Étude de cas : Acheter un condo sans étude du fonds de prévoyance

Bien que la loi n’ait pas encore été adoptée, il est prévu qu’une fois en vigueur, chaque syndicat de copropriété au Québec devra faire réaliser une étude du fonds de prévoyance par un professionnel qualifié. Cette étude, à renouveler minimalement tous les cinq ans, permettra d’évaluer les montants à accumuler pour couvrir les réparations majeures et le remplacement des parties communes d’un immeuble. 

Une fois la loi adoptée, les syndicats disposeront d’un délai de trois ans pour s’y conformer. Malgré cette future obligation, plusieurs copropriétés tardent encore à se préparer. Or, l’absence d’une telle étude peut entraîner d’importantes conséquences, tant pour les copropriétaires actuels que pour les acheteurs potentiels.

L’étude du fonds de prévoyance est pourtant un outil de planification financière incontournable. 

Elle permet : 

• D’éviter des cotisations spéciales imprévues, souvent très coûteuses ;
• De préserver la valeur du bâtiment grâce à une planification adéquate des travaux majeurs ; 
• De rassurer les acheteurs potentiels en démontrant une gestion saine et prévoyante. 

Voici un exemple concret qui illustre bien l’importance de cette étude : 

L’an dernier, un de mes clients a présenté une promesse d’achat sur un condo situé dans une copropriété où aucune étude du fonds de prévoyance n’avait encore été réalisée. Après analyse des documents fournis, je lui ai clairement recommandé de ne pas aller de l’avant avec la transaction. En l’absence d’une telle étude, il est impossible de connaître l’état réel du fonds de prévoyance et les travaux à venir, ce qui représente un risque important. 

Malgré mes réserves, mon client a tout de même choisi de procéder à l’achat. Quelques mois plus tard, il m’a recontacté : l’étude du fonds venait d’être réalisée, et les résultats étaient préoccupants. Le syndicat devait imposer une cotisation spéciale de plus de 700 000 $ pour combler le retard dans l’entretien des parties communes. 

Dans son cas, sa quote-part représentait plus de 30 000 $. Une somme importante et imprévue, qu’il doit maintenant assumer. Aussi, s’il souhaite revendre son unité, il devra le faire dans un contexte défavorable : cette cotisation impacte directement la valeur de revente et complique une transaction future. Peu d’acheteurs sont prêts à prendre en charge une telle dépense. 

Ce genre de situation est malheureusement plus fréquent qu’on ne le croit. Trop souvent, les acheteurs négligent l’importance d’un fonds de prévoyance bien structuré, ou ignorent les risques liés à son absence. Il est donc essentiel de faire preuve de vigilance, et de bien s’informer avant de finaliser l’achat d’un condo. 

En conclusion, l’étude du fonds de prévoyance ne devrait jamais être perçue comme une simple formalité. Elle est un outil de transparence, de prévention et de protection, tant pour les syndicats que pour les copropriétaires. 

En tant que courtiers, professionnels de l’immobilier ou simples copropriétaires, il est de notre devoir de sensibiliser les acheteurs à cet enjeu et de valoriser les immeubles bien gérés. Un condo avec un fonds de prévoyance sain est non seulement plus sécuritaire, mais aussi plus attrayant sur le marché. 
 

Nathalie Audet, Courtier Immobilier Résidentiel

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Montréal, QC H1X 1G4
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