Le rôle du syndicat en matière de réparations : un jugement clé

Un jugement rendu le 17 avril 2025 par la Cour du Québec dans l’affaire Syndicat des copropriétaires du Château Nasso c. Setareh (2025 QCCQ 1286) vient rappeler avec force les obligations légales qui incombent aux syndicats de copropriété en matière d’entretien et de réparation des parties communes et privatives. Cette décision s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence de plus en plus attentive au respect rigoureux des devoirs du syndicat envers les copropriétaires, notamment en ce qui concerne la conservation de l’immeuble, la sécurité des occupants et la gestion diligente des interventions requises.

Contexte du litige

Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires du Château Nasso réclamait une somme de 931,30 $ à la copropriétaire, pour les frais encourus pour barricader une fenêtre brisée et l’envoi d’une lettre de mise en demeure. En réponse, celle-ci a contesté la demande, estimant que la fenêtre faisait partie des parties communes et que le Syndicat était responsable des réparations. Elle a aussi présenté une demande reconventionnelle, réclamant le remboursement de 505,89 $ pour les réparations qu’elle avait effectuées elle-même, à ses frais.

Enjeux juridiques

Le Tribunal a été amené à trancher deux questions fondamentales :

1. La copropriétaire est-elle responsable du bris de la fenêtre ?
2. Le Syndicat doit-il rembourser les frais engagés pour la réparation de la fenêtre ?

Rappel des responsabilités du syndicat

Le Tribunal a conclu que le Syndicat n’avait pas prouvé que la copropriétaire était responsable du bris de la fenêtre. En effet, il n’a pas été en mesure d’expliquer la raison du bris de la fenêtre, ni démontré que le dommage avait été causé par une faute ou une négligence de la part de la copropriétaire. Par conséquent, la demande du Syndicat a été rejetée.

D’autre part, le Tribunal a accueilli la demande reconventionnelle de la copropriétaire. Il a estimé que, même si la fenêtre faisait partie des parties communes, le Syndicat avait l’obligation de procéder à la réparation des dommages, conformément aux articles 1074.1 et 1074.2 du Code civil du Québec. 

Obligations du syndicat en matière de réparations

Le jugement rappelle qu’en vertu de l’article 1074.1 du Code civil du Québec, le syndicat qui ne se prévaut pas de son assurance est tenu d’effectuer les réparations, à la suite d’un sinistre, même en cas de faute du copropriétaire. Cette obligation est impérative : le syndicat doit engager les travaux nécessaires pour remettre les lieux en état. Ce n’est qu’ensuite, s’il y a eu faute de la part du copropriétaire, qu’il peut exercer un recours pour récupérer les sommes engagées, conformément à l’article 1074.2 C.c.Q.

Comme le souligne le Tribunal, la doctrine et la jurisprudence confirment que cette obligation s’applique même lorsque le coût des travaux est inférieur à la franchise d’assurance. Le syndicat ne peut donc pas refuser d’intervenir sous prétexte qu’il n’a pas eu recours à son assurance.

Cette règle vise tant les parties communes que les parties privatives, ce qui renforce la responsabilité du syndicat sur l’ensemble de l’immeuble. Il ne peut s’en exonérer au motif que la partie sinistrée est à usage exclusif ou se trouve dans une unité privative.

Définition des parties communes et privatives

Le jugement aborde également la question de la définition des parties communes et privatives. Bien que la fenêtre soit une partie commune, le Syndicat a tenté de faire valoir que la copropriétaire était responsable de son entretien, car elle en avait l'usage exclusif. Toutefois, le Tribunal a jugé que la copropriétaire n’était pas responsable du bris et que, par conséquent, elle n’avait pas à assumer les frais de réparation. Cette décision rappelle aux syndicats qu’ils ne peuvent pas se défaire de leurs responsabilités d’entretien en se basant uniquement sur l’usage exclusif des copropriétaires.

Pour une gestion rigoureuse des réparations

Le jugement rendu dans cette affaire constitue une mise en garde pour les syndicats de copropriété. Il est essentiel qu’ils respectent leurs obligations de réparation avec diligence, conformément aux dispositions du Code civil du Québec. Ils ne doivent pas seulement se reposer sur des hypothèses ou des suspicions pour transférer la responsabilité des réparations à un copropriétaire. En cas de sinistre, la priorité doit être donnée à la réparation rapide des dommages, surtout lorsque les frais sont inférieurs à la franchise d’assurance.

De plus, il est primordial que les syndicats soient transparents et qu’ils se fondent sur des preuves solides, lorsqu'ils cherchent à imputer des frais aux copropriétaires. Le manque de rigueur dans la gestion des réparations pourrait entraîner des contestations, des coûts additionnels, et des décisions défavorables, comme le démontre ce jugement.