Pour de nombreuses personnes, l’achat d’un bien immobilier représente leur principal investissement financier et, par conséquent, il s’agit d’une décision majeure qui doit être prise de manière éclairée. Or, pour que l’acheteur fasse le bon choix, plusieurs informations sur la copropriété convoitée s’avèrent essentielles lors d’une transaction. Le projet de loi 16, qui a été adopté en décembre 2019, prévoit une mesure importante qui permettra à l’acheteur de prendre la bonne décision.
En effet, l’article 1068.1 du Code civil du Québec, en vigueur depuis le 14 août 2025, prévoit que le vendeur d’une fraction devra, en temps utile, remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, dont la forme et le contenu seront déterminés par ce même règlement. Cette attestation devra être remise au copropriétaire qui en fait la demande dans un délai de 15 jours.
En quoi consiste une attestation sur l’état de la copropriété ?
Le projet de règlement précise les éléments qui devront figurer dans l’attestation :
Situation financière :
Assurances :
État de l’immeuble :
- Des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat au cours des cinq (5) dernières années, portant sur l’état général de l’immeuble ou de l’une de ses principales composantes ;
- Des sinistres ayant affecté, au cours des cinq (5) dernières années, la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes de l’immeuble ;
- Des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes au cours des 5 dernières années, et ceux prévus pour les 10 prochaines années ou devant être effectués à brève échéance à la suite d’un imprévu.
- Des litiges actuels impliquant le syndicat, avec indication des procédures en cours.
Quels sont les objectifs de l’attestation ?
Permettre un choix éclairé
L’un des objectifs premiers de cette obligation est d’offrir une meilleure transparence pour le promettant acheteur, en lui permettant d’accéder à un portrait complet et détaillé de la copropriété dont il s’apprête à faire l’acquisition. Cela évite bien des surprises à l’acheteur, mais également au vendeur qui pourrait faire l’objet d’une procédure judiciaire à la suite de l’achat de la copropriété.
Responsabilisation des syndicats de copropriétaires
L’autre objectif essentiel est de responsabiliser les syndicats de copropriétaires. Actuellement, plusieurs immeubles peinent à entretenir adéquatement l’immeuble et à maintenir un fonds de prévoyance suffisant, exposant copropriétaires et futurs acheteurs à des coûts imprévus. Avec l’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation, la loi instaure ainsi une gestion plus rigoureuse. Un immeuble mal géré deviendra plus difficile à vendre ou à assurer, ce qui poussera les syndicats à se conformer pour éviter une dévaluation de la copropriété.
Quels sont les impacts anticipés sur les transactions immobilières ?
Délais à anticiper
Tout changement crée son lot de confusion et d’ajustement. Ainsi, lors de l’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation, plusieurs syndicats de copropriétaires n’en auront pas connaissance ou ne seront pas préparés à faire face à une telle demande. Cela occasionnera inévitablement des délais dans la réalisation de la transaction immobilière.
Difficulté à vendre
Si, sur réception de l’attestation sur l’état de la copropriété, l’acheteur constate que la situation financière de la copropriété n’est pas bonne, que l’entretien de l’immeuble est déficient ou que les assurances sont insuffisantes, il pourrait alors se retirer de la transaction immobilière. Certaines copropriétés pourraient donc perdre l’intérêt des acheteurs potentiels.
Accompagnement à prévoir
Avec des obligations de plus en plus importantes auxquelles se conformer et la pression du marché afin de s’y conformer rapidement, les syndicats de copropriétaires devront se tourner vers des professionnels qualifiés pour les accompagner dans ce processus. On peut penser, notamment, à des firmes de gestion de copropriétés, à des évaluateurs agréés, des ingénieurs, des comptables, etc.
De plus, face à la complexité de la transaction immobilière en copropriété, les vendeurs et les acheteurs devraient également se tourner vers des professionnels compétents tels que les courtiers immobiliers qui, grâce à leur devoir de vérification, d’information et de conseils, seront en mesure de les accompagner dans leur processus de vente ou d’achat, et ce, dans leur meilleur intérêt.
Conclusion
Bien que l’attestation sur l’état de la copropriété augmente les obligations administratives, elle offre en retour un cadre plus fiable pour tous les intervenants à la transaction immobilière. L’attestation sur l’état de la copropriété constitue une avancée majeure :
La vente et l’achat d’une copropriété divise est un processus qui peut paraître simple, mais qui, dans les faits, nécessite des vérifications rigoureuses et un accompagnement adéquat. À cet effet, RE/MAX est un réseau de courtiers immobiliers qualifiés dans la vente, l'achat et la location de copropriétés divises partout au Québec, lesquels sont en mesure d’obtenir et de prendre connaissance de toute la documentation pertinente afin de vous conseiller en conséquence. D’ailleurs, les courtiers Affiliés Coproprié-T RE/MAX ont accès à un programme de formation exclusif et spécialement conçu pour la copropriété, soit le programme Coproprié-T, lequel leur permet de maintenir de hauts standards de qualité de service lors de leurs transactions impliquant des copropriétés divises.
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Me Julie Smythe, MBA
Directrice Affaires juridiques
RE/MAX Québec
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