L’attestation sur l’état de la copropriété (ASEC), prévue à l’article 1068.1 du Code civil du Québec, constitue une pièce maîtresse dans tout processus de vente d’une fraction. Elle a pour objet de refléter, à un moment déterminé, une représentation fidèle et complète de la situation de la copropriété. À ce titre, elle doit comporter des informations relatives à la situation financière du syndicat, aux travaux majeurs planifiés, aux procédures judiciaires en cours ainsi qu’aux sinistres ayant affecté soit les parties communes, soit la partie privative concernée. Elle doit, en outre, faire état des cotisations spéciales déjà adoptées, mais dont l’exigibilité demeure à venir.
L’attestation est donc destinée à refléter la réalité actuelle de la copropriété. Elle ne peut être envisagée comme un simple document administratif produit de façon périodique, sans égard au moment précis de la demande par le copropriétaire qui désire vendre sa fraction. C’est ce qu’on appelle le principe de la contemporanéité de l’attestation.
Une absence de « durée de vie » formelle
La Chambre des notaires du Québec, dans un communiqué émis le 17 septembre 2025, souligne que le Code civil ne fixe pas expressément de « durée de validité » pour cette attestation. Certains syndicats ou gestionnaires ont donc cru pouvoir limiter leur obligation en produisant une seule attestation par année, souvent au moment de l’assemblée annuelle, et en la réutilisant par la suite pour satisfaire aux demandes des copropriétaires ou des acheteurs potentiels.
Or, rappelle la Chambre des notaires du Québec, une telle pratique contredit l’esprit de la loi. En effet, une attestation produite une seule fois par année risque de contenir des informations devenues périmées, telles que des contributions additionnelles aux charges communes (cotisations spéciales) imposées par le conseil d’administration après l’assemblée annuelle des copropriétaires, un sinistre majeur survenu entre-temps, ou encore un nouveau litige judiciaire impliquant le syndicat.
La logique du législateur commande donc que chaque attestation remise soit à jour au moment de la demande et adaptée au contexte précis de la transaction envisagée.
L’intention du législateur
Lors de l’étude détaillée du projet de loi 16 qui a introduit l’article 1068.1 C.c.Q., la ministre Andrée Laforest a été très claire : cet ajout visait à corriger une situation qui plaçait trop souvent l’acheteur dans une position délicate, privé d’informations essentielles et incapable d’exercer un consentement libre et éclairé.
Elle a affirmé que « l’attestation du syndicat offrira à tout acheteur une vue d’ensemble à jour de la copropriété, pour un consentement éclairé lors de l’achat ». Elle a insisté sur le caractère indispensable de cette information, compte tenu de l’importance financière et personnelle que représente l’acquisition d’une propriété.
La ministre a même souligné s’être inspirée du modèle ontarien, où un « certificat d’information » est remis systématiquement avant la vente. Le Québec ne fait donc que se rallier à des pratiques éprouvées de transparence et de protection de l’acheteur.
L’expérience ontarienne
Le communiqué de la Chambre des notaires du Québec souligne d’ailleurs qu’en Ontario, bien que la loi ne précise pas de durée de validité formelle de ce certificat, les tribunaux ont sanctionné à plusieurs reprises des « associations condominiales » qui avaient transmis des documents incomplets ou qui ne reflétaient pas la situation réelle au moment de la vente. Ces décisions rappellent que l’information doit toujours être contemporaine et refléter la réalité la plus récente de la copropriété.
Cette expérience est directement transposable au Québec : une attestation qui ne reflète pas fidèlement l’état actuel de la copropriété pourrait être jugée trompeuse et ouvrir la porte à des recours pour vice de consentement.
Le rôle des parties et du notaire
Il est vrai que le notaire instrumentant n’a pas, en principe, l’obligation de vérifier si le contenu de l’attestation a été mis à jour entre le moment de son émission et la signature de l’acte de vente. Il n’a pas non plus l’obligation d’exiger du vendeur qu’il la remette avant la signature de l’acte de vente, sauf instruction particulière du créancier hypothécaire.
Toutefois, le notaire conserve un devoir de conseil auprès des parties. Il doit attirer leur attention sur l’importance de la contemporanéité des informations contenues dans l’attestation. À défaut, l’acheteur pourrait se retrouver lié par un contrat sans avoir eu accès à l’ensemble des données pertinentes, ce qui pourrait vicier son consentement.
Ainsi, il appartient au syndicat de copropriétaires de remettre une attestation à jour dans les 15 jours suivant la demande, comme le prévoit la loi. Cette attestation ne saurait se réduire à un document produit une seule fois par année, mais doit être rédigée spécifiquement en fonction de chaque demande, dans le cadre d’un processus de vente d’une fraction de la copropriété.
Conséquences d’une attestation obsolète
Une attestation ancienne ou périmée comporterait des risques majeurs. Elle pourrait omettre des charges communes additionnelles, des travaux urgents ou des dettes importantes du syndicat. Un acheteur découvrant après la vente que l’attestation ne reflétait pas la situation réelle pourrait invoquer un vice de consentement et demander l’annulation de la transaction ou des dommages-intérêts.
Le syndicat qui délivrerait volontairement une attestation obsolète pourrait même voir sa responsabilité engagée, tant à l’égard de l’acheteur que du vendeur, en raison des conséquences financières et juridiques qui en découleraient.
BON À SAVOIR ! L’attestation sur l’état de la copropriété doit être remise dans les 15 jours de la demande d’un copropriétaire. Elle constitue un document officiel du syndicat et engage sa responsabilité.
À RETENIR : L’attestation doit toujours refléter la situation contemporaine de la copropriété. Un document produit une seule fois par année, puis remis à tous les acheteurs potentiels, ne satisfait pas aux exigences de l’article 1068.1 C.c.Q.
ATTENTION ! Une attestation désuète peut vicier le consentement de l’acheteur et donner lieu à des recours judiciaires. Le syndicat doit donc veiller à fournir une information exacte et actualisée, afin de protéger à la fois les copropriétaires et les acquéreurs.
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