Dégât d’eau en copropriété : quand le gardien du bien doit payer

La Cour du Québec a récemment rendu un jugement concernant le Syndicat des copropriétaires du 575, Lucien-L’Allier, qui réclamait à un copropriétaire 11 899,80 $ à la suite d’un dégât d’eau provenant de sa partie privative. Deux semaines après l’installation d’un lave-vaisselle, une valve d’arrêt défectueuse, située sous l’évier de cuisine, a provoqué une fuite ayant entraîné des travaux de nettoyage, de décontamination et de réparation. Comme ces coûts étaient inférieurs à la franchise de l’assurance du syndicat, celui-ci a dû en assumer le paiement avant de s’adresser au copropriétaire pour en obtenir le remboursement.

De son côté, l’assureur de ce dernier intervient pour soutenir que son assuré n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile.

Questions en litige

Dans quelle mesure le syndicat peut-il recouvrer ses débours lorsque le sinistre provient d’un bien sous la garde d’un copropriétaire, et que le coût est inférieur à la franchise de l’assurance du syndicat?

Cadre juridique

Le juge Luc Huppé commence par rappeler le cadre légal qui régit la copropriété divise au Québec. D’abord, l’article 1073 du Code civil du Québec impose au syndicat de copropriétaires de souscrire une assurance couvrant non seulement les parties communes, mais également les parties privatives, et ce avec des franchises qualifiées de raisonnables. Cette couverture est complétée par l’article 1071.1 du Code civil du Québec qui prévoit la création d’un fonds d’auto-assurance destiné, entre autres, à assumer le paiement de ces franchises. 

Par ailleurs, les copropriétaires assurent les améliorations apportées à leur partie privative. Aux termes de l’article 1064.1 du Code civil du Québec, ils doivent aussi souscrire une assurance couvrant leur responsabilité personnelle. Cette assurance prend toute son importance lorsqu’un sinistre survenu dans l’immeuble est susceptible d’engager leur responsabilité personnelle.

Le juge Huppé rappelle que depuis la réforme de 2020, l’article 1074.2 du Code civil du Québec introduit une nuance importante : le syndicat conserve le droit de réclamer des dommages-intérêts à un copropriétaire lorsque le préjudice provient du fait des biens dont il a la garde. Cet article fait directement écho à l’article 1465 du Code civil du Québec, qui établit une présomption de faute contre le gardien d’un bien dès lors que ce bien cause un dommage de manière autonome. Pour repousser cette présomption, il appartient alors au copropriétaire de démontrer qu’il a agi sans faute, en prouvant avoir pris des moyens raisonnables de prévention.

Le juge situe également son raisonnement dans le contexte plus large des articles 1039 et 1063 du Code civil du Québec qui consacrent à la fois la primauté de l’intérêt collectif et l’obligation de chaque copropriétaire de ne pas nuire aux droits des autres. Enfin, il rappelle que la déclaration de copropriété impose elle-même des obligations précises d’entretien et de vérification régulière des canalisations et accessoires situés dans les parties privatives.

Analyse et portée

Le tribunal retient que la cause la plus probable du sinistre est la défectuosité intrinsèque de la valve (fait autonome du bien), et non une mauvaise manipulation par le plombier. Dès lors, s’applique l’art. 1465 C.c.Q. : présomption de faute à l’égard du copropriétaire gardien du bien.

Pour repousser cette présomption, le copropriétaire devait démontrer avoir pris des moyens raisonnables et actifs pour prévenir le sinistre (vigilance accrue en copropriété, vérification ponctuelle, surtout après un changement d’équipement). Or, le copropriétaire ne prouve pas une telle démarche; des objets sous l’évier empêchaient même de détecter l’écoulement.

Le tribunal articule la solution à l’échelle de la collectivité : il n’y a pas lieu de collectiviser le risque et le coût d’un sinistre provenant d’un bien sous la garde d’un copropriétaire, faute de moyens de contrôle par le syndicat. La charge doit être assumée par l’assurance responsabilité du copropriétaire (art. 1064.1 C.c.Q.), non par l’assurance du syndicat ou son fonds d’auto-assurance.

Doctrine citée

Ce jugement s’appuie aussi sur la doctrine, pour expliquer la portée de l’article 1074.2 du Code civil du Québec Le tribunal cite d’abord Me Yves Joli-Cœur, qui a mis en lumière les dérives causées par la version de 2018 de la loi, en déplaçant le poids financier des sinistres vers les syndicats. Il rappelle aussi que la réforme de 2020 visait à corriger cette situation. Le juge mentionne ensuite Me Maxime Laflamme-Leblond, qui a démontré que depuis cette réforme, le fardeau de preuve repose davantage sur le copropriétaire, en tant que gardien du bien en cause. Enfin, il fait référence à Me Clément Lucas, qui souligne les incohérences dans la jurisprudence et met en garde contre le risque de créer une quasi-immunité si l’on minimise les obligations de base des copropriétaires.

Ces références doctrinales appuient la conclusion du juge : il faut responsabiliser le copropriétaire gardien de son bien et ainsi protéger l’intérêt collectif de la copropriété.

Décision du tribunal 

Le tribunal a donc conclu que le copropriétaire devait rembourser au syndicat la somme de 11 899,80 $. À ce montant s’ajoutent les intérêts au taux légal, ainsi qu’une indemnité additionnelle calculée à partir du 17 mai 2024, soit la date de la mise en demeure qui lui fut adressée.

Pour consulter le jugement en intégralité, rendez-vous sur le lien suivant : Syndicat des copropriétaires 575, Lucien-L'Allier c. Grondin, 2025 QCCQ 4738

 BON À SAVOIR! La présomption de faute du gardien d’un bien (art. 1465 C.c.Q.) ne dispense pas le syndicat de documenter adéquatement le lien de causalité. Une réclamation non appuyée par une expertise technique sérieuse risque fort d’être contestée par le copropriétaire ou son assureur.

À RETENIR :​ Un syndicat de copropriétaires ne peut jamais se satisfaire d’affirmer que l’origine d’un sinistre se trouve dans une partie privative pour réclamer au copropriétaire concerné. Afin d’assurer la recevabilité de sa réclamation, il doit impérativement mandater les expertises nécessaires pour identifier avec précision la cause du sinistre.

 ATTENTION! Pour prouver qu’il n’a pas commis de faute, le gardien d’un bien doit démontrer qu’il a pris les moyens raisonnables pour prévenir le fait générateur des dommages. Il peut s’exonérer par une simple preuve générale d’absence de faute. L’appréciation est faite en tenant compte de la norme de conduite de la personne prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances.