Dans cette capsule vidéo de Condolegal intitulée « Assurance en copropriété horizontale », Me Yves Joli-Cœur, avocat émérite en droit de la copropriété, explique les particularités du régime d’assurance applicable à ce type de copropriété et les erreurs fréquentes à éviter.
La copropriété horizontale peut, à première vue, ressembler à un ensemble de maisons unifamiliales. Pourtant, sur le plan juridique, la situation est bien différente. Même si chaque copropriétaire occupe une maison distincte, l’ensemble demeure régi par une déclaration de copropriété et par les règles prévues au Code Civil du Québec. Cette réalité a des conséquences importantes, notamment en matière d’assurance.
Le rôle central du syndicate
Me Joli-Cœur rappelle qu’en vertu de l’article 1073 du Code Civil du Québec, le syndicat doit assurer l’ensemble de l’immeuble, ce qui inclut à la fois les parties privatives et les parties communes, à l’exception des améliorations apportées aux parties privatives par les copropriétaires.
Autrement dit, même dans une copropriété horizontale où les habitations semblent indépendantes, ce n’est pas chaque copropriétaire qui doit assurer sa maison comme s’il s’agissait d’une résidence isolée. C’est le syndicat qui doit souscrire l’assurance couvrant l’immeuble dans son ensemble, pour sa pleine valeur de reconstruction.
Une pratique parfois mal comprise
Dans certaines copropriétés horizontales, il arrive toutefois que chaque copropriétaire assure lui-même sa maison individuellement. Cette pratique est problématique et peut entraîner des conséquences graves.
Par exemple, en cas de sinistre majeur — comme un incendie touchant plusieurs habitations — certaines maisons pourraient ne pas être reconstruites si les montants d’assurance sont insuffisants ou si les assureurs refusent d’indemniser, notamment lorsqu’ils n’ont pas été informés que le bâtiment faisait partie d’une copropriété.
Des risques importants en cas d’assurance inadéquate
Une mauvaise structuration de l’assurance peut entraîner plusieurs risques :
une insuffisance de couverture pour la reconstruction des bâtiments ;
des problèmes de responsabilité civile si des dommages sont causés aux habitations voisines ;
l’intervention de créanciers hypothécaires qui pourraient réclamer l’indemnité d’assurance ;
un refus d’indemnisation de l’assureur si le risque a été mal déclaré.
Ces situations peuvent également exposer le syndicat et ses administrateurs à des recours en responsabilité civile de la part des copropriétaires ou de leurs créanciers.
Une responsabilité partagée
Dans une copropriété horizontale, la règle est donc similaire à celle d’une copropriété verticale : le syndicat assure l’immeuble dans son ensemble, incluant les parties privatives et les parties communes.
De leur côté, les copropriétaires doivent principalement assurer les améliorations qu’ils ont apportées à leur parties privatives, ainsi que leur responsabilité civile personnelle.
Une vérification essentielle pour éviter les mauvaises surprises
En conclusion, cette capsule rappelle l’importance de vérifier que la structure d’assurance respecte les règles prévues au Code Civil du Québec. Administrateurs et copropriétaires doivent s’assurer que le syndicat couvre adéquatement l’ensemble de l’immeuble et que chacun connaît précisément l’étendue de sa protection.
Une assurance bien structurée constitue un élément essentiel pour prévenir les risques de non-reconstruction après un sinistre et pour protéger la responsabilité des administrateurs du syndicat.
Cette capsule constitue ainsi une ressource utile pour mieux comprendre les obligations d’assurance en copropriété horizontale et éviter des erreurs pouvant avoir des conséquences importantes.
Voir la capsule vidéo "Assurance en copropriété horizontale" :
