A partir du 14 août 2025, un nouveau règlement d’application de la Loi 16 (adoptée en 2019, complétée en 2024 par le projet de loi 31) sera en vigueur qui encadrera strictement les copropriétés divises. Il introduit trois obligations majeures : le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et l’attestation du syndicat. Ces outils renforcent la transparence, la gestion proactive et la protection financière pour les acheteurs et copropriétaires québécois.
1. Carnet d’entretien : gage de prévoyance et sécurité
Chaque copropriété doit dorénavant disposer d’un carnet d’entretien professionnel, établi ou validé par des membres d’un ordre professionnel (ingénieurs, architectes, évaluateurs agréés ou technologues professionnels). Ce document comprendra :
● L’inventaire des parties communes, matériaux et équipements (toiture, ascenseurs, ventilation, etc.)
● L’état, la durée de vie estimée, l’historique d’entretien et le plan des travaux sur 25 ans
● Une mise à jour annuelle et une révision professionnelle tous les 5 ans (ou tous les 10 ans pour les petites copropriétés)
Pour l’acheteur, cela permet d’évaluer de manière fiable la santé du bâtiment et d’anticiper les coûts futurs.
2. Étude du fonds de prévoyance : clarté financière indispensable
Tous les syndicats doivent faire réaliser une étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans par un professionnel autorisé. Cette étude permet :
● De chiffrer les travaux majeurs prévus sur 25 ans
● De recommander les cotisations annuelles pour éviter les cotisations spéciales
● De vérifier la suffisance des fonds disponibles
Cela assure à l’acheteur une transparence financière accrue, une réduction des imprévus et une saine gestion à long terme.
3. Attestation du syndicat obligatoire : transparence à la vente
À partir du 14 août 2025, le syndicat devra remettre une attestation détaillée à l’acheteur dès la signature d’une promesse d’achat ou à la demande du propriétaire. Cette attestation inclut notamment :
● Le montant et les recommandations du fonds de prévoyance
● L’historique des contributions aux charges communes
● Les surplus ou déficits des états financiers récents
● Les polices d’assurance en vigueur
● Les réclamations, sinistres, litiges et travaux majeurs
Cette démarche offre à l’acheteur une vue complète sur la situation financière et technique de la copropriété.
4. Protections supplémentaires : sécurité des acomptes
Les acomptes versés lors de l’achat d’une copropriété neuve doivent maintenant être déposés en fidéicommis et gérés par des professionnels autorisés. Cela protège les acheteurs contre l’utilisation abusive des fonds avant la livraison, renforçant la confiance dans les projets immobiliers neufs.
5. Impacts concrets pour l’acheteur : avantages clairs
Aspect : Avantage pour l’acheteur
Ces mesures permettent aux acheteurs de prendre des décisions éclairées, de mieux anticiper les frais et de négocier avec plus d’assurance.
6. Quelques défis à considérer
L’entrée en vigueur pourrait entraîner une hausse des frais de copropriété à court terme, notamment pour alimenter adéquatement le fonds de prévoyance. De plus, certaines organisations comme la QPAREB soulignent que l’attestation est remise après la promesse d’achat, ce qui limite l’accès à l’information avant l’engagement et pose un enjeu de transparence.
7. Pourquoi cette réforme est une véritable aubaine pour l’acheteur
Cette réforme renforce :
● La fiabilité des données et la qualité des inspections
● La prévision des coûts futurs et la stabilité des cotisations
● La sécurité des fonds et la rigueur des processus
● La valorisation des immeubles bien gérés
● La confiance dans les transactions et la gouvernance des syndicats
Conclusion
La réforme qui entre en vigueur le 14 août 2025 marque un tournant majeur dans la gestion des copropriétés au Québec. Elle offre aux acheteurs une meilleure sécurité, une information fiable et une plus grande maîtrise des coûts, tout en favorisant la pérennité du parc immobilier. Attendue depuis l’adoption de la Loi 16, cette réglementation concrétise un encadrement plus professionnel. Que vous achetiez une première propriété ou un immeuble locatif, elle vous permet de faire un choix éclairé. En préparant votre dossier dès maintenant (requêtes au syndicat, consultation des études, demande d’attestation), vous serez en position favorable pour acheter avec confiance.
Nathalie Audet, Courtier Immobilier Résidentiel
3299 Rue Beaubien E,
Montréal, QC H1X 1G4
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