Depuis quelque temps, l’attestation de copropriété alimente bien des discussions dans le milieu immobilier. En tant que courtier immobilier, c’est notre devoir de bien renseigner le vendeur des frais d’inscription de leur propriété. Plusieurs de mes vendeurs se demandent pourquoi ce document coûte si cher et, surtout, s’il ne devrait pas être intégré aux frais de condo. Pour y voir clair, il faut comprendre à quoi sert cette attestation, ce qu’elle exige des syndicats et pourquoi les pratiques varient autant.
Un document indispensable – et très pointilleux
L’attestation de copropriété n’a rien d’un simple papier administratif. Le courtier immobilier doit en faire la demande au syndicat aussitôt que la propriété est mise en vente. C’est le document clé d’une transaction : il donne à l’acheteur et au notaire un portrait complet de la copropriété. On y trouve notamment : les montants dus, les cotisations spéciales, les travaux planifiés, les assurances, la santé financière de l’immeuble… bref, tout ce qui pourrait influencer la décision d’acheter une copropriété.
Comme les informations doivent être exactes et à jour, sa production demande du temps, de la rigueur et parfois plusieurs vérifications.
Pourquoi ce n’est pas inclus dans les charges communes
Dans la majorité des immeubles, l’attestation est produite uniquement lorsqu’un copropriétaire met sa propriété en vente. C’est donc un service ponctuel, utilisé par une seule personne à la fois.
Les frais de condo servent à financer l’entretien de l’immeuble et son administration courante. Intégrer l’attestation à ces frais reviendrait à faire payer l’ensemble des copropriétaires pour un document que seule une minorité utilise donc difficile à justifier.
Le casse-tête des bâtiments à double syndicat
Là où ça se complique, c’est dans les ensembles immobiliers qui comptent un syndicat vertical et un syndicat horizontal. Chaque syndicat possède sa propre gouvernance, ses propres finances… et son propre devoir de fournir une attestation.
Résultat : pour vendre, il faut deux documents distincts — et donc deux frais. Beaucoup de copropriétaires l’ignorent, ce qui crée un effet de surprise au moment de la facture. Pourtant, dans cette structure, c’est parfaitement normal.
Les mises à jour qui font grimper la facture
Autre élément qui peut augmenter les coûts : les demandes de révision faites par le notaire. Si trop de temps s’écoule entre la première attestation et la signature, les informations peuvent changer. Le notaire exigera alors une mise à jour.
Certains gestionnaires la fournissent gratuitement, mais ce n’est pas la norme. Plusieurs syndicats facturent une seconde attestation ou un frais de révision.
Dans une copropriété à deux syndicats, cela peut même signifier deux mises à jour… et deux frais supplémentaires.
Alors, qui doit payer?
Même si l’attestation reflète l’état de toute la copropriété, elle n’est utile qu’au vendeur et à l’acheteur. Elle n’est ni collective, ni récurrente.
C’est pourquoi les frais sont généralement imputés au propriétaire qui vend et non à l’ensemble des copropriétaires.
Mieux informer pour éviter les mauvaises surprises
En fin de compte, les frais d’attestation sont légitimes et leur facturation individuelle est justifiée mais malheureusement, certaines compagnies de gestion en profitent pour charger des frais jusqu'à 450$ plus taxes. Dans les immeubles à double syndicat, la double attestation est tout à fait normale. Et selon les exigences du notaire, des frais de mise à jour peuvent s’ajouter. J”ai eu un cas dernièrement ou les frais totals pour le vendeur étaient de plus de $1200 plus taxes pour un double syndicat!
Pour éviter frustrations et incompréhensions, les syndicats gagneraient à mieux communiquer leurs tarifs. Quant aux vendeurs, ils auraient tout intérêt à intégrer ces frais dès les premières étapes de leur projet et bien sûr de bien se renseigner auprès de leur syndicat ou compagnie de gestion.
Des pistes pour réduire les coûts
Certains copropriétaires se demandent s’il existe des solutions pour alléger la facture. Une idée souvent évoquée serait que le syndicat prépare chaque année une attestation générale, couvrant l’ensemble du bâtiment, et que son coût soit intégré aux frais de copropriété. Cette version globale servirait de base. Ensuite, lors d’une transaction, le notaire demanderait uniquement les informations propres à l’unité concernée, ce qui éviterait au vendeur de payer deux fois pour des données déjà produites.
Cette approche pourrait réduire les frais individuels tout en maintenant la précision des informations, même si elle demanderait une bonne organisation interne et une mise à jour rigoureuse.
Nathalie Audet, Courtier Immobilier Résidentiel
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