriétaires d’un immeuble qui sont…...
Lors de l'achat d'un appartement dans une tour d'habitation, l'acheteur devient automatiquement copropriétaire dans une copropriété verticale, où les unités sont superposées. En revanche, lorsqu'on acquiert une maison (individuelle, en rangée ou jumelée) située sur un terrain avec d'autres maisons, cela relève généralement d'une copropriété horizontale, où les unités sont côte à côte. Dans ce type de copropriété, le terrain entourant la maison peut être qualifié de partie privative, mais certaines parties, comme les rues privées, les espaces communs…...
Les développements immobiliers d'envergure en copropriété divise sont souvent réalisés par étapes successives dont le nombre de bâtisses et la durée d'exécution des travaux sont fonction de la mise en marché et du financement intérimaire de construction. Certaines copropriétés comportent ainsi plus d'une construction qui ont en commun des espaces communautaires tels un stationnement, une piscine et des voies de circulation. Dans un tel contexte, il est alors question de " copropriété par phases". Ce type de copropriété permet d’étaler…...
Le syndicat, dans le cadre de ses missions, doit autoriser, le cas échéant, tous travaux entrepris par des copropriétaires, que ce soient dans les parties privatives ou les parties communes à usage restreint. Les copropriétaires ne doivent pas oublier qu'en copropriété, certaines règles s'appliquent. À cet égard, certaines déclarations exigent des copropriétaires la remise au conseil d’administration d’un descriptif des travaux à être engagés dans une partie privative, afin d’en vérifier la portée et les conséquences au…...
Un courtier hypothécaire est un professionnel du financement hypothécaire qui agit en tant qu’intermédiaire entre l’emprunteur et le prêteur. Depuis le 1er mai 2020, le courtage hypothécaire est une discipline visée par la Loi sur la distribution de produits et services financiers et soumise à la réglementation de l’Autorité des marchés financiers, afin d’assurer la protection du public. Tout courtier hypothécaire doit non seulement détenir une assurance responsabilité professionnelle, il lui faut aussi respecter les règles de déontologie applicables aux courtiers…...
Recourir aux services d'un courtier immobilier n’est pas obligatoire. Cela dit, à moins d’être en mesure d’assumer vous-même l’achat et/ou la vente d’une fraction d’un immeuble détenu en copropriété divise, vous devriez faire appel à ce professionnel pendant vos démarches. Il faut savoir que le faire vous-même nécessitera un investissement colossal, en temps, ainsi que des connaissances pointues dans divers domaines. De plus, lorsque vous faites affaire avec un courtier immobilier pour l’achat, la vente ou la location d’une propriété, vous êtes…...
Que vous soyez promoteur immobilier (pour un nouvel édifice) ou plusieurs propriétaires d'un bâtiment existant qui souhaitent le convertir, les règles visant à assujettir un immeuble à la copropriété divise sont les mêmes. La création d'une copropriété divise s'impose dès lors qu'un immeuble doit être divisé en lots composés d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, et qui appartiennent à une ou plusieurs personnes différentes. Cette collectivité des copropriétaires acquiert le statut de personne morale à compter du jour où une déclaration de copropriété est…...
La déclaration de copropriété est une convention qui organise et réglemente la vie collective des copropriétaires et occupants de l’immeuble; celle-ci définit notamment leurs droits et obligations. Comme il s’agit d’un acte authentique, elle doit être reçue par un notaire; la déclaration de copropriété est signée bien souvent par le promoteur qui agit à titre de propriétaire unique ou parfois par des indivisaires qui désirent assujettir leur immeuble (détenu en indivision) au régime de la copropriété divise ainsi que par les créanciers…...
Il arrive qu’un syndicat de copropriétaires termine son exercice financier avec un déficit budgétaire. Bien que non expressément interdit par le Code civil du Québec, cela soulève plusieurs interrogations, tant comptables que juridiques. Peut-on continuer d’opérer malgré un déficit ? Quelles en sont les conséquences ? Quelles mesures doivent être mises en place pour redresser la situation ? Ces enjeux, au cœur de la gestion financière d’une copropriété, appellent des réponses claires et nuancées. Pour…...
La notion de dégât d’eau désigne les dommages causés aux biens par l'action de l'eau; cela peut être une canalisation qui éclate à cause du gel, le tuyau d’évacuation de la machine à laver qui rompt ou encore la baignoire qui déborde. Les dégâts d’eau constituent sans doute le problème le plus récurrent dans les immeubles en copropriété; en effet, au cours des dix dernières années, la proportion de ce type de sinistre a plus que doublé. Par ailleurs, les…...
La destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes est une notion fondamentale en matière de copropriété. Elle constitue à la fois un véritable régulateur des droits et obligations des copropriétaires et une valeur de référence entre le permis et l’interdit. La destination d'immeuble est déterminée dans la 1ère partie de la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété). C’est elle qui permet également d’établir le type de copropriété établie et qui définit quels types d’usage…...
La copropriété est un environnement propice aux conflits et aux échanges acrimonieux. Certaines personnes membres d’une collectivité de copropriétaires en sont parfois victimes. Cela peut notamment se produire lors d’une assemblée annuelle, lorsque les esprits s’échauffent et que les frustrations sont à leur comble. Conflits larvés entre un copropriétaire et un administrateur, profond désaccord au sujet d’une résolution mise au vote, débordements à la suite d’une tension insoutenable sont autant d’exemples qui illustrent qu’en pareilles…...
Après avoir été victimes d’un sinistre, les membres du conseil d’administration et les copropriétaires impactés sont bien souvent pris de court. Comment se déroulera la suite des choses, se demandent-ils. Rien ne sert d’angoisser ou de paniquer, car en principe, une fois la déclaration de sinistre complétée, divers intervenants entrent en scène : l’assureur du syndicat, mais aussi celui des copropriétaires et des locataires, qui désigneront respectivement leur propre expert en sinistre. Il est normal que les…...
La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières oblige les municipalités locales à percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire. Imposable à l’acquéreur, ce droit est appelé « taxe de Bienvenue » non pas pour qualifier un signe d’hospitalité mais en souvenir, peut-être un peu en dérision, du ministre des affaires municipales de l’époque, Jean Bienvenue. Il constitue pour les municipalités une source de revenus non négligeable. En règle générale, le…...
En copropriété indivise les droits de retrait et de préemption peuvent perturber le cours d’une transaction immobilière. Il est important de savoir que dans ce type de copropriété, les autres copropriétaires peuvent avoir préséance sur un éventuel acquéreur. Le titre de propriété de ce dernier pourrait être précaire pour un certain temps : un acheteur qui acquiert des droits dans une copropriété indivise sans avoir d'abord reçu l'approbation de tous les copropriétaires indivis s'expose donc à voir sa quote-part rachetée et à être…...
Les personnes embauchées par un syndicat de copropriétaires ont des droits; mieux vaut le savoir afin d’en comprendre les implications. La gestion du personnel au sein d’une copropriété revient au conseil d'administration et ce, que ce soit le concierge, le gardien de sécurité ou tout autre employé de l'immeuble; il se charge de l’embauche et du licenciement, mais aussi de la formation et il doit s’assurer que le travail réalisé par les employés correspond bien à la situation du bâtiment en sachant que les…...
La gestion des ressources humaines en copropriété s'avère un défi tant du point de vue financier que du point de vue de l'encadrement; la flexibilité des horaires, la possibilité de faire du télétravail et d’autres mesures de conciliation travail-famille sont des éléments à prendre en compte. À moins que les administrateurs ne procèdent eux-mêmes à l’entretien ménager des parties communes, le syndicat de copropriétaires aura recours à l’emploi de personnes à titre de concierge, d’homme d’entretien,…...
Toutes les copropriétés sont dotées de parties communes qui nécessitent d’être entretenues. Il peut notamment s’agir de couloirs, d’escaliers, de jardins et d’ascenseurs. Le syndicat a l’obligation d’assurer leur entretien, car la déclaration de copropriété prévoit, généralement, qu’il en est le principal responsable. De plus, l’article 1039 du Code civil du Québec stipule que le syndicat doit veiller à leur bon état. Quant à l’entretien des parties communes à usage restreint, par exemple les balcons, il peut être confié (en…...
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Aussi neuve et attrayante soit-elle, une copropriété finira inévitablement par vieillir et exiger, tôt ou tard, des réparations majeures. Or, au Québec, près de la moitié des syndicats de copropriétaires ne disposent d’aucun outil de planification pour alimenter adéquatement leur fonds de prévoyance. Cette lacune, aux conséquences parfois lourdes financièrement pour certains copropriétaires, devrait être corrigée grâce à l’obligation, introduite par le Projet de loi 16, de réaliser une étude du fonds de prévoyance à laquelle les…...
En cas de sinistre, il est impératif pour l’assuré, qu’il soit copropriétaire ou administrateur d’un syndicat de copropriétaires, de déclarer l’incident à son assureur dès que possible. Cette déclaration déclenche généralement la désignation d’un expert en sinistre par l’assureur. Ce professionnel est chargé d’accompagner l’assuré tout au long du processus de réclamation, en évaluant les dommages, en conseillant sur les mesures à prendre, et en facilitant les démarches administratives. Enquêter sur les circonstances d’un sinistre, évaluer les dégâts…...
Les façades d’un immeuble ne font pas qu'assurer son étanchéité, elles ont aussi une identité qui leur sont propres; en plus de réguler les conditions climatiques et d'améliorer le confort des occupants, elles sont vectrices d'un style et donc, advenant que des travaux doivent y être engagés pour les réparer ou les remplacer, il est primordial de veiller à leur intégrité structurale, architecturale et patrimoniale et ce, que ce soit sur un immeuble unique, une copropriété par phases ou des…...
La déclaration de copropriété est un contrat qui orchestre et réglemente la vie des copropriétaires, des locataires et des autres occupants de l’immeuble. Elle représente la ligne de conduite à suivre pour tous ceux qui cohabitent dans l’immeuble. La déclaration de copropriété prévoit, systématiquement, qu’il revient au conseil d’administration (CA) d’en faire observer le contenu. Or, il arrive que des personnes enfreignent les règles, notamment par le fait d’un usage non conforme d'une partie privative au regard…...
Toute copropriété peut un jour ou l'autre être confrontée à un sinistre majeur. Par exemple, un incendie peut ravager plusieurs unités, ou un dégât d'eau peut affecter plusieurs étages par suite d’une rupture de canalisation. Ces situations entraînent des coûts de réparation très élevés et sont qualifiées de « pertes importantes ». La gestion de l'indemnité d'assurance par les membres du conseil d'administration peut s'avérer extrêmement complexe. Une gestion inadéquate des indemnités d'assurance expose les administrateurs à…...
La copropriété divise d’un immeuble n’a pas nécessairement vocation à durer pour l’éternité. La fin de la copropriété, et par le fait même la dissolution et liquidation du syndicat est justifiable, et ce, pour diverses raisons. La dissolution d’une copropriété entraine un processus de liquidation. Ce processus est réglementé par les articles 1108 et 1109 du Code civil du Québec, qui renvoient aux règles applicables aux personnes morales concernant leur liquidation. La question de mettre un terme à votre copropriété peut un jour se poser.…...
Les syndicats de copropriétaires doivent mettre en place un fonds d'auto assurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds a pour objet d’anticiper et financer notamment les dépenses relatives à la réalisation des travaux à venir, par suite d’un sinistre. Ce fonds, obligatoire au terme de l’article 1071.1 du Code civil du Québec, est devenu nécessaire en raison d’une augmentation substantielle des franchises (déductibles) d’assurance. Le montant de ces franchises était auparavant négligeable la plupart du temps, alors qu’aujourd’hui, il peut atteindre…...
Avec l’entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994, le législateur a introduit l’obligation pour tout syndicat de copropriétaires de se doter d’un fonds de prévoyance afin d’anticiper et de financer les dépenses à venir pour réparer et remplacer les parties communes; ce fonds est strictement réservé aux réparations majeures ainsi qu'au remplacement des parties communes et il ne doit pas être utilisé pour assurer leur entretien. Par ailleurs, le Projet de loi 16 a modifié le Code civil du Québec afin d’assujettir le syndicat de copropriétaires à certaines…...
En copropriété divise, la propriété de l'immeuble est partagée entre les copropriétaires sous forme de « fractions ». Chaque fraction comprend une partie privative bien définie, comme un appartement, une case de stationnement, un espace de rangement, ou même parfois un terrain. En plus, chaque fraction donne droit à une part des parties communes et, dans certains cas, à un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes. En d’autres termes, une fraction de copropriété est le…...
La plupart des contrats d'assurance incluent des franchises (également appelées « déductibles »), dont les montants varient en fonction du risque assuré. Par exemple, la franchise pour les dégâts d’eau est généralement plus élevée que celle pour les incendies. La franchise a pour objectif de responsabiliser l’assuré en lui faisant prendre en charge une partie des réparations des dommages causés par le sinistre. Pour le syndicat, l'avantage réside dans la réduction de sa prime, tout en encourageant…...
Une copropriété est exposée à divers types de risques dont les incendies, les dégâts d’eau, les vols et les actes de vandalisme; parmi ces risques, il en existe un qui est souvent méconnu soit la fraude. Les personnes pouvant commettre des actes frauduleux sont parfois des personnes insoupçonnées ou insoupçonnables; il en est ainsi de l’administrateur, du copropriétaire, du gestionnaire de la copropriété, des fournisseurs de services et des tiers. Face à ces risques, il est donc essentiel de mettre en…...
Il arrive parfois que les copropriétaires de parties privatives contiguës souhaitent modifier les limites de leurs parties privatives. Par exemple, si l'un des deux copropriétaires souhaite agrandir son appartement en intégrant une partie de l'unité adjacente, des démarches spécifiques sont nécessaires. De même, lorsqu'un copropriétaire souhaite fusionner deux unités qui lui appartiennent pour en faire une seule, des questions importantes se posent, notamment concernant l'intégration de parties communes et les démarches nécessaires pour effectuer de tels travaux.…...
La distinction entre le gérant et le gestionnaire en copropriété est essentielle; le premier a des pouvoirs décisionnels tandis que le second exécute les décisions du conseil d’administration en tant que conseiller. Le gérant, qui peut être un copropriétaire ou un tiers, exerce de façon autonome des fonctions telles que la perception en son nom des charges communes (frais de condo) et la représentation en justice. Le gestionnaire, en revanche, exerce sa mission dans la gestion quotidienne…...
Les déménagements et emménagements impliquent le fait de passer généralement par les parties communes de l’immeuble pour transporter meubles, cartons et autres effets personnels. Ces opérations peuvent se transformer en véritables fouillis ou cauchemars si, dans une copropriété, l'encadrement pour les gérer n'a pas été clairement établi. Si certaines dispositions de la déclaration de copropriété sont universelles sur cette question, rien n'empêche un syndicat de copropriétaires d'en bonifier le contenu afin de les adapter à sa propre réalité....
Responsable d'assurer une bonne gestion, le gestionnaire joue un rôle clé dans une copropriété; sa fonction relève généralement de l’autorité du conseil d’administration. Tout comme les administrateurs, la fonction du gestionnaire s’inscrit dans la conservation de l’immeuble dont il a la charge; son objectif est d’alléger la tâche des administrateurs et non de s’y substituer et ce, afin de leur permettre d’exercer plus adéquatement leurs pouvoirs décisionnels. Véritable homme d'orchestre d’une copropriété, le gestionnaire doit déployer son expérience et ses connaissances…...
Vous avez décidé d’acheter un appartement en copropriété. Ce type d'acquisition représente une manière efficace d’accéder à la propriété. Pour la plupart d’entre vous, le logement n’est pas qu’un simple investissement, c’est aussi une source de bien-être, de projection de soi et d’organisation de vie. En copropriété, il favorise la qualité du vivre ensemble dans les relations de voisinage. Devenir propriétaire au sein d'une copropriété ne se limite pas au choix d'un appartement. D'autres critères sont…...
Le harcèlement en copropriété peut prendre plusieurs formes et se développer dans une large variété de contextes. Quand des occupants d'un immeuble aux tempéraments bien différents partagent un lieu de vie, il arrive que les esprits s'échauffent au point de rendre la cohabitation impossible. Un copropriétaire qui empiète sur la vie privée de son voisin et qui s’immisce dans son intimité peut être particulièrement irritant, voire embarrassant. S’il en vient à le photographier lorsqu'il déambule dans les espaces communs,…...
Lorsque vous achetez dans une copropriété divise nouvellement construite, une portion des fractions de l'immeuble (appartement, case de stationnement ou de rangement, etc.), voire la totalité, peut faire l’objet d’un avis d’hypothèque légale de la construction. Le Code civil du Québec a instauré cette hypothèque dans le but de protéger les personnes qui ont participé à sa construction ou à sa rénovation (architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur) afin qu’ils soient remboursés pour des travaux et services…...
L’obligation du Syndicat d’entretenir les parties communes, et plus particulièrement les parties communes à usage restreint, est un sujet qui suscite de nombreux débats. Cette obligation, bien que clairement définie, a souvent été source de conflits et de malentendus. Les administrateurs se trouvent fréquemment dans une position délicate lorsque des copropriétaires exigent l’exécution de travaux majeurs. Ces travaux peuvent concerner un balcon sérieusement endommagé ou, comme c’était le cas dans l’affaire MARCHAND, une verrière qui est la…...
Les troubles parasitaires en copropriété sont bel et bien présents; ils prennent la forme d’infestations d’insectes divers dont les coquerelles, les fourmis charpentières, les poissons d'argent (thermobies) ainsi que les punaises de lit et ce, sans oublier les rats et les souris dont la présence a un effet répugnant et possiblement néfaste pour la santé humaine. Ces insectes et animaux s’immiscent dans un appartement ou même dans une copropriété toute entière et peuvent faire vivre un cauchemar aux occupants. La plupart du temps, il appartient au syndicat de copropriétaires au regard…...
En achetant un appartement en copropriété, vous investirez fort probablement le plus gros montant d’argent de votre vie. Afin d’éviter d’être pris au dépourvu pendant les démarches préalables à cette acquisition, il vous faudra être bien accompagné. Après avoir trouvé l’appartement, la première chose à faire consiste à en apprécier l’état, ainsi que celui du bâtiment qui l’abrite. Pour faire les choses correctement, vous devez requérir les services d’un inspecteur en bâtiment. Ce dernier examinera l’unité…...
La copropriété indivise (par indivision) existe depuis des temps immémoriaux, et ce avant même l’existence de la copropriété divise. L'indivision permet à deux personnes ou plus d'être propriétaires d'un immeuble tout en partageant les coûts d’acquisition et les frais d'exploitation. Une copropriété est dite indivise lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien. L’immeuble comporte généralement un seul numéro de lot. Les propriétaires possèdent une quote-part de ce lot. Les…...
Une tendance à la location des unités détenues en copropriété divise s’est manifestée depuis quelques années dans les grands centres urbains ainsi que ceux de villégiature. Bien que mettre en location un bien immobilier soit un droit de propriété reconnu pour un copropriétaire, celui-ci se doit de connaitre les règles applicables en cette matière. La loi et la déclaration de copropriété listent les obligations auxquelles s'engagent les locataires et les copropriétaires-bailleurs lorsqu'ils signent un bail, comme…...
Dans une copropriété, certains logements peuvent être habités par les copropriétaires et d’autres par des locataires au terme d'un contrat de bail. Acheter pour louer est une tendance qui s’est manifestée depuis plusieurs années dans les grands centres urbains ainsi que ceux de villégiature. Il est très fréquent, dès lors, que les locataires cherchent à entrer en contact avec le conseil d’administration ou le gestionnaire de copropriété (pour demander la réparation d’un équipement en panne, tel que…...
L’Internet a donné naissance à une économie collaborative. Des sites Web tels Airbnb proposent, aux copropriétaires, de louer leur appartement à des tiers pendant quelques jours par année. Cette formule d’hébergement destinée aux voyageurs permet parfois de dégager des revenus substantiels. Pour cette raison, certains copropriétaires sont tentés par l’appât du gain. Et ils s’estiment en règle de le faire, croyant (bien souvent à tort) pouvoir disposer de leur partie privative comme bon leur semble. Plusieurs copropriétaires ignorent que cette activité…...
Les règles de vote en assemblée de copropriétaires varient en fonction de l'importance de la décision à prendre. Elles requièrent un calcul complexe, afin de déterminer si une majorité requise a été atteinte. Pour bien faire les choses, il faut tout d’abord s’assurer que le registre des copropriétaires est à jour, et que la compilation des votes soit faite en fonction de la valeur relative propre à chaque fraction. On évite, ainsi, les risques de…...
Les conflits en copropriété surviennent, bien souvent, par le fait d’une méconnaissance des règles régissant l’immeuble, mais aussi en raison d’un manque de communication ou de transparence, ou à cause d’un malentendu qui a mal tourné. Sachez qu’en pareille situation, un procès n’est pas la seule avenue qui s’offre à vous. Avant d’entamer des procédures judiciaires, et même une fois qu’elles sont engagées, il est toujours temps d’opter pour les services d’un médiateur. Ce dernier, qui…...
Lorsqu’un déficit survient, la tentation peut être grande de puiser dans les fonds réservés, comme le fonds de prévoyance ou le fonds d’auto-assurance, afin de combler rapidement le manque. Or, une telle pratique constitue une utilisation manifestement non conforme des fonds réservés, car chacun de ces fonds a une finalité légale précise : le fonds de prévoyance est destiné exclusivement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes, tandis que le fonds d’auto-assurance couvre…...
Rares sont les acheteurs qui paient leur condo d’un seul coup. Une grande majorité doit contracter un emprunt hypothécaire pour financer son achat. Mais quels sont les critères et conditions pour obtenir un prêt hypothécaire? Auprès de qui pourrez-vous le contracter? Les banques, les caisses populaires ou autres? Quelles sont les politiques en vigueur au sein des grandes institutions financières sur cette question? Et à l’intérieur de quelles limites pourrez-vous envisager le financement de votre nouvelle…...
Le notaire est un juriste investi d’une mission d’officier public, qui constate le consentement libre et éclairé des parties. Le notaire a, en effet, également un rôle de conseil juridique. Il protège ainsi le consentement éclairé des parties. L’intervention du notaire est très importante pendant l’achat d’un appartement en copropriété divise. Professionnel, il est membre de la Chambre des notaires du Québec. En cette qualité, le notaire a notamment pour mission de recevoir, pour le compte de ses clients, les actes auxquels les parties doivent…...
La déclaration de copropriété contient généralement les modalités concernant le déroulement de l'assemblée des copropriétaires en définissant des règles de procédure et le rôle des officiers d’assemblée. Personnages incontournables de l'assemblée des copropriétaires, ils assurent le bon déroulement de celle-ci. Leur nomination est ainsi nécessaire à la tenue de toute assemblée de copropriétaires. Ces derniers sont généralement élus au début de l’assemblée, à l’occasion d’un vote distinct pris à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents…...
Vous avez enfin trouvé l’appartement tant recherché. Celui qui coche toutes les cases : rénové avec soin, élégamment décoré, baigné de lumière naturelle. Il dispose en plus d’installations qui font rêver — une superbe terrasse sur le toit pour vos soirées d’été, une piscine pour vos moments de détente, un gym pour garder la forme sans quitter l’immeuble, et même un stationnement souterrain pour affronter les hivers québécois avec sérénité. Rapidement, des questions surgissent. Comment fonctionne…...
Une assemblée de copropriétaires ne peut se dérouler sans ordre du jour. Pour délibérer conformément à la loi, les copropriétaires doivent prendre connaissance, préalablement à la tenue de l’assemblée, des questions qui figurent à l’ordre du jour. Raison pour laquelle celui-ci doit être annexé à l'avis de convocation, qui est généralement préparé par le conseil d’administration (CA). Il renferme l'ensemble des questions qui seront soumises aux délibérations pendant l'assemblée. Ce document doit être précis et sans…...
Le propre de la copropriété divise est de diviser l’immeuble en divers lots qui seront la propriété exclusive des copropriétaires (parties privatives), et pour d'autres qui seront la propriété de l'ensemble des copropriétaires (parties communes). Ces lots sont identifiés par un numéro individuel, lequel a été attribué lors de l’opération cadastrale. Chacun des lots privatifs de copropriété ainsi constitué devient un bien immobilier unique. La distinction entre les parties communes et privatives est essentielle notamment du point de vue de…...
Pour faire face aux dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, le syndicat de copropriétaires doit recueillir de ses membres les sommes nécessaires; il est donc essentiel que les copropriétaires s'acquittent ponctuellement de leurs obligations financières. Or, le défaut de paiement des charges communes générales ou particulières est un des différends les plus courants à survenir en copropriété. Le rôle du conseil d'administration en la matière est primordial, c'est à lui qu'il incombe de recouvrer les créances du syndicat.…...
La présence d'une piscine dans une copropriété divise constitue un attrait majeur pour les occupants de l'immeuble, transformant les parties communes en un havre de détente et de confort. Cet équipement permet aux résidents de profiter des plaisirs de la baignade sans avoir à quitter leur domicile. Une gestion efficace et une utilisation appropriée de cet espace commun sont essentielles pour optimiser le bien-être des occupants de l'immeuble. De plus, la piscine contribue à renforcer la…...
Il existe deux types de plans de garantie : un plan de garantie obligatoire pour les bâtiments résidentiels neufs, qui est assujetti au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ainsi que des plans de garantie privés (optionnels) qui s’appliquent, parfois, à certains types de bâtiments....
Les plans et devis de l’immeuble bâti sont des outils essentiels pour le syndicat de copropriétaires, chargé d’administrer les parties communes et d’assurer la conservation de l’immeuble. Conservés dans le registre prévu par l’article 1070 du Code civil du Québec, ces documents techniques offrent une vue d’ensemble de la conception, des modifications et des rénovations de l’immeuble, facilitant ainsi son entretien et sa gestion. Ils permettent de mieux planifier les travaux futurs et de prévenir…...
La prime d'assurance correspond à la somme que doit payer, mensuellement ou annuellement, l’assuré pour bénéficier des garanties prévues au contrat d’assurance, en cas de sinistre. Elle constitue une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration de l'immeuble. Bien que le syndicat de copropriétaires doive en assumer le coût, les frais qui en découlent sont exigés aux copropriétaires à même leurs charges communes (frais de condos). Or, depuis quelques années, on constate une hausse du…...
Cohabiter avec d’autres personnes dans un immeuble en copropriété divise implique le droit au respect de la vie privée. Ce droit est garanti par l'article 3 du Code civil du Québec et la Charte des droits et libertés de la personne. Sa dimension informationnelle est juridiquement protégée par la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé (LPRPSP). Avec la sanction du Projet de loi n° 64, le 22 septembre 2022, de nouvelles règles d’utilisation et de diffusion des renseignements…...
La vie en copropriété s’apparente à une micro-société où les disputes sont omniprésentes. De nombreux conflits sont des chicanes de voisinage, qui se règlent généralement avec civilité. Toutefois, il arrive que certains litiges soient alimentés par des copropriétaires assoiffés de justice qui voudront faire valoir à tout prix leurs droits. C’est pourquoi, la copropriété divise n'est pas à l'abri des plaideurs quérulents qui multiplient les procédures judiciaires pour redresser un dommage réel ou fictif. Ceux-ci se…...
En copropriété verticale, chaque appartement est représenté par un volume d’air inscrit au cadastre. Ce volume définit ce que possède chaque copropriétaire. Le terrain et la structure de l’immeuble (les fondations, les murs porteurs, le toit) forment les parties communes, elles aussi identifiées dans le cadastre. Mais que se passe-t-il si l’immeuble est partiellement ou complètement détruit, par exemple à cause d’un incendie ou d’une inondation? Beaucoup pensent qu’il suffit de reconstruire et de continuer…...
Engager un recours judiciaire contre un syndicat de copropriétaires représente une mesure de dernier ressort, et ce après avoir exploré sans succès les modes privés de prévention et de règlement des différends. Cette voie requiert une préparation minutieuse et une connaissance approfondie des règles de droit. Cette fiche est conçue pour guider ceux qui envisagent de se tourner vers le tribunal pour résoudre leur litige avec un syndicat de copropriétaires, en mettant en lumière les…...
La loi encadre la responsabilité des entrepreneurs et des professionnels du bâtiment, pour tout problème lié à la qualité des travaux de construction. En cette matière, le législateur a prévu un régime de protection spécifique à la copropriété divise. L’article 1081 du Code civil du Québec reconnait l’intérêt juridique, à tout syndicat de copropriétaires, de faire valoir les droits de l’ensemble des copropriétaires pour faire corriger les déficiences susceptibles d’apparaître, et ce, pendant une période plus ou…...
L’article 1726 alinéa 1 du Code civil du Québec prévoit que « le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ». Toutefois, l’achat ne peut se faire à l’aveugle, l'acheteur devant faire preuve de…...
La plupart des déclarations de copropriété détaillent le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Parmi les éléments dont le syndicat est propriétaire figure le registre de copropriété. Celui-ci renferme l’ensemble des archives du syndicat, par exemple la déclaration de copropriété, la liste à jour des copropriétaires de l’immeuble ainsi que les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et des réunions du conseil d'administration, qui lui permettront d’accomplir adéquatement sa mission. Les copropriétaires doivent avoir accès à ce registre, lequel…...
La gestion optimale d'une copropriété s'ancre dans la tenue méticuleuse d'un registre et ce, conformément à l'article 342 du Code civil du Québec; ce registre, en partie accessible aux copropriétaires, renferme des informations capitales pour le bon fonctionnement de la copropriété incluant les coordonnées des copropriétaires ainsi que des documents financiers et administratifs. La tenue d'un registre constitue une démarche fondamentale pour garantir la transparence et l'ordre au sein de la copropriété; le Code civil du Québec et la déclaration de copropriété imposent au syndicat…...
La gestion du personnel de la copropriété engage plusieurs responsabilités; si l'employeur est le syndicat de copropriétaires, c'est le conseil d’administration et parfois même le gestionnaire en sa qualité de mandataire du syndicat qui a compétence pour donner des consignes aux employés de la copropriété. Qu’il s’agisse du concierge, du gardien ou du jardinier, les implications sont financières et touchent l’encadrement des employés; cette gestion doit tenir compte des éléments suivants: le recrutement, la rémunération, l’évaluation du rendement des employés, la formation…...
Les charges communes sont dues par celui qui est propriétaires en titre lors de la réception de l'avis de cotisation. Toutefois, lors de la vente d’une fraction, l’acheteur peut être tenu au paiement avec les intérêts de toutes les charges communes dues par le vendeur (article 1069 du Code civil du Québec). Rappelons que les charges communes correspondent aux sommes d’argent que le syndicat de copropriétaires perçoit des copropriétaires pour faire face aux dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble,…...
Il est possible de prendre une décision sans se réunir. L’article 354 du Code civil du Québec reconnaît la valeur d’une résolution écrite : « Les résolutions écrites, signées par toutes les personnes habiles à voter, ont la même valeur que si elles avaient été adoptées lors d’une réunion du conseil d’administration, d’une assemblée des membres ou d’une séance d’un autre organe ». Les copropriétaires et les administrateurs peuvent se prononcer sur une résolution au moyen d’un écrit, sans…...
Tout copropriétaire peut faire réviser la valeur relative de sa fraction, ainsi que la répartition des charges communes (frais de condo), suivant certaines conditions et formalités. Pour ce faire, il faut procéder à un recours en révision de la valeur relative des fractions. Par ailleurs, il se pourrait qu’un copropriétaire souhaite modifier la valeur relative de sa fraction. Dès lors, il devra requérir le consentement préalable du conseil d’administration (CA) ou de l’assemblée de copropriétaires, en fonction de ce qui est demandé.…...
Les sinistres en copropriété sont nombreux : fuite d’eau, dégât d’eau, vandalisme, incendie, etc. Qu’ils touchent les parties communes ou les parties privatives, ils exigent une gestion rigoureuse et immédiate. Lorsqu’un sinistre affecte l’immeuble, il revient au conseil d’administration de procéder à la déclaration de sinistre auprès de l’assureur du syndicat et de superviser les travaux de réparation ou de reconstruction. La réactivité demeure essentielle pour limiter adéquatement l’étendue des dommages et assurer la remise en état…...
Un lave-linge qui déborde, une baignoire qui fuit dans l’unité du dessous, un chauffe-eau qui cède et inonde plusieurs étages : les sinistres sont nombreux en copropriété, et leurs conséquences souvent coûteuses. Ces événements, parfois imprévisibles, génèrent non seulement des réparations importantes, mais aussi des différends complexes entre copropriétaires, syndicats et assureurs. Face à cette réalité, plusieurs syndicats cherchent à récupérer les montants non indemnisés — qu’il s’agisse de la franchise d'assurance ou des réparations non couvertes…...
Dans de nombreuses copropriétés, la gestion des espaces communs représente un défi quotidien. Parmi ces défis, le stationnement des véhicules est un problème épineux, comme partout ailleurs. On manque fréquemment de places pour toutes les voitures, sans parler de celles qui occupent illégalement les espaces réservés aux visiteurs ou qui restent stationnées pendant des mois sans bouger, et dont personne ne connaît les propriétaires. Ce problème nécessite souvent l'intervention du gestionnaire ou du conseil d'administration pour…...
Le statut juridique des cases de stationnement varie d’une copropriété à l'autre, selon les dispositions de la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété). Ces espaces, destinés au stationnement des véhicules, peuvent être situés soit en sous-sol, soit à l'extérieur de immeuble. Il est essentiel de distinguer les cases qualifiées comme parties privatives des autres, qui peuvent être désignées de parties communes ou de parties communes à usage restreint; chacune d’elles comportant des caractéristiques qui leur sont propres. Pour le conseil d'administration, il est essentiel…...
La plupart des acheteurs accordent une grande importance au rapport superficie/prix d’un appartement. Par conséquent, avant de signer l’acte de vente, prenez le temps de mesurer soigneusement la superficie de votre unité. Les écarts entre ce qui était prévu au plan remis lors de la signature du contrat préliminaire, versus la superficie réelle illustrée dans le plan cadastral ou le certificat de localisation, sont fréquents. ...
La surprime d'assurance est une prime qui s’ajoute à la prime existante. Elle résulte d’une aggravation du risque ou encore de la prise en charge d’un nouveau risque. Cette surprime peut être imposée en cours de contrat ou lors de son renouvellement. Les risques sont analysés en vertu de barèmes qui sont propres à chaque assureur. En bout de ligne, il reviendra au syndicat de payer cette surprime, les frais qui en découlent étant exigés de l’ensemble des…...
Le syndicat de copropriétaires, à titre de personne morale, bénéficie d’une personnalité juridique, ce qui lui permet notamment de contracter avec des tiers, d’embaucher des employés, de détenir et aliéner des biens ou d’exercer des recours judiciaires pour protéger son patrimoine et assurer la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Il joue un rôle crucial dans une copropriété, puisqu'il en est le représentant légal. Personne morale, constituée de l’ensemble des copropriétaires (la collectivité des copropriétaires),…...
Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes sont soumis à un régime particulier. D’une part, de tels travaux doivent faire l’objet d’une autorisation formelle de l’assemblée des copropriétaires, à la majorité renforcée de l’article 1097 du Code civil du Québec. D’autre part, ces types travaux doivent être compatibles avec la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives. Cet encadrement strict est directement issu de la…...
Avant d’engager des travaux de rénovation dans votre appartement, il ne faut pas oublier ce qu'est la vie en copropriété. La réalisation de tels travaux exige que vous fassiez des vérifications préalables. Aussi, il est requis de se référer à la déclaration de copropriété pour connaître vos droits et obligations de copropriétaire à l’égard du syndicat. Il va sans dire que vos travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et occupants…...
Tout syndicat de copropriétaires a des obligations à assumer en matière d’entretien des parties communes. L'article 1039 du Code civil du Québec prévoit que "La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun." Or, cet article a fait…...
Au fil du temps, divers travaux d'entretien ou d'amélioration deviendront nécessaires, impliquant parfois l'accès du syndicat aux parties privatives, voire l'exécution des travaux à l'intérieur de celles-ci. Afin de prévenir tout blocage de travaux souvent essentiels pour le syndicat des copropriétaires, l’article 1066 du Code civil du Québec stipule qu'aucun copropriétaire ne peut entraver l'exécution, même dans sa propre partie privative, des travaux requis pour la conservation de l'immeuble ou des travaux urgents décidés par le…...
En principe, tout copropriétaire a le droit de jouir de sa partie privative comme bon lui semble. De plus, la loi prévoit un devoir de tolérance des voisins c’est-à-dire d’accepter les inconvénients normaux que peut engendrer l’exercice du droit de propriété par l’autre. Cet usage comporte néanmoins des limites. Dans le cas où les nuisances provoquées par un occupant de l’immeuble deviennent excessives, elles constituent un trouble anormal de voisinage. Il est fréquent qu’un tel cas d’espèce…...
La copropriété divise est une formule d'habitation qui sur le plan juridique regroupe habituellement plus d'un propriétaire. Afin d'évaluer et de quantifier l'intérêt de chacun dans l’immeuble, le législateur a prévu que le droit de propriété de chaque propriétaire dans les parties communes est proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Pour déterminer la valeur relative d’une partie privative, celle-ci doit être comparée par rapport à la valeur de l’ensemble des autres parties privatives de…...
Le droit de vote participe au fondement même d'une démocratie. Les citoyens qui en font partie peuvent ainsi exprimer leur volonté lors d’un scrutin. Ce droit est en principe égal entre tous les électeurs. Dans les faits, il équivaut à « une personne, une voix », ce qui signifie que l’ensemble des voix exprimées ont le même poids. La copropriété divise s'exprime également, lors des assemblées de copropriétaires, au moyen d'un vote. Toutes les propositions…...
