En copropriété, l’assurance ne concerne pas uniquement le syndicat. Chaque copropriétaire doit également prendre certaines précautions pour protéger ses biens et sa responsabilité.
Dans cette capsule vidéo, Me Yves Joli-Cœur, avocat émérite et président du conseil d’administration du RGCQ, explique le rôle de l’assurance du copropriétaire, les obligations prévues par la loi et les protections essentielles à prévoir.
Une obligation légale : l’assurance responsabilité civile
Depuis l’entrée en vigueur des modifications introduites par la Loi 16, les copropriétaires doivent obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile.
Prévue à l’article 1064 du Code civil du Québec, cette assurance vise à protéger le copropriétaire si un sinistre dont il est responsable cause des dommages :
à un voisin;
aux parties communes;
aux parties privatives;
ou à un tiers.
Par exemple, si un dégât d’eau provenant d’un appartement cause des dommages ailleurs dans l’immeuble, la responsabilité du copropriétaire pourrait être engagée.
L’assurance du syndicat : une protection de base
En copropriété divise, le syndicat de copropriété est responsable d’assurer l’immeuble.
Cette assurance couvre notamment :
l’immeuble lui-même;
les parties communes;
les parties privatives dans leur état d’origine.
Il s’agit donc de la police d’assurance principale pour l’immeuble.
Le Code civil du Québec prévoit également une règle importante : l’assurance du syndicat intervient en premier, alors que celle du copropriétaire agit généralement en second recours.
Pourquoi le copropriétaire doit-il aussi s’assurer ?
Même si l’immeuble est assuré par le syndicat, l’assurance personnelle du copropriétaire demeure essentielle, car elle couvre des éléments qui ne sont pas inclus dans la police du syndicat.
Me Joli-Cœur rappelle ainsi plusieurs protections importantes à prévoir.
Les améliorations apportées à la partie privative
Les copropriétaires doivent assurer les améliorations apportées à leur unité depuis la création de la copropriété.
Ces améliorations peuvent inclure par exemple :
un nouveau plancher;
une cuisine rénovée;
une salle de bain refaite.
Ces éléments ne sont pas couverts par l’assurance du syndicat puisqu’elle protège uniquement l’unité dans son état d’origine.
Pour identifier ces améliorations, il faut consulter l’unité de référence conservée au registre de la copropriété. Ce document décrit l’état d’origine de chaque unité.
Il est également recommandé de conserver les factures et les contrats liés aux travaux et, dans certains cas, de faire appel à un évaluateur.
L’assurance des biens meubles
L’assurance habitation du copropriétaire doit aussi couvrir les biens meubles, notamment :
les vêtements;
les appareils électroniques;
les meubles;
les objets personnels.
Selon les contrats, ces biens peuvent être couverts :
à la valeur à neuf, ou
à la valeur au moment du sinistre.
Il est donc important de bien vérifier les conditions prévues à la police d’assurance.
Les frais de subsistance en cas de sinistre
Si un sinistre rend l’unité inhabitable, l’assurance peut également couvrir les frais de subsistance supplémentaires, par exemple :
l’hébergement temporaire;
les repas;
certaines dépenses nécessaires durant les travaux.
Ces protections peuvent varier considérablement selon les assureurs, d’où l’importance de vérifier les limites de couverture.
Une protection en cas de franchise élevée ou de couverture insuffisante
Les franchises prévues à l’assurance du syndicat peuvent parfois être très élevées.
Dans certains cas, si un copropriétaire est responsable d’un sinistre, le syndicat pourrait lui réclamer la franchise, qui peut atteindre des montants importants.
Une assurance complémentaire peut également être utile si :
la couverture du syndicat est insuffisante;
l’immeuble est sous-assuré;
une cotisation spéciale est imposée aux copropriétaires à la suite d’un sinistre.
Et si l’unité est louée ?
Lorsqu’un copropriétaire loue son unité, il est fortement recommandé que le locataire possède également une assurance responsabilité civile.
En effet, si le locataire cause un dommage, le copropriétaire pourrait être tenu responsable à titre de propriétaire de l’unité.
Un réflexe essentiel : consulter un professionnel
Pour choisir la protection adéquate, il est recommandé de consulter un courtier ou un agent d’assurance et de lui fournir certains documents, notamment :
la déclaration de copropriété;
l’unité de référence.
Ces documents permettront au professionnel d’offrir des conseils adaptés à la situation du copropriétaire.
En résumé
En copropriété, l’assurance du copropriétaire doit généralement prévoir :
une assurance responsabilité civile (obligatoire);
une protection pour les améliorations de la partie privative;
une couverture pour les biens meubles;
une protection pour les frais de subsistance en cas de sinistre;
une garantie complémentaire en cas de franchise élevée ou de couverture insuffisante du syndicat.
Comme le rappelle Me Yves Joli-Cœur, être bien assuré est une étape essentielle pour protéger son patrimoine et éviter les mauvaises surprises en copropriété.
Voir la capsule vidéo "Assurance du copropriétaire" :
