Date published: 11/12/2022

Réflexion sur les causes de la pénurie de syndic en Belgique

Depuis plusieurs années, il a été constaté que le métier de « syndic de copropriété », dénommé au QUÉBEC « gestionnaire de copropriété » n’attirait pas de nouvelles vocations principalement parmi les jeunes. Les jeunes ou les moins jeunes qui choisissent ce secteur d’activités sont bien rares à se destiner au métier d'agent immobilier-syndic. Malgré les efforts des écoles en charge de la formation de base et des fédérations activent dans le secteur, le nombre de syndic inscrit sur le tableau de ’Institut Professionnel des agents Immobiliers (I.P.I.) est en constante diminution. 

Pénurie de syndics : un péril pour les copropriétés 

Il convient de rappeler que la loi sur la Copropriété en Belgique prévoit : « Lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement d’ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou à défaut par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tiers ayant un intérêt ». C’est en ces termes que le législateur belge impose à toute association de copropriétaires placée sous le régime forcée d’immeubles ou de groupe d’immeubles bâtis de faire choix d’un syndic (gestionnaire). En sa qualité d’organe de l’association des copropriétaires, sa désignation par l’assemblée générale est impérative à défaut pour l’association de ne jamais pouvoir mettre en œuvre ce qu’elle a décidé. La présence d’un syndic est donc bien indispensable, car à défaut le fonctionnement de la Copropriété est totalement paralysé. Rappelons que le syndic est tantôt technicien pour identifier les besoins constructifs, financier averti pour assurer une gestion comptable performante de la copropriété, mais également psychologue pour atténuer les perceptions différentes des copropriétaires quant à la vie en Copropriété.  

Un métier en pénurie et ses causes

Face à cet constat, l’Institut Professionnel des agents Immobiliers (I.P.I)en collaboration avec l’Université Catholique de Louvain ( UCL), a réalisé une étude visant à identifier les motifs de cette désertion. Trois éléments ont été identifiés à savoir :

  • Le manque de reconnaissance des copropriétaires;
  • Les conditions de travail difficiles,et ce en raison principalement des assemblées générales tardives :
  • Le montant des honoraires qui ne couvrent pas l’investissement développé afin d’assumer tant les fonctions légales que les démarches de  gestion au quotidien à partir de l’exigence des copropriétaires.

Un métier mal aimé

La loi concède au syndic des pouvoirs exclusifs. Dans le cadre de son activité, celui-ci  est en contact fréquent avec les copropriétaires. Si très majoritairement, ces derniers ont une parfaite connaissance du processus de fonctionnement de la Copropriété, d’autres font preuve d’un comportement de rejet à l’égard de la Copropriété en général.

Le syndic en étant le représentant légal de l’association des copropriétaires est d’évidence sujet à critique, il sera donc fréquemment exposé. Ces attitudes négatives sont mal perçues par le syndic qui y voit une non-reconnaissance des démarches réalisées entre d’une part les contraintes légales et d’autre part les initiatives multiples visant à maintenir au sein de la Copropriété un confort, une pérennité des installations , le tout basé sur un modèle économique de répartition des charges. La tenue des assemblées générales constitue une source de difficulté complémentaire dans la mesure où elle suppose une disponibilité du syndic en dehors des heures de bureau et requiert le respect d’un formalisme précis.

Espérons qu’à terme, les copropriétaires seront encore plus sensibles à tenir les assemblées générales à distance , voir à tenir les réunions de Copropriété ( Conseil d’administration au Québec ) durant les heures de bureau et acceptent donc des conditions plus propices à la recherche de solutions pratiques . 

Même si révélé comme également une des causes de la pénurie de syndics, le montant des honoraires est à mettre en correspondance avec la qualité des prestations, un syndic qui assume correctement sa mission, voir met en place des processus internes visant à en augmenter la performance de la Copropriété, ne devrait pas avoir de problème à justifier un honoraire plus important que son confrère qui ne développe pas les mêmes compétences.

La Copropriété doit reconnaître que l’intervention d’un professionnel doit avoir un impact positif sur tous les rouages de fonctionnement.

Cela dit, le secteur ne doit pas adopter des attitudes plaintives, mais mettre en place toutes les initiatives utiles afin de doter le syndic de compétences managériales visant à faire en sorte que les copropriétés puissent trouver en leur sein des structures de fonctionnement solides, pertinentes répondant aux objectifs de la Copropriété en tant qu’acteur premier du développement durable. Une valorisation de l’aspect participatif des copropriétaires ou des membres du Conseil de Copropriété en fait partie.  

Pour un meilleur avenir du métier

De nombreuses démarches de sensibilisation sont à mettre en œuvre auprès du public de manière à mieux faire comprendre les processus de fonctionnement des copropriétés tout en accordant une priorité au primo-copropriétaire. Ces démarches supposent également de renforcer un dialogue constructif entre promoteur et syndic dans la mise en œuvre de nouvelles promotions immobilières.

Le syndic des prochaines années devra également acquérir des compétences supplémentaires dans le domaine de la gestion des énergies et de la qualité du bâti . Une renforcement de la formation est à prévoir afin qu’il ne puisse remis en question que le syndic exerce une fonction essentielle  et se doit de renforcer  sa qualité de pierre angulaire du fonctionnement d’une association de copropriétaires.  Cela devrait lui permettre  d’exercer sa profession de manière plus rationnelle à travers des processus de fonctionnement définis et connus de tous les acteurs.

 

Jean-Pierre Lannoy, gestionnaire de copropriété

Président du Centre d'Études et de Formations du CEFIM

Tél. : 00 32 475 462 732

lannoy@jbrmanagement.be 

Jean-Pierre Lannoy
Chroniqueur
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