En copropriété verticale, chaque appartement est représenté par un volume d’air inscrit au cadastre. Ce volume définit ce que possède chaque copropriétaire. Le terrain et la structure de l’immeuble (les fondations, les murs porteurs, le toit) forment les parties communes, elles aussi identifiées dans le cadastre. Mais que se passe-t-il si l’immeuble est partiellement ou complètement détruit, par exemple à cause d’un incendie ou d’une inondation? Beaucoup pensent qu’il suffit de reconstruire et de continuer comme si de rien n’était. Malheureusement, ce n’est pas du tout le cas.
Pourquoi faut-il modifier le cadastre?
Quand on reconstruit un immeuble, même si les nouveaux plans ressemblent aux anciens, les nouveaux appartements ne seront jamais exactement au même endroit que les anciens.
Exemple : L’ancien logement 302 était situé au 3e étage, à l’arrière. Après reconstruction, son remplaçant est légèrement déplacé vers l’avant, ou sa hauteur diffère de quelques centimètres. C’est suffisant pour que les anciens volumes cadastraux ne correspondent plus à la réalité.
Résultat? Si un copropriétaire tente de vendre son logement, le certificat de localisation préparé par le géomètre va révéler que son unité empiète sur d’autres fractions ou parties communes. On parle alors d’un vice de titre : le notaire ne pourra pas publier la vente, ou il faudra inclure de nombreuses réserves.
L’article 1049 du Code civil du Québec confirme cette exigence :
L’aliénation d’une partie divise d’une partie privative est sans effet si la déclaration de copropriété et le plan cadastral n’ont pas été préalablement modifiés pour créer une nouvelle fraction, la décrire, lui attribuer un numéro cadastral distinct et déterminer sa valeur relative, ou pour faire état des modifications apportées aux limites des parties privatives contiguës.
Cela signifie que sans mise à jour du cadastre et de la déclaration de copropriété, il est juridiquement impossible de transférer la propriété d’une fraction dont les limites ont été modifiées par la reconstruction.
Peut-on dissoudre la copropriété et repartir à zéro?
Il est impératif d’écarter l’option consistant à dissoudre la copropriété pour en établir une nouvelle. Une telle démarche entraînerait la disparition de l’ensemble des droits réels publiés — notamment les hypothèques, servitudes et droits d’usage — ce qui serait lourd de conséquences pour les copropriétaires, les créanciers et les assureurs. Il convient donc de maintenir la copropriété existante tout en procédant à une mise à jour du plan cadastral afin de rétablir la concordance entre l'objet du droit de propriété de chaque copropriétaire, le volume occupé et le cadastre.
Ce que dit l'article 3030 C.c.Q. :
À moins qu’il ne porte sur un immeuble situé en territoire non cadastré, aucun droit de propriété ne peut être publié au registre foncier si l’immeuble visé n’est pas identifié par un numéro de lot distinct au cadastre.
Aucune déclaration de copropriété [...] ne peut être inscrite, à moins que l’immeuble n’ait fait l’objet d’un plan cadastral qui pourvoit à l’immatriculation des parties privatives et communes.
L'immeuble doit donc exister et être correctement identifié au cadastre pour permettre la publication des droits de propriété.
Aussi, l'article 3041 C.c.Q. précise que l'immatriculation des parties privatives et communes ne peut se faire avant que le gros oeuvre du bâtiment ne permette de les mesurer et d'en déterminer les limites. Il faut alors éviter de dissoudre la copropriété et plutôt conserver l'oeuvre du bâtiment afin que le cadastre soit mis à jour pour refléter fidèlement la nouvelle configuration de l’immeuble.
La modification du cadastre : une opération complexe, mais réalisable
Le Code civil du Québec ne prévoit aucun mécanisme simplifié pour adapter le cadastre d’une copropriété verticale à la suite d’une reconstruction partielle ou totale. Néanmoins, deux approches sont envisageables pour permettre cette adaptation indispensable.
1. La création temporaire d’une indivision
Cette méthode, fréquemment utilisée, consiste à instaurer une indivision transitoire entre l’ensemble des copropriétaires sur les lots privatifs concernés (et, au besoin, sur les parties communes).
Concrètement :
Cette approche, bien que technique, offre l’avantage de préserver la continuité juridique de la copropriété tout en régularisant les titres de propriété, évitant ainsi les écueils liés à d’éventuels empiètements ou vices de titres.
2. La reconfiguration par lots intermédiaires
Plus lourde sur les plans juridique et administratif, cette méthode consiste à :
Cette solution, bien que viable, est particulièrement coûteuse et chronophage, notamment dans les copropriétés de grande taille.
Pourquoi cette régularisation est-elle essentielle?
Ne pas adapter le cadastre à la réalité physique d’un immeuble reconstruit expose les copropriétaires à des conséquences juridiques majeures.
Prenons l’exemple d’un copropriétaire qui souhaite vendre sa fraction, quelques années après un sinistre. Lors de la préparation du certificat de localisation, le professionnel constatera que le volume réellement occupé par l’unité ne correspond pas au volume inscrit au cadastre. La transaction sera alors bloquée ou retardée, et des correctifs devront être apportés au registre foncier – souvent à grands frais.
Pire encore, si ce problème n’est découvert qu’après l’expiration du délai de couverture de l’assureur, les coûts liés à la régularisation devront être entièrement assumés par les copropriétaires, sans possibilité de réclamation.
Attention à la couverture d’assurance
Il importe également de s'assurer que la couverture d’assurance inclut les frais liés à la mise à jour du cadastre, notamment les honoraires des arpenteurs-géomètres, des notaires et des avocats impliqués dans les opérations de reconfiguration cadastrale. Cette dimension, souvent négligée ou ignorée par les assureurs, fait pourtant partie intégrante des coûts de reconstruction.
Plusieurs syndicats de copropriétaires se voient refuser, après coup, le remboursement de ces dépenses, sous prétexte qu’elles ne concernent pas directement la réparation matérielle de l’immeuble. Il est donc essentiel de discuter expressément de cette question avec votre courtier d’assurance, au moment de souscrire ou de renouveler la police, afin d’éviter de mauvaises surprises en cas de sinistre.
Concrètement, que faut-il faire après la reconstruction?
Afin de rétablir pleinement le cadre juridique et cadastral de la copropriété à la suite de la reconstruction, plusieurs démarches doivent être entreprises sans délai :
BON À SAVOIR ! La reconstruction après un sinistre, en copropriété verticale, nécessite bien plus que des plans d’architecte et des assurances. Le cadastre doit absolument être modifié, sinon les titres de propriété seront affectés.
À RETENIR ! Deux méthodes permettent de régulariser le cadastre après la reconstruction d’un immeuble. Dans les deux cas, il est nécessaire de déposer un nouveau plan cadastral et de modifier la déclaration de copropriété. La première méthode, généralement la plus simple, repose sur la création d’une indivision temporaire entre tous les copropriétaires, afin de permettre la reconfiguration cadastrale. La seconde, plus complexe et coûteuse, implique l’immatriculation individuelle des portions concernées, suivie des cessions de droits appropriées avant l’adoption des modifications requises.
ATTENTION ! Reconstruire un immeuble, ce n’est pas suffisant. Le cadastre doit refléter la réalité physique des lieux, c’est-à-dire les nouveaux volumes d’air occupés par les logements. À défaut, la validité des titres de propriété est compromise.
CONSULTEZ L'OUVRAGE: La copropriété divise, 5e édition de Me Christine Gagnon (Chapitre 2, par. 51, débutant à la page 38).
