Underfunded contingency funds: a major issue for co-ownership properties over 30 years old

The contingency fund is at the heart of a co-ownership’s financial viability. However, according to Me Yves Joli-Coeur, Emeritus Lawyer and President of the RGCQ, half of Quebec’s co-ownerships do not have the necessary funds to carry out future major repairs. A concerning situation, especially as new co-ownership regulations are about to come into effect.

Un problème structurel ignoré par trop de copropriétaires

Dans un récent article publié dans le Journal de Montréal, Me Yves Joli-Coeur met en garde contre un phénomène en croissance : le sous-financement chronique des fonds de prévoyance, notamment dans les immeubles de plus de 30 ans. Ceux-ci nécessitent souvent des travaux majeurs (structure, toiture, fenestration) pour lesquels aucun capital suffisant n’a été accumulé.

« Beaucoup de copropriétaires sont dans le déni », affirme Me Joli-Coeur dans cet article signé par Stéphane Desjardins. « Surtout dans les petits immeubles de quelques unités, où les responsabilités sont mal comprises, voire négligées. »

La nouvelle réglementation viendra rebattre les cartes

Avec l’adoption prochaine du règlement découlant des projets de loi 16 et 31, toutes les copropriétés devront se doter d’une étude de fonds de prévoyance sur un horizon de 25 ans, réalisée par un professionnel qualifié (architecte, ingénieur, technologue ou comptable). Cette étude devra être mise à jour tous les cinq ans et servira de base pour planifier les cotisations futures.

Cette obligation vise à assurer une meilleure capitalisation des fonds de prévoyance, mais risque de provoquer un électrochoc : plusieurs syndicats se rendront compte qu’ils sont en situation déficitaire importante, avec à la clé des cotisations spéciales pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers de dollars par copropriétaire.

Les répercussions sur le marché immobilier

Un fonds de prévoyance sous-capitalisé pourrait freiner une vente ou forcer une baisse significative du prix d’un condo. Pour les acheteurs, c’est un critère à surveiller de près. Pour les vendeurs, il pourrait devenir une source de litige ou de désistement si l’acheteur découvre des travaux majeurs non budgétés.

Recommandations du RGCQ :

• Acheteurs : Avant d’acheter une unité, exigez une attestation de l’état de la copropriété, incluant les résultats de l’étude du fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et les états financiers.
• Vendeurs : Demandez ce même document à votre syndicat. En cas de déficit, il est prudent de convoquer une assemblée extraordinaire afin de discuter des mesures à prendre, dont un redressement du fonds.
• Administrateurs : Si aucune étude n’a encore été réalisée dans votre copropriété, il est temps de demander des soumissions auprès de firmes spécialisées.

Conclusion
Le vieillissement du parc immobilier en copropriété, combiné à une sous-capitalisation préoccupante des fonds de prévoyance, pourrait engendrer des conséquences majeures pour les copropriétaires, le marché de la revente… et la sécurité des immeubles. Comme le rappelle Me Yves Joli-Coeur, agir tardivement coûtera toujours plus cher que de planifier intelligemment.

A structural problem ignored by too many co-owners

In a recent article published in Le Journal de Montréal, Me Yves Joli-Coeur warns of a growing phenomenon: the chronic underfunding of contingency funds, particularly in buildings over 30 years old. These buildings often require major work (structure, roofing, windows) for which insufficient capital has been accumulated.

“Many co-owners are in denial,” says Me Joli-Coeur in this article by Stéphane Desjardins. “Especially in small buildings with only a few units, where responsibilities are poorly understood or even neglected.”

New regulations will eshape the landscape

With the upcoming adoption of the regulation stemming from Bills 16 and 31, all co-ownerships will be required to have a 25-year contingency fund study carried out by a qualified professional (architect, engineer, technologist, or accountant). This study must be updated every five years and will serve as the basis for future contribution planning.

This obligation aims to ensure better capitalization of contingency funds but is expected to trigger a shockwave: many syndicates will realize they are in a significant deficit situation, leading to special assessments that could amount to tens of thousands of dollars per co-owner.

The impact on the real estate market

An under-capitalized contingency fund could slow down a sale or force a significant drop in the selling price of a condo. For buyers, this is a critical element to examine. For sellers, it could become a source of dispute or cause the deal to fall through if the buyer uncovers major unbudgeted work.

RGCQ recommendations

• Buyers: Before purchasing a unit, request a certificate of the state of the co-ownership, including the results of the contingency fund study, the maintenance logbook, and financial statements.
• Sellers: Request the same document from your syndicate. In case of a deficit, it is wise to call a special meeting of the co-owners to discuss corrective measures, including replenishing the fund.
• Directors: If no study has yet been conducted in your co-ownership, it’s time to request quotes from specialized firms.

Conclusion

The aging of Quebec’s co-owned building stock, combined with a concerning undercapitalization of contingency funds, could have serious consequences for co-owners, the resale market… and building safety. As Me Yves Joli-Coeur reminds us, acting too late will always cost more than planning wisely.