Crise des assurances en copropriété : vers des interdictions de location?

Dans un contexte où le Québec fait face à une crise du logement sans précédent, une autre crise, plus discrète mais tout aussi préoccupante, se profile à l’horizon : celle des assurances en copropriété. Comme le rapporte un récent article du Journal de Montréal, de nombreux syndicats envisagent désormais d’interdire la location de certaines unités afin de limiter les sinistres... et leurs conséquences financières.

Lisez l’article complet ici : Des milliers de condos ne pourront plus être loués à cause des assurances – Journal de Montréal

Une logique implacable… et inquiétante

Lorsqu’un sinistre majeur, tel un dégât d’eau, survient dans un immeuble en copropriété, les dommages correspondant à la franchise d’assurance — laquelle peut atteindre entre 2 et 5 millions de dollars — demeurent à la charge du syndicat, et donc des copropriétaires. La situation devient particulièrement préoccupante lorsque le sinistre est attribuable à un locataire fautif, que celui-ci est introuvable ou non assuré. Le syndicat se voit alors contraint d’intenter un recours dont l’efficacité est compromise, en raison de l’insolvabilité du locataire ou de l’impossibilité d’exécuter un jugement en sa défaveur.

Me Yves Joli-Coeur, avocat émérite en droit de la copropriété, interviewé dans le reportage, met en lumière les conséquences de ce déséquilibre :

« Les administrateurs des syndicats ont perdu le contrôle de ce qui se passe dans l’immeuble, alors que certains sinistres vident le fonds d’autoassurance. »

Ce constat de perte de maîtrise pousse certains syndicats à envisager des mesures extrêmes, telles que l’interdiction pure et simple de la location — une décision aux répercussions considérables, notamment dans le contexte actuel de pénurie de logements.

Une faille dans le cadre juridique québécois

Deux décisions récentes des tribunaux sont venues accentuer la complexité du régime. Elles privent désormais le syndicat de la possibilité de poursuivre le copropriétaire lorsque la faute relève de son locataire. Le syndicat doit alors diriger son recours contre le locataire lui-même — une démarche souvent vaine, en particulier si ce dernier a quitté les lieux ou n’est pas couvert par une assurance responsabilité civile.

Des solutions à mettre en place… sans tarder

Le constat est sans appel : la copropriété québécoise fait face à un risque croissant de judiciarisation, de hausse des charges, et de conflits entre copropriétaires occupants et investisseurs-loueurs. Il est urgent d’agir.

Pour une réforme législative

Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec plaide pour une réforme législative visant :
•    L'imposition d'une assurance responsabilité civile obligatoire pour les locataires ;
•    L'obligation pour le copropriétaire locateur de transmettre une copie du bail et la preuve d'assurance ;
•    L'inversion du fardeau de la preuve pour permettre un recours plus efficace contre le copropriétaire locateur en cas de sinistre ;
•    Une responsabilité supplétive du copropriétaire en cas de défaut d'information ou de couverture du locataire.

Comme le souligne Me Joli-Coeur, l’autogestion des risques ne suffit plus. Il est temps que les pouvoirs publics, assureurs et syndicats se concertent pour instaurer une gouvernance mieux adaptée à la réalité du marché.

Conclusion : agir avant qu’il ne soit trop tard

Face à la montée fulgurante des primes, à l’explosion des franchises et à l’impossibilité croissante d’obtenir une indemnisation adéquate, le régime de copropriété québécois se retrouve à la croisée des chemins. L’adoption de mesures défensives, telles que l’interdiction de la location, n’est que le symptôme d’un déséquilibre plus profond entre les responsabilités, les recours disponibles et la capacité réelle d’exécution des jugements.

Sans réforme structurelle, les copropriétaires continueront à assumer collectivement les conséquences des comportements individuels de locataires non assurés ou insolvables. Pour éviter que cette crise silencieuse ne mine davantage la confiance dans le modèle de la copropriété, il est impératif de moderniser le cadre juridique et d’instaurer des mécanismes de protection efficaces et équitables.

Il en va non seulement de la pérennité financière des syndicats, mais aussi de l’équilibre social du marché de l’habitation au Québec

 BON À SAVOIR! Selon les données du Recensement de 2021, 50,4 % des logements occupés du centre-ville de Montréal étaient des appartements en copropriété. Or, parmi ces unités, 50,3 % étaient louées à des locataires. Cela signifie qu’un copropriétaire sur deux y détient une unité à des fins locatives.